山东菏泽：“无房无贷”首付比例下调至20%

“无房无贷”首付比例下调在局地破冰，是信用扩张的重要信号之一。并且，有可能陆续被一些城市效仿。对于仍无自有房屋的潜在购房者来说有利有弊，仍需谨慎面对。另外，炒房者也仍需谨慎。

首付降低、杠杆提高，可以比原来的首付低10%，降低了购房的门槛。假设按四五线城市一套80-100平米房屋价值100万左右计算，原本首付30万，现在首付20万即可。同时，贷款金额从70万变成80万，相应的利息支出也会增加。对于高收入群体影响不明显，对于中低收入群体影响会比较大。

一些开发商为了急于回款，推出所谓“零首付”的营销手段，给购房者一年时间或者几个月的时间，把剩余的首付凑齐再去申请房贷，这种方式在本质上等同于分期首付。首付比例降低至20%之后，也降低了部分购房者首付分期的门槛和压力。对于部分购房者来说，这是非常有诱惑力的。

需要提醒尚无自有住房的潜在购房者的是，请评估你的收入预期。在经济下行周期，就业和收入预期不明，尽量有多少钱办多少钱的事，钱多买房没问题，钱少就要谨慎高杠杆买房，避免背负大额债务。否则，购房后遇到急需大额资金周转时难以筹措，一旦发生房贷逾期，银行有权要求提前还款。如果双方协商不成，购房者不能足额还款和缴纳罚息，法院就会申请法院强制拍卖房屋，优先偿还房贷。近些年经济和房价波动已经让一些实力不足的购房者叫苦不迭，法拍房比比皆是。

另外，炒房者也需要谨慎。远期随着经济转型和人口老龄化，近期“房住不炒”政策依然延续，房地产行业进入“黑铁”时代，房地产的金融属性并未恢复和提高，套利空间已经不大，而持有的时间成本、经济成本和机会成本却很高。

在这一轮的大调整中，其实有不少城市的开发商都暗暗通过各种方式变相降低了首付，但是像菏泽这样由当地金融机构公开下调首付的，在本轮调控中确实还是第一个。这或许意味着直接针对“五限令”的调控政策放松在地方上已经成为默认的选择，尤其是三四五线城市在严峻的市场情况下几乎已经别无选择。

首付比例下调、买房利率下调、补贴上涨等种种迹象都显示购房大环境在不断放松，这是全国各地稳楼市的必要招式。但这种对楼市的拉动是不希望楼市继续低迷直至陷入沼泽所以适度松动政策，而非新一轮的强力刺激。这也意味着在楼市回到相对正常面后，刺激会停止，房价也会在一个可控的范围内波动，而不用担心以前那样的非理性大涨行情。

至于经济稳增长，现在来看基本都押注在了基建投资身上，这确实也是当下最实际的手段。这不，财政部部长刘昆已经在人民日报发文，表示2022年实施好积极的财政政策，适当确定赤字率，科学安排债务规模，有效防范化解风险。具体来说，要把握好几个方面：实施更大力度减税降费，增强市场主体活力；保持适当支出强度，提高支出精准度；合理安排地方政府专项债券，保障重点项目建设等。

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大体来讲，我国全国各地对房地产市场价格的调节；都是通过限购和限贷两个方式进行。在这一轮的房地产衰退中，很多二三线城市，尤其是房价已经很低的三线城市，限购政策早就出现一定程度的松动，只不过媒体没有关注而已。而菏泽这次的调节，基本上更接近于限贷政策的松动，调节首付比例，这样的话就可能会有更多人打起买房的念头。虽然这是房地产市场松动的一个信号，但是就菏泽的影响力来讲，这并不具备传导效应。

对于名下有两套及以上住房，且无个人住房贷款记录的，或有住房贷款记录但已经结清的购房居民，购房贷款最低可以在40%。在此之前，菏泽针对首套房首付比例，最低要求为30%。如名下有房或贷款还没有还完，最低首付要求40%。除了贷款比例下调，购房贷款利率则从今年1月末开始进行下调。其中，首套房贷款利率降至5.6%， 比早前的5.95%下降了的0.35个百分点。
在中国互联网之上，山东菏泽曹县是非常有名的一个梗，可以说山东菏泽也因此被很多网友所认识，然而我们看到当前山东菏泽突然成为了市场关注的焦点，却不是因为互联网的梗，而是因为山东菏泽成为了第1个首付比例降回20%的城市，那么我们到底该怎么看山东菏泽的这一系列操作呢？房地产市场又会有什么样的变化？
首先，从目前的角度来看，山东菏泽的这一系列操作也是很正常的一个现象，为什么会这么说呢？最核心的原因就是在于山东菏泽的实际上是一个比较有名的三四线城市，它本身的经济发展水平注定了其房地产市场之前虽然有一定的上涨，但是大部分情况下一个城市的房地产是和这个城市的经济发展水平密切相关的，所以从这个角度来看当前的山东菏泽经济发展水平可能还是有一定的差距，所以其房地产的发展如果长期采用过度严格的控制措施的话，实际上是不利于房地产的长期可持续的发展的。不同的城市因城施策，采用适合当地的房地产发展策略是很正常的一个现象，所以山东菏泽的这个举动也是比较常见的。
其次，我们从之前房地产市场调控的历史来看，山东菏泽其实已经不是第1次有这种突破市场的情况了，2018年的时候，我们就看到山东菏泽率先宣布取消限售，在当时就引发了巨大的争议的是山东菏泽后面并没有取消限售政策，所以引发了一系列城市的效仿，可以说当时山东菏泽就打响了房地产市场调整的第1枪。如今山东菏泽再次向调控室进行全面的改变，也是比较正常的现象，所以这一点我们倒是没必要过度意外。
第三，对于当前房地产市场的发展来说，山东菏泽实际上正在向市场传递一个信号，这就是房地产市场的发展一定要和当地的经济发展水平相关联，只要是符合当地经济发展的也就是实事求是的政策才是适应一个地方的，山东菏泽的调整实际上是一个先例，让不少城市看到了进一步根据自身情况进行有机调整的可能性，所以山东菏泽的这次调整还是有非常大的象征性意义的代表的是一个房地产市场自我调节，根据情况因地制宜的政策调整时代的到来。