这座城市打响输血“房企”第一枪？

国内经济目前潜在的系统性风险是地产。实际上在过去十年的金融体系里，比较重点的资产底层来源变量有三个地方，第一个就是房地产，第二个是地方政府的隐性债务，第三个是民营的金融控股集团。

这三个变量里，中央不太可能眼看着地方政府债务大量暴雷而不管不顾。而民营金控集团这几年收缩了很多，剩下的个别也主要靠直接对高净值家庭私募，即使暴雷了对金融体系的实质传导也相对有限，只是投资了这些产品的家庭投资者会损失惨重。但是民营地产就不一样了，地产贷款是银行体系过去很多年创利的重要来源，一旦民营地产全面违约，确实会冲击银行体系。但对金融体系来说，面临每一轮的潜在系统性风险危机，监管并不会选择把问题公司全部消灭，而是会消灭掉最激进的几家，并适当救助留下活口，地产行业全面违约并进而重创银行体系的风险，目前看我认为概率还是较低的。

外部的潜在风险是美股崩盘，而美股一旦崩盘对A股一定会造成冲击，这种概率我认为会比地产更大一些。

至于如何应对，针对不同目标的组合，我们处理的方式也会不同。

1、对普通投资者希望达到长期股市合理收益投资目标的产品，我们就持续保持较高仓位，不特意处理了。

2、对有些需要在保持适当收益的同时降低风险的专户投资目标，我一般会买行权价在15-20%以外比较虚值的期权，每年承担3-5%左右的“保险费”代价，换取面对股市潜在暴跌的时候，净值避免大幅回撤。

中国房地产行业2021年以来的突然“萎缩”，是目前中国经济最大的隐患。地产行业占经济总量的比重往小口径计算是8-9%，往大口径算则是20-25%，土地出让金收入更是占据了地方政府总财政收入约40%的比例。在多年“房住不炒”总思路下，政府用“三条红线”、“两集中”、“限购限贷”、“房价涨幅考核约谈”、“多学区制”等手段，并以最终实施房产税的预期管理，最终遏制住了房价上涨的态势。

但2021年地产行业信用债，特别是美元债市场的崩溃，使得大批开发商面临经营困难局面。并进而引发地方政府对于预售资金的强监管，这种强监管又使得开发商原有高经营杠杆的模式被暴击，而进一步陷入经营困境。

地产行业的投资增速减缓甚至逆转已经成为现实，2022年稳增长的政策目标，需要我们找到一个替代商品房开发的经济增长点。目前我们并没有看到清晰的替代方案。有人说是大规模保障房计划，有人说是绿色经济，也有人说是大规模的中企出海计划。我们没有看到太多的证据，只能走一步看一步。从资产配置的角度，我们会密切关注房地产行业的变化，一方面会暂时离场观察，另一方面我们会去寻找一些特殊机会，寻找在行业变局中能确定性走出来的未来机会。地产行业的变化，也会影响国内经济的预期变化，我们会据此调整自己的看法。

昨天房地产金融圈被私下流传的一张路透社报道截图刷屏，说是中国内地拟调整或者放弃房地产企业项目预售资金监管制度。就在大家对这一出口转内销的消息将信将疑之时，今天烟台市住建局就迅速发布了对部分守信房企留存资金比例降至3-5%的通知，可谓将路透社的这一“流言”坐实的举动。

其实，作为防止项目烂尾的措施之一，各地政府之前多多少少都有对属地项目开发预售资金的监管措施，只是这类监管措施往往是形式大于内容，导致这一监管措施从未被严格执行，而项目烂尾现象依然层出不穷。只是近两年来从销售端到资金端不断加强的双向调控，迫使以高负债和高杠杆推动的高周转房企普遍出现现金流紧张和流动性承压，尤其是去年下半年以来楼市急剧转淡导致以恒大为首的不少民营高负债房企排队暴雷以后，各地政府才骤然收紧了属地项目预售资金监管措施，从而导致一些流动性紧张的全国性房企内部资金周转受阻，进而成为压垮骆驼的最后一根稻草。

从相继暴雷的花样年、阳光城、佳兆业乃至世茂爆出的情况来看，这些企业无不账面留存资金数以百亿计，却往往难以支付到期的几个亿甚至几千万的本息。而从之前绍兴融创流出的一封真真假假的向当地政府的言辞恳切的“求救信”来看，开发商试图通过沟通寻求地方政府予以支持，或者网开一面变通项目预售资金监管措施以解燃眉之急的恳切态度，一方面表明了开发商资金面和流动性紧绷而不得不向地方政府求助的态势，另一方面也表明了此类各地政府自扫门前雪、各自为政的预售资金监管方式给本来就陷入流动性困境的全国性房企雪上加霜的严重后果。

多家连续暴雷的房企账面留存资金都数以百亿计，如果这个数据是真实的话，排除其他因素导致的受限资金之外，因为这一各自为政的预售资金监管措施而给这些房企造成的负面影响是毋庸多言的。而往往正是这一措施，成为推倒处于降杠杆途中的那些资金链十分脆弱的高周转高负债房企多米诺牌局的第一张骨牌。由此也就出现了本意在于防范项目烂尾风险而加强预售资金监管，却不成想因此而导致了不少全国性头部房企暴雷，进而引发大面积的项目停工、烂尾，从而迫使监管部门不得不发出千方百计保交房、保复工的吊诡一幕。

其实这类看起来在分散决策中的理性行为，却反而导致更大范围和更高层面的合成谬误的事例不胜枚举。此次西安疫情爆发以来从市级决策到基层执行无不体现了这类合成谬误，以至于导致冲击社会伦理底线事件的不断发生。而从恒大暴雷事件爆发以后部分地方政府对恒大逾期未开发地块的无偿收回，和强令拆除所谓的违章项目的处理情况来看就更显荒唐了，因为这些地块早已逾期未开发，为何早不处理晚不处理，在此时无偿收回不是明显在落井下石嘛。地方政府招商引自和擅自决策导致恒大受损巨大，不见追究相关部门的责任，却反过来将板子打在受害深重的开发商身上，不知这到底是什么神逻辑？这简直就和西安不去处理作出无48小时内核酸检测阴性证明不得接诊的医政部门，反而对耽误接诊造成医疗事故的医院进行停业处罚一样的荒唐。

就像网友对此类事件的评论一样，这不过是为了推卸责任，不肯从更高层面进行系统性思维和综合性考虑的慵政与懒政罢了。试想想看，在明知各地政府各自为政的对于属地项目预售资金的强化监管将会引发不少全国性房企风险的整体爆发，进而造成更大面积烂尾事件发生的情况下，在以落井下石方式收回开发商逾期未开发土地和强令开发商拆除被招商引资来的“违章项目”会导致保交楼更为艰难与地方政府信誉受损的情况下，还要如此违背常理蛮干硬干，不就是为了撇清自身责任以保乌纱帽的自私自利的慵政懒政吗？而之前被土地财政所不断推高的涉房风险，同样也是各地政府在特定的政绩观下仅仅着眼于自身发展和自身政绩的自肥行为所引发的。

在预期下行、需求不振和就业压力巨大、美联储加息的综合压力之下，重新唤醒已受重创的房地产行业并将其纳入良性循环和健康发展的轨道已成为决策层、监管层与主管部门当前的共识。而如何让行业尽快重拾信心，让涉房金融的暖风尽快吹热无论从宏观经济还是从地方财政都无比依赖的房地产生态圈，让房地产重回国民经济发展的支柱性行业地位，以及如何从全局的角度统筹考虑化解涉房风险与涉房难题，就成了当前经济发展中最大的现实政治之一。

在这方面，烟台市住建局在这方面带了个好头。

我给烟台市点赞。

这两天“央妈”频频放水，下调LPR贷款利率和公开市场操作利率，但股市依然是不给力，上证指数连续下跌了两天，没有出现一些经济学家期望的“千股涨停”。发改委动员大家春节买房这条消息似乎也引起了市场的波澜，但很多都是看看热闹，地产股也没有因此崛起一把。而现在的市场也非常敏感，一点点的监管松动似乎都容易被拿来做各种解读，但实际情况是，大家往往想多了。

烟台的这个对地产的宽松措施目的可能是相对比较简单的——提高企业的现金流，用于支付工程款或者是农民工工资。而商品房预售资金监管的本意是确保商品房预售资金用于工程建设，防止因挪用预售资金导致楼房“烂尾”。因此既然是守信用的企业，降低一点比例应该不至于就出现这种情况。