属实！并购贷款不再计入“三道红线”

目前，之所以此项新规推出以后市场基本上没有反应，这一方面与市场信心有关，另一方面也与市场心理有关。

就市场信心而言，长时间的从销售端到资金端的双向强力调控导致了楼市的大幅快速下降，而市场过冷在导致行业流动性吃紧以及不少房企排队暴雷的同时，也让行业信心大受影响。这也是2021年第三轮土地集中出让试点在大幅放宽条件的情况下依然流拍率高企和溢价幅度大幅下降，以及民营房企基本不入场的主要原因。

去年第四季度以来涉房金融政策的微调吹起了行业回暖的希望之风，但是行业的真正回暖还有赖于行业信心的恢复，以及行业信心向涉房金融领域的有效传导，否则涉房金融政策“剃头担子一头热”是没用的。而从目前楼市运行的情况来看，短期内行业信心很难快速恢复，因此只有涉房金融的宽松和鼓励项目并购的贷款新规，是很难促使房企开展项目并购的。

就市场心理而言，在房企出现流动性危机而非进入破产清算的情况下，所谓的项目并购就会出现“二手车市场”效应。出现流动性危机的房企当然希望通过出让比较差的项目换取现金，并凭借相对优质的项目来实现翻盘，因此一般愿意“摆上货架”的都是不太好的项目，对于优质项目房企不但有惜售心理，而且还会反而捂得更紧。这就导致项目并购市场出现了质量差的项目多而好项目稀缺的“二手车市场”效应。

这一效应之下，对于有并购意愿的房企而言，还不如等到这些出现流动性危机的房企彻底“躺平”后进入清算程序，再去低价挑选其中的优质项目呢，这就类似于“捡尸”了。也就是说，在“二手车市场”效应之下，对有并购意愿的房企而言，并购还真不如“捡尸”，自然此时也就缺乏下场的热情了。

在行业信心未恢复以及“二手车市场”效应之下，此次有形之手亲自下场撮合9家央企房地产公司并购11家头部民营房企的项目以帮助这些民营房企舒缓流动性压力，其用心可谓良好，也堪称用心良苦，其动机与出发点确实可嘉，但是也未免太理想化了，显然犯了办公室里出政策而不接地气的传统性错误。

所以，如果有形之手采取强扭的方式来拉郎配，把抢救民营房企就是抢救土地财政，以为公共财政转型赢得时间并提升到保证宏观经济平稳运行的高度上，也许还真会促成一些项目的并购成交。而如果完全采取市场化的方式，则结果自然也就在预料之中了

这地产股再次爆发，现在看主要受两个利好影响，一是11月末房地产贷款同比增长8.4%，二是房企收并购贷款不计入“三条红线”。房企收并购贷款不再计入“三条红线”，说白了，就是小房企有地有债务，但他们还不起钱，容易引发银行坏账率激增。现在让大房企借钱去收购小房企的地，同时承担他们的债务，这样银行就安全了。

大房企吃掉小房企，有利于行业集中度的提升，龙头们自然就受益。所以大家看到了，最近万科、保利、金地集团都反弹很猛。大房企有了钱，把项目接过来，烂尾项目可以继续，整个房地产相关产业链可以盘活。而银行、平安等坏账率有望降低，估值存在修复的空间，这就是地产链的影响力，牵一发而动全身啊。

2022稳字当头，抑制住经济增速下滑趋势。显然，2021年民营地产公司一家家表态还不起钱，不符合经济会议精神。所以，为稳住房地产及配套产业链，估计监管部门针对地产行业的政策会一条条推出。

这则消息将对稳健的房企形成阶段性、结构性利好，这是一个积极的信号，显示了管理层支持房地产市场长期发展的明确态度，估计后续还要出台一些有效的政策。

房企收并购贷款不再计入三条红线的做法是房地产行业化解风险、稳定预期、实现出清的最有效的市场化手段之一，实现行业的优胜劣汰，这也许会在一定程度上增强优质房企参与购并、盘活扩张的底气、信心，方法，有效平抑房地产行业断崖式下跌的可能。

特别是，对广大的消费者而言，保交楼、减少烂尾是当务之急，也是社会的稳定剂。此前。受运营压力影响，很多房企缺钱，导致楼盘开发受到影响，延期交付、楼盘降价等一系列影响，给买房人造成“伤害”的同时，也扰乱了正常的市场秩序。特别是，个别市场的利益攸关者成了“惊弓之鸟”。如今，房企迎来一定“松绑”，可以避免问题扩大化，有效保障楼盘交付等。

但是，市场对中国房地产开发商的信心依然不确定甚至脆弱，即使是看来实力较强的公司仍然受到行业不利的拖累，稳健健康发展的良性循环不会一蹴而就。
向旧模式宣战任重道远，仍然是进行时，而不是完成时。与旧模式宣战已经形成一些共识，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

未来，促进房地产业良性循环和健康发展，尚需建立机制。防止房地产开发商的一管就死、一放就乱的恶性循环，在贷款支持上，杜绝简单且低层次的“面多了加水、水多了加面”的粗放模式。

地产公司的朋友说：现在市面上漂的95%以上没啥好东西，收并购这事在市场上行期才有得做，下行期干得都是“捡尸”的活。