百强房企大洗牌，销售额罕见负增长

百强房企大洗牌？销售额罕见负增长，我们该怎么看房企的未来？
据中国基金报的报道，地产第三方研究机构克尔瑞的数据显示，百强房企权益口径2021年合计销售8.88万亿元，同比负增长6%，为2008年金融危机后首次。公布销售目标的房企总体完成率仅为88%，而此前五年均值在110%。
与公众的感受一致，百强房企内部正在大洗牌，份额快速向央企和地方国企开发商集中，前十名国资背景房企已占据六席。拿地金额来看，央国企2021年总新增货值28281亿元，占TOP20总货值比例较2020年提升19.3个百分点至63%。民营企业新增拿地金额占比则降到37%，恒大集团从6000亿跌到256亿，排名从第2跳水至61。
克尔瑞数据显示，2021年房地产市场强、弱转化，上半年成交显著放量，百城成交面积创同期历史新高，热点三、四线城市房价出现普涨行情。下半年市场持续转冷，百城成交面积持续下行，同比跌幅扩至30%以上，这在历史上实属罕见。2021年，百强房企累计业绩同比降低的企业数量也随之明显增加，达到近四成。
说实在看到百强房地产企业大规模洗牌，销售额出现罕见的负增长，很多人都在疑问，房地产市场到底是怎么了，我们又该怎么看待当前房地产市场的发展和变化规律了？
首先，当前百强房企的大洗牌，在整个2021年来看，实际上也是很正常的一个现象，最核心的原因是伴随着整个中国房地产市场的深度调整，即使是百强房企在市场的竞争力也不是之前那样了，整个市场正在产生大规模的变化，可以说2021年对于房地产市场来说是一个深度变化的一年几个变化趋势，彻底改变了房地产市场的走势。一方面，受到房地产调控政策的影响，房地产市场的根本属性已经开始发生了变化，这对于房地产企业来说，房地产企业原先所熟悉的那种运营开发模式，已经越来越难以满足市场的需要，而如果没有更好的转型方向的话，就很有可能陷入市场发展减缓甚至倒退的状态。另一方面伴随着金融政策的调整，特别是一系列信贷政策和金融政策的影响，房地产企业的资金链压力进一步提升当前对于大多数的房地产企业来说，资金链实际上面临着巨大的压力，如果本身的资金链没有比较好的支撑的话，很有可能就会陷入资金链承压的状态之中。
其次，当前的房地产市场的洗牌实际上也是很正常的一个现象，这是在整个市场发展的过程之中，原先一些比较激进的房地产开发企业将会面临巨大的发展压力，甚至有可能进入巨大的衰退之中，在市场的洗牌过程之中，实际上既是风险也是机遇，从风险的角度来看，一些比较知名的老牌房地产巨头，很有可能被市场所抛弃，最终泯然众人矣，成为被市场所淘汰的房地产企业。机遇的角度来看市场的洗牌期给一些相对而言比较稳健的房地产企业，提供了更多的可能具有稳定发展可持续发展能力的房地产企业无疑反而，能够在市场中脱颖而出，获得更好的市场发展的生态位。
第三，从长期市场发展的角度来看，房地产企业的洗牌并不一定是坏事，房地产企业经过一定的淘汰和优选之后，有可能将会进入一个更加稳定的发展阶段，有一些相对而言更加稳健的企业向市场提供更加具有市场竞争力和服务水平的产品，这无疑将会是房地产企业未来发展的方向，学会如何在慢市场中生存，学会如何推动整个市场向可持续化的方向发展，这可能才是当前各个房地产企业最需要做的事情。

2021年对于房地产行业与房企而言，确实是魔幻的一年。楼市和地市从上半年的热火朝天、高歌猛进到下半年迅速进入冰冻状态，以至于传统的“金九银十”也不复存在和不少百强民营房企排队暴雷，让行业的寒意来得比冬天更早。

但是从近日行业交出的年度总体答卷来看，全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿元，却双双创下了新记录，大大超出了行业预期。不过楼市地市下半年的急剧转淡，表明上半年和下半年房企表现出现了快的分化，一些高杠杆高负债的民营房企降幅较为明显，而国央企及少数民企表现优异。

具体到百强企业的权益销售来看，2021年出现了自2008年以来首次的负增长。百强房企2021年权益口径销售收入8.88万亿元，同步下降6%，公布销售目标的房企总体目标完成率仅为88%，而此前五年均值在110%。另外百强房企内部结构也在发生巨变，市场份额在快速向央企和地方国企开发商集中，前十名国资背景房企已占据六席。从拿地金额来看，国央企2021年新增货值28281亿元，占TOP20总货值比例较2020年提升19.3个百分点至63%，民营房企新增拿地金额则降到37%。

在市场供需关系发生实质性变化的大背景和长时间的从资金端到销售端双重强力调控政策的重压下，被迫的去杠杆和降负债引发了一些高杠杆房企的暴雷以及市场格局的明显分化。而房企保卫现金流的举措在遭遇融资不畅与“限价令”、政府强化预售资金监管的压力之下，陷入了千方百计解决流动性和保卫流动性的保命与续命的状态，因此对于资本性开支的极力压缩也就成了必然选择。如此一来，土地财政的刚性自然而言也就让国央企和平台公司成了下半年以来土拍市场的主流，至于他们与政府是左口袋倒右口袋的“帽子戏法”，还仅仅只是受命来烘托地市氛围，那都已经不再重要，只要能够解决暂时的土地财政缺口和维护地价不下降，即可维护地方财政暂时的安全。

目前可以看到的趋势是，房地产市场格局正在快速向一线城市和中心城市集中，也正在加速向头部房企和国央企房企集中，大量的民营房企正在加速出清，而未来的房地产行业将属于一线城市、中心城市以及部分头部房企和国央企房企，土地财政在大多数城市将加速式微。即使在市场回暖和房地产市场开启下一个周期之时，大量市场化的房企要么已经不复存在，要么在完成“保交楼”任务后将彻底退出市场。而在大部分三四线城市楼市将面临鹤岗化问题的同时，因为土地财政的式微和缺乏可持续的产业基础与人口凝聚力，这些城市的财政状况也将会加速恶化并依次爆发财政危机，在上级财政无力普遍救助而房地产税远水解不了近渴的情况下，大概率将被迫陷入财政重整以及被迫实现地方治理模式的转型。

不过，以鹤岗为代表的陷入财政危机的城市进入财政重整之实践，也将为目前已经到来的滞涨之下可能出现财政困境的多个城市治理模式的转型提供借鉴，并成为中国城市治理模式转型和政府财政向公共财政转型的探路者。因此，鹤岗已然开始的财政重整，以及牡丹江乃至东北、西北不少城市可能步入鹤岗之后尘，也未必全都是坏事，它们将会为已然陷入滞涨之下的中国内地的经济运行方式与社会治理转型作出必要、先行先试的探索。

恒大持续发酵，地产地震引发社会关注。国家“房住不炒”，各种组合拳出台，地产格局在振荡中调整，百强地产央国企优势突显，位置前移，民企在风浪中飘摇，沉舟侧畔。在调整中稳定，是各预测机构对新年度房地产较一致的看法，这也是国家对房地产业“稳”的调控预期。

这一切再一次印证了，企业现金流为王的理念。包括恒大，曾经的老大，因为现金流，落到待开发地块被收回，在建房暂停的窘境。这与楼市大政有关，也与自身经营太过激进有关。有道是成功是成功者的桎梏。过去的成功不一定是现在及今后成功的注脚。恒大带给大家的经验和教训是多重的。把握政策，居安思危，审时度势，永远是经营者时刻要检视的。哪一个行业都是如此。唯愿新的一年，地产业平稳着陆，老百姓安居乐业。