牡丹江房价低至10万一套，当地人还是觉得不值

世间没有无缘无故的恨，也没有无缘无故的爱。而社会经济运行给予楼市的估值也是这样，楼价的高低原本有其供需基础，而楼价的波动总会回归到需求基本面上来。东北小城牡丹江以其楼市的大幅下滑，乃至被称之为“鹤岗化“，再一次证明了这个楼市常识。

前几年牡丹江楼市涨幅在黑龙江省位居前三，远远超出了其在黑龙江省内的经济排名，也曾带动了牡丹江楼市的一片火热。但产业基础单一、经济转型不顺而导致牡丹江GDP从2017年的1404.7亿元下滑至2020年的831.7亿元，下滑的经济必然也意味着就业机会的缺乏与人口外流，使得牡丹江人口从2010年的279.87万人下降至2020年的229.02万人，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成。年轻人口的大量外流，让快速变老的牡丹江更加失去了楼价的支撑。

短期看金融，中期看土地，长期看人口，这是判断中国楼市的基本逻辑，对于牡丹江的“鹤岗化”也同样具有着较强的解释力。像牡丹江这样的传统工矿业城市，国有企业占比较高，民营经济不发达，虽有较好的自然资源和环境资源，但是进入新世纪后经济转型找不到方向。在前几年全国性的房地产热中同样也被挟裹而楼市畅旺，但这样的城市在全国各地的区域发展竞赛中终因缺乏活力而不断落后，甚至走上了经济总量绝对减少和绝对下降之路，对于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而导致了人口的大量流失，尤其是年轻人口的流失，自然也就让楼市失去了基本的人口支撑。

在本地年轻人口大量外流，缺乏外来人口的情况下，买涨不买落的楼市回归供需基本面只是个时间问题。而一但楼市失去上涨动力并进入下行通道，买涨杀跌的市场力量又会促使房价更为快速的下坠，直到房价回归到房租能够覆盖同期银行贷款利息这一价格底部附近方能止住。在房价下降过程中，一些业主因为自身的流动性压力或者爆仓而急需变现与甩包袱，有可能会以远远低于市价的幅度以求快速将房产脱手。这也就自然而然造成了牡丹江“鹤岗化”的出现。

其实，对于那些缺乏产业基础和经济活力、人口持续外流的城市而言，未来回归楼市基本面是一个共同的、不可逃避的宿命。在这个宿命面前，什么房地产的金融化、金融属性、投资价值、居住价值之类的说辞都失去了色彩，过剩的房子在人口不足又失去投资性需求支撑的情况下，以租售比计算的资本化率回归到同期银行贷款利率附近就是房价边际变动的基点。而房地产税的落地以及维护费用等持有成本的不断上升，除了将这些衰落城市的楼市加速推向“鹤岗化“之外，这些城市部分区域的“底特律化”恐怕也是这些城市未来不得不需要面对的问题了。

现在媒体文章的标题也”内卷化“严重，这篇文章就是个典型代表。标题说牡丹江房价低至10万一套，那么如果只看标题我们会以为牡丹江的房价已经跌到地板上了，但实际情况如何？该文援引房产中介称，“这个小区离市中心比较远，又是顶楼，所以要价很便宜。疫情后，二手房普遍掉价，小区的装修、年限、地段也都会影响房子的价格。”文章同时指出这套房的老业主是退休干部，已经换了新房，现在着急用钱，想赶紧便宜卖掉老房，并坦承“并非主流价格”。

那么牡丹江主流房价是多少呢？该文援引安居客统计数据显示，牡丹江11月二手房均价挂牌均价5238元/平方米，环比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；进入12月，挂牌均价继续跌至5215元/平方米。也就是说，牡丹江一套55平米的房子正常价格是接近29万元。无论如何，这距离文章标题暗示我们的“地板价”还差得很远吧？

其实东北经济一直不振是众所周知，就黑龙江省而言，基本所有的城市都出现人口流出现象，再加上房地产调控政策持续，省内城市房价肯定都是易跌难涨，但不同城市的房价跌势还是会差异较大，毕竟地理区位、人口状况、经济实力、资源禀赋等都不一样。以牡丹江和鹤岗为例，不说别的，就说人口，前者人口是后者的2.5倍多，鹤岗10万一套的房子可能是主流，但牡丹江的主流房价有可能跌到这个水平吗？如果真的有这一天，媒体再来说牡丹江“鹤岗化”恐怕也不迟。

被高房价虐的很惨的大都市人，被很多城市的低房价吸引，但这里除了房子，其他的什么也没有。如果没有发展的机会，在这样的小城市，买一套房子又有何用？

房子的背后，是就业，是通勤，是发展的机会，是子女的教育和父母的养老，连廊坊、固安和燕郊等地的房子都出现了大幅下跌的情况，实在是想不明白牡丹江这种偏远地区的房子，除了本地人消化外，增量的消费者来自哪里。

很有可能的是，这些地方的房价会不断的、缓慢的下跌，但成交可能会非常寡淡。除非当地能够彻底转型，并吸引资本、企业和人口的流入，但这几乎不可能发生。

在房地产领域，有一个很神奇的现象，那就是“涨价去库存”。

当房价上涨的时候，所有人都在抢着买房，希望能够赶上房价上涨的快车。越是人们害怕房价上涨，买的人就会越多，最终房子也就越供不应求。因此，涨价就能把库存去掉。

相反，当房价开始下跌的时候，很多人就会谨慎起来，保持观望是对房价下跌最基本的尊重。越是观望的人多，卖家就会越多，供给就会远远大过需求，房价就会继续下跌。

近些年，东北小城鹤岗市火了，因为房价已经降至极限，只要一两万就能买套房。这与北上广深动辄10多万/平米的房子相比，简直就是白菜价。

如果不是房价低到超出想象，恐怕很多人都没有听过鹤岗这个名字。

其实，鹤岗只是一个极端案例，在东北还有很多城市的房价也很低，比如说：牡丹江。

近日，第一财经记者对牡丹江进行了深入报道，只要10万元就能在牡丹江买到一套房，部分“老破小”的价格甚至只要5.5万元就可以。

1、10万买套房

据了解，牡丹江的房价分化很大，平均房价为5125元/平米，排在黑龙江省第三名，仅次于省城哈尔滨和副中心城市齐齐哈尔。

而牡丹江2020年的GDP只有831.74亿元，跟2017年的1404.7亿元相比下降了40.7%。这个跌幅是相当大的。

举个不太恰当的例子，这种感觉就像是你在2017年一个月能赚1.4万元，现在你一个月只能赚8000元/月。

2020年，牡丹江的GDP在全省只能排名第五。GDP数据与房价排名形成了错配，因此当地人依然感觉房价有点虚高。

据当地的中介表示，房价是从2015年开始快速上涨，亲眼看着房价从3000多涨到4000多，最后又涨到了5000多。2019年达到顶点，市区房价最高达到了6500元/平米。抢不到房的人能当场急哭。不过最近两年开始冲高回落，就连某知名房企在当地也开始变着花样降房价，跟之前的火热场景形成鲜明对比。目前的牡丹江，房价处于有价无市阶段。

跟新房价格虚高相对应的是老房子的“失落”，很多房价已经低到不能再低。

记者发现，牡丹江市爱民区、阳明区等地也出现了类似于鹤岗的房价，一套房价格低于10万的比比皆是。某个55平米的“老破小”，总价只需要5.5万元，稍微努力一下就能全款拿下。当然这也是可以贷款买房的，首付只要1万元，月供204元。这才是大多数人想要的房价，可惜只在少数几个地方出现。

2、是什么在影响房价？

过去几十年，我国经济的高速发展，带来了房地产的高速发展，无数人相信买房才是最稳定的投资，毕竟有太多人通过炒房变富，他们相信炒房的神话还将继续。

可惜的是，他们忽略了一个前提，那就是GDP的高速发展。在过去的很多年里，我国的GDP是可以保持10%以上的速度增长的，而且这是指数级增长曲线。

可现实是我国的GDP数据不可能一直保持如此高的速度增长，否则总有一天中国的GDP可以超过全球的90%。

除了2020年这个特殊年份外，我国最近几年的GDP增速都在6%左右，出现了明显回落。未来，我国的GDP增速可能会是5%、4%、3%。

请不要为此惊讶，这是社会发展的必然规律。2019年，美国全年GDP的平均增速为2.3%。

既然GDP增速下降的趋势是一定的，那就有可能出现部分地区GDP增速高于全国的情况，也有部分地区低于全国，甚至是出现负增长的情况。

GDP增速高说明了一个问题，这个地方的赚钱效应更强。

人性都是趋利的，我们都愿意去那些可能让我们赚更多的地方，最终就造成了人口的流动。

GDP增速越高，越能吸引人才过去，然后GDP数据就更高，这里就会形成良性循环；相反，越是GDP增速低的地方就会赶走更多的人，GDP就越来越不行，这就形成了恶性循环。

我们可以看一下，那些GDP增速超过全国的城市，房价走势大概率好于GDP增速慢的城市。

如果你真的要买房，可以参考一下当地的GDP增速是否超过全国平均水平？如果超过，那么说明城市发展潜力还很大，买房未尝不可；如果没有超过，甚至是负增长，那么你就要做好房子卖不掉的准备。

供需决定一切