央行、银保监会发文：保障性租赁住房不纳入房地产贷款集中度管理

精准政策或者结构性政策的另一种说法，就是“歧视性”政策，保障性租赁住房不纳入贷款集中度管理，当然是意在鼓励“公租房、廉租房”之类的保障房建设，从而对其他类型的住房形成某种歧视。
我们要问的问题是，这种结构性政策到底对谁有利？首先是对国有房企有利，随着民营房企的经营困难、放弃拿地、退出市场，房地产行业从长远看将出现国有比重逐步提升的趋势，特别是带有保障性质的租赁性住房，也只有国有企业能够承载其微利而又长周转的性质，作为对价，国有房企将在融资、拿地等方面享受政策优惠。其次是对大城市的夹心层有利，保障性租赁住房绝不是保障的最低收入群体，而是中等收入群体，甚至是高收入群体，他们收入和就业层次普遍不错，但又不能承受高额房价，大城市为了留住这些相对高端的人口流入，往往将这类保障房用作政策激励。最后对地方政府来说也不错，土地拍给地方国企或城投，看上去是左手倒右手，却也可以慢慢收房租，再加上房地产税，日子没有以前好，也可以过得去。
相对的，没有在结构性政策范围覆盖内的群体则是相对受损的一方。民营房企的市场空间被进一步挤出。已经购房的群体资产价值或许因此受损。特别是多套房的持有家庭，大有可能将面对高额累进税和房租价格下跌的双重积压，如果他们被视作“食利者”，该结构性政策倒也可以看做共同富裕的一个手段。

现在房地产市场最大的问题之一是销售下滑以及由此导致的回款慢，而销售下滑更多的是因为大家担心楼盘烂尾。因此政策稳增长就是通过稳定销售，让房地产的造血能力维持正常，进而对于存量的项目可以正常交付，避免出现社会问题。

只是央行和银保监会最新发布的政策可能依然效果有限。银行贷款与房地产相关的主要是开发贷、个人按揭以及经营贷，保障性租赁住房有关贷款占比并不高，因而这个放松对于银行贷款的影响不会很大，可以说是象征性意义大于实际意义。

值得注意的是，央行金融市场司司长邹澜最新表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。央行仍按照房子是用来住的、不是用来炒的定位，根据长效机制的安排，保持基本稳定。根据稳地价、稳房价、稳预期的总体要求，稳预期首先就是政策预期要稳。下一步，央行将全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

“央行仍按照房子是用来住的、不是用来炒的定位，根据长效机制的安排，保持基本稳定。”这一表述意味着政策放松的空间有限，对多数房企尤其是民营房企而言今年仍然是过冬的节奏，销售下滑、回款难、预售资金监管以及融资收缩等情况仍会持续。

在目前稳房价的我各类措施中，实际上最有效的就是限购和限贷。前者对消费者产生压力，后者对房地产商产生压力。而去年比较严重的房地产行业衰退，也跟贷款限制有一定关系。因而，加大对保障性租赁住房项目的支持，保障有需要的群体不被贷款政策误伤，就必须调整相关项目的贷款政策。此次保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的改革就是着眼于此。