全国性商品房预售资金监管办法出台

去年11月初，就预售资金强化监管措施在各地执行中的宽严不一给房地产行业和房企流动性所带来的负面问题，在监管层与主管部门首次将房地产行业明确作为国民经济支柱行业并呼吁行业尽快进入良性循环的背景下，笔者曾经专门撰文发出了“预售资金强化监管需要整体思维”的呼吁，意在防止各地政府各自为政的强化预售资金监管让房地产行业本来就已十分紧张的流动性雪上加霜，从而触发更多房企的连续暴雷乃至行业系统性危机的爆发。在政策层去年第四季度以来的微调暖风频吹之下，今年一月份楼市成交情况却大幅下降近40%，行业信心的恢复依然未达预期。在此情况下，2月10日相关部门下发了全国性商品房预售资金监管办法，可谓是对之前各地分散执行的房企预售资金监管措施的“拨乱反正”，是对促进行业回暖和行业信心恢复的实质性利好。

中国内地房地产行业的高周转模式是在特定历史条件和行业环境下所形成的，而支持高周转模式的高杠杆、高负债必然也就意味着高风险，而行业风险的长期累积正是近年来不断加强行业调控以试图化解涉房风险的主要原因。但就像高周转模式的形成不是一朝一夕而来的一样，去杠杆、降风险也不是一朝一夕能够达成的。从资金端到销售端的长时间的强力调控使得行业流动性大大收缩，而去年下半年以来楼市的急剧转淡更让房企的现金流普遍承压，从而触发了众多房企在土拍市场的集体“躺平“乃至在资本市场的排队暴雷。

而此时各地政府旨在防止属地项目烂尾而对预售资金的强化监管及其在具体实施中的矫枉过正，对于本来就处于流动性承压状态的多项目、全国性房企而言几乎就成了“催命符”。这也是以佳兆业、世茂等为代表的不少百强房企，虽然拥有大量账面资金，却因为资金受限而不能使用，进而触发流动性风险的主要原因。就连账面资金超过1600亿元的融创中国，前段时间也传出了商票违约的消息。

这正是缺乏系统性考量的政策设计以及各自为政、从各地政府利益触发而导致政策实施效果走向政策愿望反面的极好例证。

表面上看，强化预售资金监管确实是可以防范具体项目的烂尾风险，但各自为政、分散执行的强化预售资金监管，就好比在一个人血流不畅而发生肢体麻木时，不是通过按摩肌肉和适量运动来加快血液循环，而是用止血带扎紧肢体以禁止血液循环来解决肢体麻木问题，其结果就是肢体坏死而被迫截肢，进而可能危机生命。所以要真正解决烂尾风险问题，还要着眼于房企的整体流动性，从如何提升与保证房企整体流动性的角度来重新审视预售资金监管措施。此次全国统一的商品房预售资金监管措施办法的发布，无疑是回归政策实施系统性考量的正确方向，对于唤回行业与市场信心和促进行业回暖可以说是一场“及时雨”。

从这一办法的具体内容来看，首先明确了项目预售款包括定金、首付款、购房款等，这些均需全部存入预售资金监管账户，以确保专款专用于项目建设、施工款等相关支出；其次是明确了预售款的拨付进度要根据工程建设进度进行，具体由住房城乡建设部门确定；再次是明确了预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，而达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企提取使用。该办法比之前仅限于原则性规定而由各地政府具体实施的商品房预售管理办法更加具体和易于执行，而更重要是可以纠正之前各地政府分散执行中的矫枉过正问题，从而可以帮助企业释放出更多的可用资金，这对于缓解目前房企的流动性紧张问题而言是一个实实在在的具有含金量的举措。

1、实现了商品房预售资金监管标准的全国统一。

虽然2004版《城市商品房预售管理办法》就已明确规定了预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，但是却规定商品房预售款监管的具体办法由房地产管理部门制定。事实上多年以来并未出台全国统一的预售商品房资金监管规定细则和具体实施办法，从而导致了执行中的差别极大的地方化的“一城一策”，甚至有些地方至今连具体的资金监管规定都没有。这两年烂尾楼的井喷更是导致了地方政府在强化监管下的各自为政，让矫枉过正与不作为问题同时并存。旨在提升政策效果，促进行业回暖的全国统一的预售资金监管办法的出台，为全国城市商品房预售资金监管提出了共同标准，无疑更有利于商品房预售资金监管的落实和执行。

2、明确了项目预售款的范围。

新的办法首次明确了预售款包括定金、首付款、购房款并均需全部存入预售资金监管账户。而之前对预售资金的监管范围并无明确规定，导致不同地方有着不同的理解，比如是否将定金纳入预售资金监管账户就存在争议。对预售款所包含范围的明确与统一，是对监管对象的具体化与明确化，让资金监管更具可操作性。

3、设定额度是此次推出预售资金监管办法的亮点和重点。

新的办法明确了预售资金监管额度由市、县级住房城乡建设部门根据项目合同、工程造价等核定，以确保项目竣工所需资金，达到监管额度之后的剩余资金则可以由房企自由提取使用。而此前的城市商品房预售管理办法未涉及额度问题，只原则规定预售款应用于有关的工程建设。而在实践中由于违规处罚额度的上限是3万，这一较低的违规成本导致了较为普遍的资金挪用下的烂尾楼多发现象以及此后矫枉过正的强化监管，并由此引发了对房企流动性雪上加霜的负面影响。此次意见中设定额度并明确额度之外的资金可以自由提取使用，无疑在加强预售资金监管、防止项目烂尾的同时，又可以帮助缓解房企的资金压力问题。这也正是此次监管意见的亮点与重点所在。

1月中旬，烟台市住建局联合相关部门在国内首先发布了对2020年度信用等级为AAA和AA级别的守信房企分别降低商品房预售资金留存比例5%和3%的通知，可谓是时打响了实质性“输血”房企的第一枪。而此次全国性商品房预售资金新规的发布，更是从全国层面对于促使房地产行业政策的规范实施以促进行业流动性的恢复，进而推动行业尽快回暖的实质性利好，对于房地产行业信心的恢复可谓意义重大。

商品房的预售资金监管一直就是房地产市场上的难题，我们之前看到的大多数烂尾楼和房企跑路事件，都是因为购房者的资金被房企挪用，造成巨大损失。

这样的问题一多，就对商品房预售资金管理提出了新的要求，一方面，要保证广大购房者的权益，尽可能杜绝房款被滥用的可能，另一方面，对房企流动性的问题也应该重视，这个新出台的监管办法，就是对这二者的一个平衡，更重要的是，管理办法将改变原有各地对商品房预售资金监管责任不清的情况，有了监督，才会尽可能减少滥用。