40城新房成交创新低，或继续探底

在下半年楼市急剧转淡而导致传统的“金九银十“这一生售房旺季已然消失之后，春节前传统的楼市淡季更是寒意逼人。11月份40城新房成交量创10年来单月新低，尤其以浙江降温最为明显，宁波年内缩水超六成，未来三个月40城的成交量也难以扭转颓势。日前的央行降准释放1.2万亿流动性能不能在短期内让楼市快速回暖，其实也不容乐观。

就央行降准释放的1.2万亿流动性对市场而言，实际上依然是杯水车薪，因为12月15日MLF就到期9500亿，等于央行只释放了2500亿准备金，这说明央行在滞涨压力较大的情况下对于当前的货币政策还是相当谨慎的。若以当前货币乘数计算以及通过商业银行传递给市场而形成真正流动性意义上的M2，差不多要到明年1月份了，这对于当前房地产行业急剧下行的销售和暴雷不断的流动性来说是远水不解近渴的。

政治局已定调明年稳增长主要靠积极的财政政策，而降准属于宽信用措施，若再以现在的信用风险分布来看，只有政府和不差钱的国企才是安全的，因此此次降准所释放出的这1.2万亿M2很可能会流向改善地方政府债务和国企的流动性，变作稳投资的因素，而焦渴难耐的房企则更是大概率上得不到此次降准滋润的。

从居民房贷来看，此次降准释放的流动性估计也不会促进多大的信用扩张，也就是说从销售端而言不会对楼市有多大帮助。以1.2万亿的M2增量只占2020年GDP的1.2%，能够流到居民和企业的现金本来就不多，无法撬起太多居民和企业杠杆。而没有这两部分的杠杆房价是拉不起来的，但不涨价的房子一方面无法覆盖利息成本支出，另一方面买涨不买落心理下房地产大的趋势恐怕也难以通过此次降准而得以扭转。因此，此次降准对于楼市的作用，在这个楼市的寒冬里确实不应高估。

这也是上海等头部城市充分估计目前楼市的严峻形势以及基于对当前财政增收压力的充分认知之下而放宽人口准入，加入抢人大战的真实原因。表面上来看上海等头部城市加入抢人大战，是为了在生产力中最重要和最活跃的人这一要素上占得先机，以保证城市的创新发展与经济活力，希望实现老龄化快速加剧之下的社保平衡，但是最直接和最底层的逻辑与动力，还是想通过新增人口来卖房子和维持土地财政。

各地政府目前的财政压力太大了，而在经济下行与疫情影响下财政增收的渠道有非常至少，只能倚重于土地财政了。绑定这些高素质的年轻人的一生，用这些年轻人的生命周期去撬动本已楼价地价高企的上海楼市和维持上海的土地财政的延续性，才是当前最为迫切的问题。

民营百强房企的排队暴雷确实让行业流动性乃至土地财政、涉房维稳问题都成了当前涉房监管与行业主管部门不得不正视和重视的问题。但是在下半年楼市迅速转淡和房企销售回款急剧大幅下降的情况下，房地产行业自身和涉房金融部门对于行业好转的信心不足则是不言而喻的。所以即使涉房金融微调，央行降准，房企自身与涉房金融部门相对保守和谨慎的态度也不会迅速改变，房企的资本性开支与涉房金融机构的放款也都难言迅速恢复和放松。

降准释放的流动性需要通过商业银行传导，而商业银行基于目前对房地产行业的谨慎态度也未必会很快将降准释放的流动性转化为房企资金面的普遍宽松和行业流动性的快速好转。恒大这一行业标杆房企的“躺平”以及佳兆业的接连暴雷，意味着即使监管层一直在发声和喊话，但融资大门在佳兆业等违约房企未能对逾期的理财产品以及马上到期的美元债、票据等提出各方接受的方案之前是不会敞开的。

对于房企乃至土地财政而言，这个冬天确实格外冷，涉房金融的暖风也吹不热楼市与地市那冷冷的心。

援引朱罗记：基于防范房地产全面硬着陆的风险，政策会有阶段性的放宽，市场会出现一定程度的提振。面对这样一个局面，我认为尤其是那些现在资金链紧张的开发商，理性的认识应该是：这是活命的机会，而不是回春的灵药。趁这个机会，应该积极销售，能够降价就果断的降价，快速回笼资金为自己挣到“活下去”的本钱。

生死攸关，最好还是不要心存任何侥幸。2007年市场大调整的时候，施永青说过一句话，我至今记忆犹新：如果要排队去死，我也希望我是最后一个。

希望这次的调整，能够给我们带来更多对市场的敬畏。房地产的未来，将是城市之间的分化，有的城市会在调整之后走得更好，有的城市会就此一路下坡。对于要买房的刚需而言，调整当然不是坏事，那意味着你能用便宜的价格买到以往买不到的资产。在好的城市，不要白白浪费一次危机，是重要的指引。只是何时买，买什么，就需要做很多功课，既不要盲目等待，也不要轻率抄底。

援引中金公司研究：尽管前期房地产相关融资政策有所放松，部分项目资金压力有所缓解，但是缺少刺激居民购房需求政策，商品房销售持续低迷，企业拿地意愿不足，土地出让金大幅下滑，房地产市场仍处于加速回落过程中。如果按照当前房地产市场形势演绎，明年上半年房地产投资可能大幅回落，并拖累国内经济增速跌出政策容忍区间。从中央政治局经济会议看，明年宏观政策基调是稳中求进，政策定调转向稳增长，强调“稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕”。明年财政政策会更加积极，但是效果可能有限，一方面是赤字增长空间有限，另一方面是财政收入压力也比较大。在财政效果受限的情况下，政策还是要更多依赖货币宽松，同时房地产市场放松本身也需要货币宽松配合，要促进信用扩张首先还是要营造宽松的货币环境。

流动性仍将保持充裕，利率仍有下行空间。有投资者认为降准是“利好出尽”，后来稳增长政策落地，经济可能会触底回升，从而推动利率上行。但我们认为实体经济的复苏回暖仍取决于融资需求的恢复，但目前来看实体融资需求起色不甚明显，需要政策进一步引导疏通，单一降准可能无法实现，不排除央行未来仍有进一步放松动作，包括降息操作等，降准只是政策调节的起点，而非终点。

跟之前房地产行业金九银十的传统周期一致，本来年底11月、12月就是房地产新房和二手房交易和价格的低位。这一阶段一般会持续到春节前，等到三月份就会开始回暖。而今年冬天，由于各地限购限贷政策并没有松动，再加上之前对贷款限制颇多，放款很难，某种程度上加速了房地产市场的降温。但这一趋势到了明年会不会回暖，也很难说。