广东省政府约谈许家印，多部门相继回应恒大风险事件

12月3日恒大在香港联交所发布的一则不能履行一笔2.6亿美元境外债券担保义务的公告及随后广东省政府约谈恒大并派驻工作组、央行与银保监会、住建部、证监会对此事件的快速表态，表明恒大在公开市场不能清偿到期债务的靴子终于落下了。这也表明恒大曾经的各种努力自救行动目前已经告一段落，而恒大未来的走向也充满了不确定性。

恒大之前请德勤作过的一次审计表明恒大的资产还是大于债务的。这里姑且不论恒大的资产有无注水，但是在企业信用已然丧失而流动性枯竭、交叉违约引发的债务崩塌如山呼海啸般袭来的时候，如果没有政府部门的强力介入，则压力之下企业资产变现的价值必然会被大打折扣。这一情况下，企业变现资产能回收的现金是否能够抵偿债务则又另当别论了。不过在内地特有的政商环境之下，讲政治是必须的，而对于走上重整乃至可能破产之路的房企们，目前最大的政治还是保交房，估计这也是广东省政府工作组进驻恒大的首要任务。

民营百强房企的排队暴雷确实让行业流动性乃至土地财政、涉房维稳问题都成了当前涉房监管与行业主管部门不得不正视和重视的问题，这也是之前央行和交易商协会表态微调涉房金融监管措施的主要原因。但是在下半年楼市迅速转淡而各家房企销售回款急剧大幅下降的情况下，房地产行业自身和涉房金融部门对于行业好转的信心不足则是不言而喻的。所以即使涉房金融微调，房企自身与涉房金融部门相对保守和谨慎的态度也不会迅速改变，房企的资本性开支与涉房金融机构的放款也都难言迅速恢复和放松。

昨天李克强总理关于降准的表态对于饥渴的房地产行业流动性而言确实是一场及时雨，但降准释放的流动性由于需要通过商业银行传导，而商业银行基于目前对房地产行业的谨慎态度也未必会很快将降准释放的流动性转化为房企资金面的普遍宽松和行业流动性的快速好转。而恒大这一行业标杆房企的“躺平”，意味着后续可能会有更多的民营房企会步其后尘。

央行和银保监会等金融监管机构对恒大风险事件的齐发声，可以看作是金融监管当局对恒大风险严重程度的判断与表态，而且这番表态也有稳定金融行业情绪，防止金融机构对房地产行业目前较为严重且呈扩大化的流动性困境反应过激的用意，同时也对美元债表明了监管机构的原则立场。一则表示对恒大事件的金融风险与影响的评估表明该事件对金融市场的外溢影响有限和可控，二则是表示恒大外债的处理与化解应本着市场化与法律化、程序化的原则，政府不会进行最终兜底。恒大危机也确属市场经济中的“个案现象”，对于后续房企及整个房地产市场的正常融资而言，短期内可能会影响市场情绪与信心，但长期内不会有太大的负面影响。沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春，才是资本市场的常态。

此次银保监会特别提到的“合理发放房地产并购贷款”，实际上是意图立足于以推动行业整合的方式来化解房地产行业风险。房企长期以来的“高杠杆、高周转”模式在以“三条红线”和“贷款集中度管理”等调控政策的影响下，在楼市长效机制作用下，预计后续行业的内部整合会在部分高负债房企流动性不断恶化与并购贷款的推动下呈加剧之势，而陷入流动性危机且资产质量较好的房企最有可能被重组。而上市公司尤其是国有背景的上市公司携资本优势和持续融资的便利性，比较适合担纲后续房地产行业的整合领头羊。

根据房企美元债和其他外债的融资与入境普遍采取“外保內贷”的形式以及国内特有政商环境来看，以恒大为代表的排队暴雷的民营百强房企在未来交叉违约的债务重压之下避免陷入债务螺旋的标配，将是政府派驻工作组或者由政府平台公司、资产管理公司来实施接管，并以保交房和保境内理财兑付为优先选择。而对于供应链和境内金融机构的拖欠、对境外融资的拖欠则需要根据法律顺位以市场化的方式推进解决。由此看来，恒大事件受损失最大的极有可能还是境外债权人，因为如果房企不可能用人民币去偿还境外债权人，而境内融资的清偿是解押境外保证条件的前提。

随9月底以来金融监管部门就房地产市场接连释放维稳信号，以及近期房地产信贷环境的改善，预计后续房地产市场的融资环境将适度宽松，但能否真正发挥作用还有赖于行业信心与金融机构信心恢复的快慢。结合央行讲话来看，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券透露了行业信心回暖和融资市场信心逐步恢复的信号。

但要真正将回暖的信心传导到房地产行业和涉房金融机构，还具有较大的不确定性，这一方面与行业回暖滞后于政策回暖的时滞有关，另一方面也和宏观政策的走向有关，毕竟此次行业调控的大背景是已然长期化的“房住不炒”和涉房行业降风险诉求，而且房地产行业的基本面也已发生了根本性变化，土地红利与金融红利期已过，以往的行业周期性简单反复可能已经不再适用了。

这不仅让我想起了雪莱的诗句，“冬天已经到了，春天还会远吗？”。春天一定会来，但是可能一部分人是看到不到下一个春天了，而且这个未来的春天，也会是一个别样的春天。

透过现象看本质。
恒大违约意味着一个时代的终结。也意味着一种地方财政+开发商+金融杠杆=GDP和政绩的发展方式终结了。

在过去高速发展的20年里，别的不论，我们看到几个节奏：
98年房地产市场化，大家一没钱，二是无论地方政府和人民还没弄懂房地产要如何市场化，房地产处于萌芽阶段。

2000年，很有代表性的广州新大厦落成，还记得该大厦的外墙瓷砖全部由意大利进口，这是真事。而该大厦的买家多为看得懂地产又有点钱还看好国内经济的港澳台同胞。

2001年，中国加入WTO，得益于此，中国的生产力开始全面爆发。各行各业开始铆足干劲加工、出口！三来一补开始进入高峰期，国家高速发展，人民开始知道什么叫市场经济，国家和人民都在慢慢壮实起来。

2001-2010，经过10年的高速发展，部分人开始先富起来了。由经济发达地区（北上广深）带头，房地产行业开始高速发展，地方政府也尝到了“土地财政”的甜头：卖地—拉动需求—带动产业—拉动整体GDP（地块、出让融资、建设融资、建材行业、家具家电行业等，最后卖房还有房贷金融，甚至买房多年还可以产生抵押经营贷款刺激生产和消费）。

2015年以后，由于前10年的发展累积，民众手里有了钱。加之2010—2015的阶段性房价不回头的缓慢增长，民众既看得懂又有了实质性改善居住的需求。超级城市的政府经过多年的土地财政滋养，加大了在市政、医疗、教育等方面的投资进一步提高了城市化的吸引力。随着城镇化进程的加快、广佛同城、港深融合等还有华东经济圈的生产力大增等因素叠加。各大城市圈的房地产行业开始全面爆发良性需求。呈现出一派多赢的经济局面：
土地出让：政府有钱
受让土地：开发商增加固定资产还有银行有了土地抵押能安全的增加业绩
地块开发：全面拉动地方需求和行业发展
房产开盘：民众买到房子、银行拿到房贷保证长期稳定发展。
上述参与的各方全部赢！没有输家。但也埋下了一个隐形的地雷，建国后经济方面最大的灰犀牛正在茁壮成长。

由于土地财政简单粗暴，不用费脑子还玩家共赢，大家都乐于参与，房价也从2015年开始全面爆发，一路坐上了火箭。但由此也埋下了野蛮发展房地产、一个行业绑架一个国家经济金融命脉的雷。

房地产太简单了！还特别安全！全民参与其中、政府乐见其成：拉动GDP=提升政绩=稳稳升官。

但是长期无脑的发展房地产，已经吸干了其他行业的血液：金融。银行不愿意做经营性贷款，因为有风险，还不如做房贷、开发贷。民众炒房，炒的好，一年50%收益稳稳的，无形拉高了民间借贷利率。国家为促进生产愁白了头发，还整出了所谓的“定向降准”。但到最后，所有希望流入生产的资金最后都变着法流入了房地产。

最后，痛定思痛画下三根红线！由央企房地产作为中流砥柱发挥稳定行业的作用！让裸泳的地方政府、企业统统曝光出来！誓要打扒这只地产灰犀牛，让经济重新回到制造，这个立国之本上来。

各位何等有幸，目睹了一个时代的兴起与落幕。

但不必担心，我国的货币发行权结构和国企在各个领域的稳定作用决定了我们不会像日本一样走上失去的30年。

最后，欢迎来到新时代，一个中国智造、中国质造的时代。

违约、违约、违约… …谁也没有想到地产告别“白银”时代，是以今天这样悲壮决绝的方式。不仅房地产企业违约接二连三，就连购房者也违约，法拍房多了起来。

房子还是好的资产吗？房子在大类资产配置中依然占据核心地位。尤其是对于满足自住和改善需求的人来说，房子依然是最重要的核心资产。尽管房子会占用不小的可支配收入和自由现金流，不少人甚至还需要贷款，但这类需求属于真正的刚需，其效用就是居住以及精神上的满足。

如果从投资的角度，房子的投资价值已经大不如前。一方面，由于高层定调必须实现高质量发展、“房住不炒”成为国策、房地产税也已提上日程，使得房地产金融属性和流动性下降，房价涨不动了。而遇到经济下行、银根收紧，房价下跌可能性更大；其次，随着大中小房地产企业加快出清，房地产行业进入存量博弈时代，但依然存在边际供给和新增库存，未来房价分化更为严重。

当房地产告别了黄金和白银时代，炒房客过去翻身发财引以为傲的路径依赖已经走到了尽头。即便是买房不是投机而是为了现金的保值增值，经历了这些年房地产市场的大幅调整，会发现不少人实际坐了前些年房子涨价去库存的“山车”，能够保值增值的房产只有真正核心城市真正的核心地段。而且，未来房地产税势必会出台，继续持有能不能跑赢通胀保值增值也打折扣了。

不可否认的是，喜欢买房、专业会买房的人依然有单纯而坚定的信仰，不过需要等待好的资产标的出现，需要合适的时机、合适的价格。资产证券化产品如果成为房地产投资的主流之后，可能更适合他们。

对于大多数人来说，投资决策应该更加看重资产的质量、流动性和收益的匹配，在大的经济周期和宏观背景下做好不动产、股票、债券、商品等大类资产配置，尽量追求收益来源多样化和风险分散化。

对恒大怎么处理，具有很强的示范作用。意义不亚于海航和康美。恒大是整串鞭炮的头炮，后面连着的“个别”房企，十个脚趾都数不过来，都伸长脖子盯着呢。只要恒大一炸，后面就是噼里啪啦接着来。只要能掐灭恒大火苗同时，祭出康美屠龙刀，杀鸡儆猴，后面的就不敢作妖，不敢躺平，债务危机自动解除。

危机四伏的恒大，如今可以说是摇摇欲坠，而如今终于走到了海外债实质性违约的一步。虽然市场对恒大的海外违约早有预期，但如今正式出现了第一笔违约，还是让人惊叹。这或许是一个危险的信号，如今广东省政府约谈许家印，还派出工作组，督促风险处置，未来能否处置好恒大的问题、也未可知，相信对于广东省政府来讲，恒大也是一个烫手的山芋。