年初已有36城发布利好政策，楼市成交底有望在上半年出现

今天的《证券日报》消息称“年内已有36城发布利好政策，楼市成交底有望在上半年出现“，这的确反映了目前政策层面和房地产行业、涉房金融领域乃至地方政府的一致愿望。但从当前实际情况来看，行业格局和行业运行的基本逻辑已发生了质变，楼市即使触底回暖，房地产行业最为核心的土地财政与支柱行业的作用能否恢复如往常的那个样子，还是一个未知数。

目前各地政府在涉房宏观政策暖风频吹之下，也不断推出降低购房首付、扩大公积金贷款比例和上限，以及降低购房准入条件等措施，甚至浙江省在上海市全面放开研究生学历落户之后，推出了全省大专学历和杭州本科学历放开落户以及发放2-40万租购房补贴等措施，誓将楼市力挽回的味道再明显不过了。而且这些还都是在涉房金融政策不断放松和微调，政策层力促项目并购以推动纾解行业流动性困境，而实际上大多数优势房企响应廖廖而又不得不促使金融资产管理公司下场参与之下发布的。

其实目前力促楼市回暖的力度有多大，就反证了当前土地财政收入的压力有多大。在宏观预期下行、消费增长乏力、外需不确定性增大而逆周期调节、疫情防控等增支减收因素增多而各地政府负债率高企的情况下，以扩大投资和基建来稳经济、稳预期更需要解决资金来源与信用维持问题，而房地产兼具扩大投资和土地财政两大作用，地方政府对于楼市回暖的愿望有多强烈，自然也就成了不言而喻的事情了。另外，由于房地产还具有信用创造功能，这也是城市化推动中国经济多年以来持续高速增长以及近年来行业调控引发的房地产行业与涉房金融同时缩表的重要原因所在。

从央行公布的今年1月份数据来看，在央行单月投放4万亿创纪录信贷总量、M0和M2维持同比高速增长的同时，狭义货币M1却同比下降了1.9%。这本身就反映了近年来去杠杆、降负债的房地产行业缩表所带来的信用创造能力下降，与涉房金融缩表相互影响之下引发的全社会信用缩表所造成的信用传导失速问题，这对于逆周期调节的政策效应传导而言无疑是十分不利的。因此，实现楼市的尽快触底回暖，既是土地财政收入压力之下地方政府的殷切希望，也是宏观层面提升逆周期政策实施效果的必然选择。从这一角度而言，房地产行业的冷暖，就不仅仅只是房地产行业和房企与楼市本身的问题了，而确实成了国民经济的支柱产业层面的问题。

但是，此前旨在降低涉房风险的“三道红线“监管新政和涉房贷款集中度分级管理制度，在有效降低房地产行业杠杆率和涉房金融体系风险的同时，也迫使房地产行业和涉房金融领域成了近年来缩表最为严重的领域之一。房地产行业的缩表过程同时也就意味着一些过高运用了财务杠杆的高风险房企出清的过程，那些杠杆之上加杠杆、表外负债和明股实债巨大的高周转房企，在遭遇去年下半年以来楼市迅速转淡和融资受限的双重压力下，排队暴雷也就成了必然结果。近来，在政策层面利好消息不断、涉房金融领域暖风频吹之下，就连财务相对稳健的世茂集团也已出现了信托违约和展期问题，而账面资金存量超过1600亿元的融创中国竟然也爆发了商票大面积违约的危机。

看来，行业信心和企业信心在持续走低的楼市之下尚未恢复，而刚刚结束的北京虎年地市第一拍也并未传递出令人振奋的市场信号。即使在条件大幅放宽的情况下，去年下半年以来各地土拍市场的反应也并未尽如人意，在流拍率和零溢价率大幅上升的同时，国央企、地方平台公司成为土拍市场的主角，乃至产业类公司也不断登场，而代表着市场活跃度的民营房企却普遍较少入场。北京虎年第一拍，本来入市的宗地数量就比较少且地块位置相对较好，但是零溢价宗地仍然占居了较大比例，且只有旭辉一家为民营房企，其余入场者均为国央企和平台公司。这一格局除了表明市场信心仍显不足之外，也成为土地财政下一步走势的警示，因为没有市场化主体的参与的土地财政，显然就会陷入体制空转而不可持续。

此轮行业调控之下的缩表过程，确实加快了市场化房企的出清速度，不少百强民营房企的排队暴雷现象表明行业格局已发生了实质性改变。而目前楼市和地市尚未回暖，行业信心尚待恢复，以促进项目并购疏解行业流动性压力的政策倡导仍处于缺乏优势企业下场的只打雷不下雨状态，民营房企继续暴雷进而退出市场的可能能仍然在进一步加大。房地产这一曾经市场化程度最高的行业之一，正在走向市场集中度加速提高和市场化程度快速降低的方向，这将彻底改变这一行业的底层逻辑，进而无论对土地财政，还是对信用创造能力都会带来可以预见的改变，并对未来中国的经济运行方式带来深刻的影响。

因此，目前各地出台的促使楼市回暖的措施速度和力度，乃至市场最终能否回调以及回调的程度，确实不只是房企和土地财政这一层面的简单问题。

经过过去一两年的低迷局面，再加上各地从政策层面限制贷款，房地产行业已经进入一个衰退期，这个时期拖死了一大批中小型房地产企业，而几个大的玩家也在三条红线上摇摇欲坠。从去年下半年开始，对房地产行业贷款松绑的趋势就已经出现了，这对于房地产市场来讲是一个利好消息。对于中小城市来讲，除了限贷放松之外，随之而来的还有下调首付的可能，对于稳房价为主要目标的一线城市，贷款放松就足以让房地产市场回暖了。