2021中国商业地产大事件TOP30

2021年对于商业地产圈儿而言是颇不平凡的一年，此起彼伏的疫情、下行的消费和活跃度大幅下降的社交活动，都给商业地产人平添了不少压力与烦恼。但是商业从来都是在不确定中找寻与捕捉机会的，因此过去的2021年有人关门闭店，也有人业绩高涨，真是有人欢喜有人愁。盘点2021年商业地产领域内可圈可点的大事，基本可以归类为以下几个方面：

第一、 与钱有关的。

2021年商业地产圈儿与钱有关并值得关注的大事，首先是经过几年调整并实现混改、成功引入珠海国资的万达，以万达商管这个新的轻资产平台信心满满提交了重返港交所的申请，让万达这个商业地产巨擘重新登陆资本市场成为一场毫无悬念的时间问题。而碧桂园对于拟上市的万达商管15亿美元的重金下注，也非常引人注目，不过之前万达商管已完成了上市前私募近60亿美元。希望杨老板的搭车万达，同样也能够闷声发大财。

另一件行业内不能忽略的事情，就是去意已决的潘石屹在大幅降价意欲将SOHO中国卖身黑石的行动受挫之后，还迎来了税务部门对其多年前漏缴税收的巨额处罚。不过潘石屹这个在国内公益事业捐赠方面从来一毛不拔的“铁公鸡”，却出人意料给故乡天水疫情捐了1000万元，让我等看客忽觉大跌眼镜。而凯德集团出售内地六个来福士中心资产包给平安人寿得款467亿元却显得异常顺利，让凯德集团多年的持有和运营终于落袋为安，而平安人寿也获得了优质的商业地产资产组合。但我不明白为何这一笔大买卖就没有遭受SOHO中国与黑石那笔买卖那样的监管审查困扰呢？至于领展收购上海七宝万科广场50%股权与广州太阳新天地购物中心那档子事儿，就更不会涉及经营集中度审查了。

第二、 与人有关的。

2021年商业地产圈儿与人有关的大事，得首推苏宁换帅。这些年来一直坚持买买买的苏宁，自从买下了准备返回A股上市的恒大股权以及双方掌门人喝过那杯著名的交杯酒之后就迎来了自己的至暗时刻，在多方腾挪无法自救的情况下被迫选择了以阿里为首的资方的进驻并将苏宁董事长之位让给了那位曾经说过“我打败了所有的对手，可是却输给了时代”的大润发前董事长黄明瑞。不知此时的张近东与黄明瑞都是什么心情，不过与张近东喝过交杯酒的那一位正自顾不暇呢。

另一位值得关注的是将大悦城带入商业地产第一梯队的周政。周政任期内大悦城实现了快速发展和复制，成为行业一哥并实现了逆袭式的对中粮地产的合并。但不知是合并带来的整合问题还是以自组基金将可以展现的业绩挖掘殆尽，成功完成中粮集团地产业务整合并将大悦城带上行业高地的周政却突然“下课”，不禁让业内人士有些唏嘘不已。

老骥伏枥且将投资重心“远遁”英伦而在国人与港人心目中失去过往励志楷模形象的超人李嘉诚，又以超越百亿港元夺得老启德机场最后一块住宅用地的方式，再次回归国人视野并杀回中国。其实商人的眼里只有赚钱的机会而无所谓岭南塞北，吾心安处才是故乡。但是另一位商业地产圈大佬的离任就很难引发圈外人的广泛关注。新加坡人，在亚洲商业地产巨擘凯德集团服务20年的集团总裁罗臻毓离职并加入朱老农的合生创展任联席总裁。铁打的营盘流水的兵，此时挺应景的。

第三、 与生死有关的。
商业的生生不息，其实正是孕育于商业企业和卖场的生生死死、循环更替与不断变革之中。2021年商业地产圈值得关注的事件有逐件打磨、必出精品的太古旗下上海前滩太古里项目的开业，这是继北京三里屯太古里、成都远洋太古里之后的第三个太古里项目，并以开放式、里巷交错、更加生态化与创新设计引发了广发关注。

另外比较重要的开业事件还有香港置地在重庆两江新区核心位置的光环购物公园，简直把绿植和商业搭配做出了新高度，让购物中心成为室内外共生的大型城市森林。而上海北外滩莱福士的开业将烟火气和老弄堂搬进了购物中心，也让上海的第三座莱佛士中心成为一时的社交网红打卡地。霓虹国最重要的百货公司之一的阪急百货选择宁波作为登陆中国的落脚之地并在2021年开出了整个中国大陆的第一家店，对于商业地产圈来讲也是值得关注的事件。上海久光中心和太阳宫的也以具有特色的建筑设计与空间布局让其开业吸引了业界注意力。

奢侈品顶级品牌之一的Prada在上海开店卖菜，着实吸引了业界的目光，烟火气与时尚的结合让奢饰品在沪上展现了接地气的浪漫气质。

而关于闭店、股东更迭等商业地产圈内的重要事件，除了前边已提到的苏宁股东更迭和老板换人事件之外，应该首推号称不减员却关闭了300家门店的海底捞，且海底捞的副牌们如“巧巧的粉”、“佰麸私房面”、“捞派有面儿”、“大牟田“也纷纷关店，实在不知道老板张勇是怎么作到不减员的。2021年里车建新将旗下红星地产70%的股权卖给远洋集团以保卫红星美凯龙与爱琴海的流动性，也算是壮士断腕的英勇之举了。

一些外资品牌如Inditx旗下关停部分中国门店，既有疫情影响的原因，也有中国竞品品牌快速超越的原因。至于H&M碰瓷新疆棉花事件而导致其大量退出中国市场，那也是求仁得仁的事情。一些扩展太快或者过度扩张的消费潮牌的规模化关店似乎也在预料之中，比如茶颜悦色就关闭了87家门店，永辉创设的融销售与消费一体化的“超级物种“餐厅，以及之前的网红餐厅新元素，也都在2021年寿终正寝和关门大吉了。

而文和友在深圳半年内大换血为”老街蚝市场“，实际上就是对文和友元素的放弃和立足于深圳当地IP的重生。同样，SKP正式接盘武汉汉正街万达广场、李宁收购英国百年品牌Clark,都给前者带来了重生的希望。

第四、 与政策或经营环境变动有关的行业事件。

“双减“政策以及中美间关于中概股的摩擦，除了让教培股股价顿时跌到地板之外，也让过往的教培行业失去了赖以生存的市场。在转型关注“三农”以促进共同富裕之前，俞敏洪和新东方的担当与决绝，让国人再一次认识了男人和君子的含义。不过作为购物中心聚客与留客重要IP 乃至写字楼重要租客的教培行业的式微，对于商业地产行业而言可谓是一个重大损失。而”密室逃脱“作为商业领域的新业态，因为其真人逃脱、剧本杀等出位的玩法和火灾等众多隐患而被严查严管，也是这一新业态的必然。

至于商业地产去库存以及星巴克、胖哥俩肉蟹煲、贤合庄因食品安全问题而翻车的事件，都已是商业地产圈的老生常谈了，在此不值得赘述。只希望所有的商业资源都能够物尽其用，消费者可以安全吃喝娱乐，商家们也能够快乐大赚其钱。

2021中国商业地产大事件TOP30里，有些乍一看可能看不出和地产的关系，但却是实实在在有关联。我们每个人都在这个系统中，其中任何波动即使不是直接作用到自己身上，力量的传导最终会到每个人身上。比如，教培行业今年影响最大，在新东方开始捐桌椅的时候，打击的力量已经传到商业地产身上。首先是教培机构退租带来的租金损失，其次是教培机构的存在，那些来上课的孩子和陪同的家长，天然是商业地产最好的顾客，可以给商场里餐饮、玩具、服饰等各种门店带来生意。现在，这些都收到影响。

有挑战当然也有机遇，说起商业地产接下来的发展，相信大家共同感受比较深的是：一线城市的商业地产开发已经到了相对饱和的阶段，增量没那么多了，大部分是存，所以对于在运营的购物中心都有了更高的要求。但大家也不要忽视，在三四线城市，商业地产开发和运营商仍然有大的突围机会。未来几年中国城镇化的路径不会变，城镇化过程中，三四线也需要一定的商业升级。这对于商业地产开发运营来说是布局的机会。

最近在飞机上，和友人谈城市更新的机会点，友人说他看到是四段机会：1、困境资产的各利益方疏解解扣；2、债务重组和融资结构替换；3、强运营团队的导入和持续的内容升级；4、借助资产证券化设计改善流动性。另外他还说，所有做对的事都是在净化和优化，让资产匹配上对的人。你会发现，当把城市更新这件事从投资的视角纯粹化，一切炫技层面的手法都变的不重要，核心还是回到人，无法与自己之外的别人产生关联的资产就不存在市场估值。

玉林东路改造开街，我被请来做见证。四月份我们HuanXin之旅来这里找珍珠，看到更多的是几十年邻里相守的烟火气，这次华丽开街又增加了两个面相，一个是政府改善民生的决心，另一个则是老街区里的时尚范。玉林东路的改造不同于国内以往任何老旧城区改造的一个成功之处在于：它不是一个单方面一厢情愿的输出，而是充分调动了在地居民的参与和共治，“留、改、拆、提、建”都是在充分尊重民意的基础上有序的引导而为。这样的改造就不是简单的“士绅化”，而是真正尊重历史的活化升级。

在德皇花园，我见到了来自全球有大爱的使命感的社群，他们来自各行各业，背景各不相同，却都致力于去改变世界。这次我有幸见到了他们的精神导师庄老师，一位能看见未来、不断受阻仍致力于可持续发展事业的智者，他们有个“千村计划”，在我的理解就是从最基础的社群组织做起，聚拢自发光的人，组成一个个发光的小星球，来推动对人类生存环境的改变。HuanXin有幸被庄老师认可亦是其中的一种存在，这让我对HuanXin的理解又多了一层认知，就是从小我的小自在，加入担当，成就大我的大自在。

以上三段就是这次成都行的主要收获，恰好出现在这个特殊之年的岁末，充满了棒喝意味。比如我对自己的认知从来都是一个读书人，“士”是我从历史之中汲取的立身之道，这三段对我来说就是一个证道，修身、齐家、治天下原来以为是一个进阶的选择题，现在看来，应该是一以贯之的必答题。每个人都有他与生俱来的使命，这会影响我们的认知，只有始终走在正道上，心才会安宁，才会真正的开心。

现在再有人来问我城市更新和乡村振兴，我都会劝他们“逐利者远之，这里到处都是苦活、累活、脏活，利润还微薄，它们不是所有地产人的下半场，只属于守得住花开的那些人”，它们就是为解决问题而出现的行动，绝不能再用制造问题的办法来进入，不能化解其中的戾气，就无法达成修复，就会为其反噬。这个世界充满焦虑，充满对抗，充满恐惧，有没有办法化解这么多的负能量，让我们生存的环境重回向善向上的正磁场？2020疫情开始按下的暂停键已经让很多人开始有所行动（我们HuanXin不过就是其中之一），开始回归以人为本，回归价值观导向，一个个个体微弱的力量被链接起来，怨念转成爱的行动，我们身边的世界就正在发生改变！比如我们有了成都这样可以疗愈的城市，有了玉林东路这样HuanXin重生的街区，有了德皇花园这样神奇的能量场，有了在大时代中安定的心。

2022，一起做个知行者，践行我们生而为人的天赋使命。