财政部：做好房地产税试点准备工作

今天的全国财政工作会议提出要做好房地产税试点准备工作，让房地产税试点再次成为业内与社会共同关注的话题。

有句谚语说，“人的一生有两件事无法避免，纳税和死亡”。从目前看来，众议已久而只见楼梯响，不见人下来的房地产税，确实是要来了，较大范围的试点工作将是房地产税落地实施的第一步。

其实从税收结构上而言，成熟市场国家的税收主体是直接税，也就是从自然人处征收的各类消费税、所得税以及房地产税等，连一些中央政府和地方分享的税种也是以直接税为主。而可以转嫁的间接税，由于企业合法合规的避税措施很难征收到，因此不构成这些国家的税收主体。从计划经济到市场经济的转轨过程，让以企业为纳税主体的间接税在现阶段成为我国税收的主体。但随着市场化改革的深入推进，我国税收结构逐步转变为以直接税为主也只是个时间问题，而作为最主要的直接税之一的房地产税的落地实施，也就只是个时间问题了。

我国实行的是国家和集体两种所有制的公有土地制度，而房地产开发与行业发展所依赖的土地出让制度是源自香港的有期限的土地使用权体系，获得土地使用权并不意味着具有土地所有权，导致建立完全不同于基于租金的香港差饷的内地房地产税的设想遭遇法律困境，也就成了自然而然的事情。不过形势比人强，税收结构转型的大趋势之下，修法以使得房产税获得合法的“出生权”，也就变成了一个技术层面和时间问题了。

上世纪九十年代以来蓬勃发展的土地财政成为中国内地信用创造和经济社会发展的重要动力，但也以这只有形之手极大地推升了房价地价和社会经济运行成本，并制造了以高周转模式而快速发展的世界最多的大型房企，累积了被称为“黑天鹅”与“灰犀牛”的涉房风险。但是树不可能长到天上去，在不断推升的房价与地价超出年轻人一生收入的承担能力时，房价地价自然也就会失去上涨动力，而此时依赖于高房价高地价的土地财政也就走入了死胡同。

但是内地财政体系中远远超出通常的公共财政能力的建设财政，不但迫使政府收入对土地财政产生了严重依赖，而且政府财政平衡是建立在税收收入与土地财政收入持续增长的预期之下的。因此，如果税收收入和土地财政收入出现增长乏力的话，财政收支的压力就会马上出现。目前，经济下行压力叠加疫情的不确定性影响以及国际经贸环境的不稳定因素，导致宏观经济运行出现了明显的出口后劲不足、消费增长乏力问题，而投资边际效应下降以及市场预期走弱与通胀压力共存，已呈现出明显的“滞胀”苗头。

在宏观经济增长乏力与预期走弱的情况下，以税收为主的公共财政收入压力可想而知。据有关数据，以前全国财政收支为正的只有上海、广东、浙江、江苏、福建等六省市，被戏称为财政上是“六个省养全国”。而今年以来随着增支减收因素的增多，全国只剩下上海市一个省级单位的财政收支为正数了。在今年下半年楼市急剧转淡造成行业预期不够乐观的情况下，土地财政自然也失去了增长动力，寻找土地财政的替代渠道就成为当前财政增收的题中应有之义，而加快房地产税试点和推动房地产税的尽快落地就成了当务之急。

另外，当前为应对滞胀而不宜再采用以往的货币财政双宽松政策，而更需要在稳健的货币与财政政策之下减税降费来减轻市场主体负担，激发市场主体活力和促进创新来恢复经济内在活力。但减税降费必然会带来政府可支配收入增速的下降，去年以来应对疫情和逆周期调节带来的增支减收因素，加上房地产行业下滑所引发的土地出让金的大幅减少，当前和明年财政收支的压力也就可想而知。在应对滞涨压力而需要减税降费带来的财政压力之下，作好房地产税试点准备工作以加快房地产税的尽快落地实施，也就成了当前提振财政收入和实现财政收入结构转换的应有之举。

政策准备已经超过十年了，而大众对房地产税的准备还远远不充分。
上海和重庆2011年的房产税始于2010年12月的囯常会，此后每年都有专家学者或者官员提出需要适时推出房地产税，直到2016年住房不炒概念下房地产税立法才有实质性加速，2021年12 月全国人大才授权国务院从真正的房地产税试点开始推动立法。如此长周期的讨论与准备表明，房地产税兹事体大。
本质上讲，房地产的超长周期繁荣是和经济增长模式联系在一起的，城市化、投资驱动增长、地方政府锦标赛、财政扩张、信用扩张，所有这些用来描述或者解释中国经济增长的因素，都和房地产有关。
准备了许久终于要有实质动作，其中不得不为之的因素或许要比主动选择的因素更多，无奈于以往驱动增长的传统因素也越来越不可持续了。
可是，大众似乎并未做好准备。最近的大样本调查表明，家庭愿意承受的年均房地产税金额非常低，在500至1000元之间。简单假设全国4亿个家庭，大众愿意承受的持有税总额不足4000亿元，如果考虑到还有一半的农村家庭，这个数字可能仅有寥寥2000亿。
而2020年的土地出让金收入为8.2万亿元，如果房地产税的战略高度是财政体系的重要补充，并对增速开始下行的土地出让金起到替代的作用，房地产税的预期收入或许会在2万亿元以上。
这意味着政策预期和大众预期或许要有5倍乃至10倍的差距。这个差距是否会带来房地产行业和房地产价值的又一次收缩？两难之下，政策选择进退维谷。
能够想到的妥协方案是，最初的房地产税试点或许会设置一个相对较低的税率，或者较高的免征界限，但差不多会以征到1万亿元为预期目标，这个数字规模在平均意义上依然能够让大众感到不小的“疼痛”。

官方文件里面的很多词往往都讳莫如深，对于普通人而言，什么是“做好”，每个人都有每个人的理解。从财政部这个表态来看，并没有什么实际的意义，其作用只不过是有提醒了人们一次，房产税这个东西始终是要来的，至于是什么时候，大家就猜测去吧。

如果按照此前传言的征税版本，那对于持有多套房的人无疑是一个巨大的打击，但在“稳”字成为2022年政策主基调后，明年房地产税试点能否落地，目前看似乎有点悬了，毕竟在地产下行压力加大，开发商处于生死边缘的关键时期，房地产税没准会成为压倒骆驼的最后一根稻草。

长痛不如短痛，作为调解贫富差距，补充政府收入的重要政策工具，房地产税宜早不宜迟。