世茂集团：中介网传22.5亿转让深坑酒店信息不实

近日因辟谣说中介网传的22.5亿转让“深坑酒店”的信息不实，让前段时间因与中诚信托就提前到期的信托计划纠纷、出售项目股权和卖地而引发业内关注的世茂集团再次上了热搜。姑且不论那些不明就里的网友们如何戏评世茂集团这一真真假假、扑簌迷离的挂牌出售上海佘山世茂洲际酒店（坊间称“深坑酒店“）的消息，也不论世茂集团到底是承认还是否认出售曾经的网红“深坑酒店”，但世茂集团试图出售部分资产以平衡自身资金所需，帮助自己从流动性“深坑“中爬出来的意图却是显而易见的。

作为房企百强中的头部企业，世茂集团一向以相对稳健的企业形象示人，其财务报表对外展示的企业现金储备、流动性状况也都是比较好的，更何况去年年初还在与出了问题的福晟集团你侬我侬地沟通收购事宜呢。因此笔者也曾将其与龙湖、碧桂园、融创等归类于流动性风险较小的民营房企之列。

不过融创去年上半年的大手笔买地和并购活动对于现金的巨量消耗，迫使其在遭遇下半年急剧转淡的楼市行情之后迅速转入各种找钱自救的状态，以至于近来在对外宣布账面资金1600亿存量足够一年内的偿债与项目开发所需时，仍然无法解除市场对其流动性安全的疑虑。而同样在去年下半年市场转淡以及各地政府强化预售资金监管的压力之下，评级机构对世茂的突然降级以及世茂与中诚信托之间关于触发信托计划提前还款条款之争，将世茂集团的流动性困境暴露于公众面前。

原来，世茂集团除了明面上的将于2022年到期的44亿美元境内外债券与境外银团贷款将之外，还有1200亿元的人民币的表外负债。而世茂集团与中诚信托的提前到期的信托计划执之争，本身所涉及的也是两笔所谓的表外融资，只不过由世茂旗下的项目公司提供了增信措施从而“引祸上身“而已。

其实，在之前的以规模论英雄和以规模来博取更优质资源来支持自身发展的高周转模式之下，高杠杆与高负债早已被各家房企用到了极致，以至于在为了维持可持续融资的表观数据与推动规模增长的极限融资活动之间，永续债与明股实债，以及变幻多端的夹层融资等表外负债就成为房企追逐规模增长途中的标配，并成为行业政策调控力度加大和市场反转之后触发企业流动性困境的爆点。

实际上，能够在中国众多的房企中脱颖而出成长为融创与世茂这样的头部企业，不能说它们的企业战略、运营管理、市场策略乃至产品力不够优秀，但这也是在过往的中国内地市场特有的行业发展环境之下，随着市场变化和行业政策调整而不断自我检视与修正提升的结果。而这一点，也正是这些房企在2021年以来的此轮行业调整中，在行业发生前所未有的质变并迎来万科董事长郁亮所说的“黑铁时代“陷入流动性困境的原因所在。

“黑铁时代”的到来，在市场总量增长面临天花板和地价顶托、结构调整乃至被共有产权、保障性租赁住房结构性分流的情况下，又叠加了被迫的去杠杆、降负债的缩表压力，以往建立在持续增长预期下的高周转模式所依仗的高杠杆与高负债，自然也就成为引发流动性压力的导火索。而之前在规模赛道上的杠杆之上加杠杆的各种类型的表外负债，也就往往就成了引爆各家房企流动性危机的引信。

这一情况之下，如何挽救自身的流动性就成为各家房企各显神通的事情了。融创速度极快的变卖资产、两次超低价增发融资、大股东无偿资助、停止资本性开支和缩减管理费开支等挽救自身流动性的连环操作可堪经典，而近日网传的不知真假的4.1折大促销也足以显示融创自救态度的坚决与力度所在。

因为只有活下去，才能获得根据行业变化实现自身调整的机会，更何况市场对于企业信心的维系，才是企业可持续性经营的根本所在。否则，一旦市场对企业丧失信心，企业势必就会陷入“债务螺旋“，那个时候企业不但会失去自救的主动性，往往连打折卖房和贱卖资产的机会可能都没有了。恒大目前之所以采取现房销售的方式，则是市场信用归零后的被迫之举，如此一来企业自救的难度自然也会加大很多。

目前只有宏观面上的政策回暖是远远不够的，行业与企业信心的恢复才是真的行业回暖。而行业与企业信心的恢复还有赖于行业与企业流动性的恢复，这显然是当今房地产行业和房企所面临的最为严峻的问题。而一季度全国楼市大面积和大幅度的销售下降，以及土地出让收入的大幅减收，表明行业信心并未随着政策暖意而回暖。

就世茂集团的销售情况来看，从去年下半年便已出现大幅下降。其中去年10月销售203.4亿元，同比下跌32%；11月合约销售160.5亿元，同比降幅扩至49%；12月合约销售112.2亿元，同比降幅扩大至70%。今年1月份未经审核的销售额75.1亿元，同比降幅62.49%。在评级下调、债务压顶而快速引入战略投资人又不太现实的情况下，果断出售资产就势必成了世茂集团不多的选择之一。

世茂集团当然需要以相对从容的姿态来展示企业对于自身的信心，而辟谣出售现金流较好的网红“深坑酒店“可能就包含此意。但是市场对于企业的信心维持，最终还是要落到企业自身的流动性如何维护上。此时试图出售较差的资产显然更为困难，而是否能够不失时机地以优质资产换取流动性，就成了企业决断力的体现。

上海的这个深坑酒店，也算是这两年来崭露头角的网红酒店了，不过世茂集团是否要卖掉，从世茂出来的回应来看，似乎还不太确定。不过，不管深坑酒店是否要卖，世茂都已经处于花样“卖卖卖”的节奏了。

据之前媒体统计的世茂待售资产清单显示，世茂在全国范围内准备转让36个项目，总报价逾771亿元，除去抵押融资部分，预计可回款236亿元。截至目前，其已成功出售3个项目。也许，深坑酒店也在待售项目之中呢。