许家印：恒大今年要交楼60万套，不能依靠贱卖资产去还债务

在岌岌可危的处境下，许家印保持着博弈高手的精明判断力。他明白，无论怎么卖资产，也不可能还掉大部分债务，而卖光资产的恒大，在政府和金融机构眼里，就变得一钱不值，没有拯救的意义，所以快卖不如慢卖，慢卖不如不卖。这就是枭雄和普通人的根本区别。

许家印这番表态
我们可以这样想象一下
有个人，有房有车有金腰带，欠你钱
然后你去要债
它告诉你，“钱我今年努力给你还上。具体怎么还，我还不知道，但是我肯定不会卖房卖车”
大概就是这个意思

2月6日，恒大集团举行了2022年“保交楼”新年开工动员大会。恒大董事局主席许家印在谈到企业对外合作问题时，提出了五个方面的基本原则和条件：必须有现金回到保交楼监管专户；绝不允许贱卖公司资产；公司权益必须得到保障；要保证合作项目的正常开发建设；杜绝项目合作的漏洞。

许家印提出的五个基本原则涉及内容较多，有资金问题、资产处置问题、项目合作问题、企业管理问题，但目标只有一个，保住这块招牌，不让恒大倒下。其中有一条原则，最为受人关注——绝不允许贱卖资产。

许家印应该想清楚的是，按照目前的市场环境和金融监管要求，要想不动企业奶酪而走出困境，完全不可能。

可以对比的是2017年时的万达。如果王健林没有含泪出售资产，将本当作宝贝、志在超越迪士尼的文旅项目和酒店等资产“割肉”处置，第一个倒下的头部房企，当属万达，头一个倒下的地产首富，则属王健林。而今天的万达，在头部房企中属于安全性并无大患的那一个。

转让和出售资产，确实心有不甘。但是，资金链命悬一线的风险，则又让许家印并无过多选择余地。如果不通过出售资产获得相当一部分资金，恒大接下来的“保交房”很难推进。

而从许家印提出的五条基本原则和条件来看，虽然有很多诸如“必须”、“不能”、“保证”、“杜绝”、“绝不”、“一定”之类的用词，显示出恒大在对外合作方面，“心气儿”仍然很高，要求也是不低的。但又不能不说，所有的原则和条件，都是建立在“售”或者“卖”基础上的，是需要用资产变现来化解资金链紧张矛盾。因为，许家印在这次会议的开头，就明确表示恒大自去年9月开始，就几乎没有资金流入。只出不进的恶性状态，对于一家巨额负债的企业来说，无疑是致命的。如果不能通过资产转让补充足够的资金，企业随时有可能停摆。

对恒大来说，不管许家印的五条原则多么硬实，“卖资产”都是摆脱困境唯一的出路。关键就在于，如何出售资产，以什么样的价格出售资产，将资产出售给谁。也就是说，“卖可以，但不能贱卖”是许家印应该给恒大设置的一条底线。如果没有底线地贱卖资产，最后的结果，恒大仍然会消失，会出现资不抵债现象。

这是一道两难题。一方面，辛辛苦苦积累起来的资产，以极低的价格出售，搁谁都不会接受。另一方面，如果不降价、不放低姿态，谁来购买、谁来合作？因为，大家都知道，恒大太需要钱，现在不压价，何时压？在地产界，许家印还能找到不讲利益只讲情谊的伙伴吗？跳出地产界，同样是企业顺境时一众人把酒言欢，走下坡路时纷纷避之不及、作壁上观。

市场不相信眼泪，放在今天的恒大和许家印身上，最合适不过。当然，如果恒大能够挺过这一关，许家印今后的步子一定会迈小一些，走得更稳当一些。

许家印在“保交楼”会议上谈到的另外两点也值得关注，一是对外合作、出售资产获得的资金，不能全部用于还债，要通过复工复产、正常施工、恢复销售、恢复经营后才能最终还清债务；二是恒大的合作方必须有后续资金投入。从这两点来看，许老板的“求生欲”还是很强的。他，拒绝躺平。

如果说恒大正处于悬崖边，从许家印在恒大动员会上的讲话来看，他的雄心没有出现明显减弱的现象。但愿他内心的不甘心，变成激发斗志的力量，他能奋力悬崖勒马。不妨拭目以待。

许家印近日在恒大保交楼会议上说，恒大今年的保交楼任务约7000万平方米、60万套的交付目标，意味着需保证交付面积的50%要在今年内完成。而恒大目前的预售监管资金有500多亿元，销售未回款为800亿元。另外许家印还再次提及“任何时候都不能贱卖公司资产，不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务”。

这应该说是代表了恒大保交付和以资产处置来偿还债务的主观态度。但是只要稍微算算帐就可以发现，前者是个很艰难，而且带有较大不确定性的问题，而后者则只能说是明显的一厢情愿而已。

从许家印透露的情况来看，2022年需要保交付的面积7000万平方米，大约占需要保交付面积的50%，那么这也就意味着恒大目前已预售而未交付的总面积大约还有14000平方米。以恒大目前的预售监管资金500多亿、销售未回款为800多亿计算，恒大未来可用于保交付的可预期建设资金共约1300多亿元，这也就意味着恒大未来可用于保交付的资金平均每平方米不到1000元。至于恒大已经预售的每个项目建设进度如何、还需要多少后续资金尚不清楚，但是很显然每平方米的可用资金低于1000元是很难完成建设安装、装修、绿化以及配套设施建设并达到入住条件的。

恒大之所以预售出去了14000万平方米房子而只剩下了约1300亿元的可用资金，连完成土建都成问题，说明恒大之前已将不少资金投入了买地、多元化产业投资以及管理费用中消耗掉了。以这么少的可用资金来承担这么大的、显然不可能完成的建设与交付任务，那么后续缺口资金只能是股东追加资金、预售新房源筹集资金以及变现部分资产来换取现金以保交付了。而从目前的情况来看，这几种筹资方式都存在着较大的困难。

第一、就股东追加资金而言，即使恒大最大的股东、实际控制人许家印将个人名下可变现的资产全部变现来投入保交楼，显然没有千亿级的资金量也是不够的，而许家印个人能不能拿出千亿级别的资金也是显而易见的。其他股东并非实际控制人，况且作为投资人，这些投资机构或者个人肯定都在自身与恒大之间进行了风险隔离，无论在法律层面还是在道义层面都没有追加资金的责任与义务，也无法强制其追加。即使这些股东的承诺出资并未完全到位而负有对于自身承诺的出资额进行差额补足的义务，这对于庞大的保交楼所需资金而言也是杯水车薪而已。

第二、预售新房源实际上也基本上不可行。目前恒大的市场信用已经归零，依靠向产业链上下游赊账和开展新房源预售来筹资的通常做法显然已经行不通了。在保交楼这一带有政治性任务目标之下，动员上下游企业垫资建设肯定也是需要以未来能够清偿由此造成的债务为前提的，而恒大未来的清偿能力目前能够看到的也就是这1300多亿的资金了，也就说在产业链内新增融资是没有可能性的。在恒大不能解决已预售的14000万平米房子的大部分交付任务以前，恒大如果要开展新的可售房源的预售自然又会造成未来需要交付房源建设资金的“悬空”，因此基本上也是不会有新的买房者再去买恒大那些显然无法落实建设资金的期房的。

第三、变现部分资产回现来保交楼，显然也是个不靠谱的事情。恒大之前已将部分容易变现的资产卖掉了，而目前尚未变现的资产应该都是流动性较差的资产，在目前的市况下即使贱卖也很难售出。而如果贱卖这些资产的话，恒大马上就会出现资不抵债而被债权人申请清算掉，保交付也就成了一句空话，在目前的政商环境下显然是不具备可操作性的。况且之前恒大的不少资产都已设定了抵押、质押等优先权，即使要变现的话，也会被首先用于归还具有优先权的债务，而这些资产的变现所得资金能不能覆盖这些具有优先权的债务本身还是个问题，更不要期望有多少资金能够用于保交楼的建设了。

再者，房地产行业本身就是一个地域性很强且属于强政府关系的行业，在房企作为地方政府的“座上宾”与成为“麻烦制造者”之间，待遇可谓是云壤之别，这一点尤其以海南省海口市和儋州市政府的快速“变脸”为代表。海口市政府以超期未开发为名收回恒大位于海口的8块土地以及儋州市以违建为名要求拆掉已经建成的39栋海花岛上的楼房，这不过是地方政府最擅长的对出现困难的房企雪上加霜的戏码。而破鼓万人捶效应，又会让其成为对于抱着强烈的各人自扫门前雪心态的其他地方政府的最好示范。

从目前的报道来看，安徽芜湖、四川成都也都已经发生了无偿收回恒大逾期未开发地块的案例，自然也就保不准后边还会有有更多的地方政府以各种理由进行仿效。这种能够让恒大资产负债表上的资产直接消失的事情，看起来要比恒大贱卖自身资产更为严重。而目前也并未看到海口市、儋州市、芜湖市和成都市政府的此类行为被叫停或者受到处罚，这也就意味着恒大资产被直接“消失”甚至还要搭上费用的事情在未来也并非不可能，这自然会让恒大可用于保交付的资源愈加变少了。

由此看来，恒大下一步的保交楼问题，确实是一个难度和挑战性都相当大的事情，因为我们的社会性质决定了这不是仅仅凭借一句“纯属市场化行为”而就能够轻松化解的问题。而这一挑战，显然也不再仅仅是对许家印与恒大、乃至买了恒大预售房而未收房的100多万买房人的挑战。

这是典型的流动性问题，根本不是资不抵债问题，市面上的人对这个都没有基本认识，怎么去评论恒大的状况？还是所谓的国际资本最实际，露出真面目，知道恒大都是好资产，想去分杯羹，哪能给这些橡树资本之流得逞？恒大将资产正常运作起来，恢复正常经营，是唯一正确的道路，是唯一确保各方利益的道路，相关各方也应当认识清楚，合力推动，才能确保每个人的利益。恒大事件不但体量庞大，更关乎人们对中国经济的信心和预期，政府应当深刻认识清楚此次事件的究竟前因后果，不要被外国媒体和所谓的经济学家忽悠了，要全力支持恒大恢复正常运营，就是对稳住宏观经济和市场信心的重大支持。

《让子弹飞》里有一句台词很经典“你给我翻译翻译，什么叫惊喜！”

许老板告诉你这就叫“惊喜”。现在，恒大明确表示恒大目前预售监管资金500多亿 ，不能依靠贱卖资产去还债务。说白了就是既然企业信誉已经扫地，干脆一不做二不休了。仿佛在说：虽然我欠你们钱，但是休想让我卖房子还债，没想到吧。

和同样是top10的房企比比，世茂和融创为了债务风险，已经疯狂出售多处项目。寒冬之中必然要紧衣缩食，该卖就卖，活着才有翻盘的可能。而且央行、银保监联合发文，鼓励国资背景房企合理接受不良资产项目，怎么会有贱卖一说呢？

不过，许老板还是有清楚的认知的，目前恒大的资产按市场正常价值出售能不能抵消债务都是一个未知数。“再让子弹飞一会儿”，这次许老板的表态会有传导效应，就看接下来市场和买了恒大期房的老百姓如何反应了。