代表委员“支招”遏制购房风险：调整付款方式，实行现房销售

全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡与全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等人均在今年两会期间围绕商品房预售制度提交了相关建议提案，提出可逐步提高商品房预售门槛，直至过渡为现房销售以及由购房人按工程进度付款、达到竣工交付条件后再支付购房尾款的建议。实际上，到目前为止已经有多位人大代表和政协委员多年来连续提出商品房现房销售以防止项目烂尾的相关建议了。

就商品房预售制度产生的时代背景而言，是在中国内地住房供给极度短缺、商品房市场刚刚兴起而需要尽快大力增加市场供给以缓和极度失衡的市场供求矛盾情况下的产物。商品房预售制度的实施，让承担开发建设任务的市场主体能够更好地动员更多的社会资源来加快项目建设与开发进度，更快更多地向市场提供急需的商品房以解决过往国民住房保障由政府包办所造成的长期历史欠账问题。商品房预售制度源于对香港“卖楼花”方式的学习，而按揭贷款更是如此，再加上房地产开发贷款制度的实施，都极大地推动了房地产市场的发展，也让中国内地地开发商借以由此形成的较高的财务杠杆，成为世界企业发展历史上成长最快的企业现象之一。

商品房预售制度所支持的财务高杠杆的运用，在住房市场长期短缺和卖方市场而单边上涨的行业基本面之下，确实推动了入市住房数量的飞速上升并在市场竞争之下也推动了商品房质量和国人居住环境的快速改善，成为中国内地城市化和公共设施建设的重要推动力量，在催生出世界最为庞大的开发商群体的同时，也孕育出支持中国经济快速发展的土地财政和房地产这一支持金融体系扩张与发展的信用创造工具。不过，商品房预售制度在推动房地产市场快速发展的过程中，在开发商为优化自身发展条件而进行的企业规模竞赛和个人财富增长的野心推动下，也带来了过度扩张所引发的企业风险以及涉房金融风险的过度累积问题，一方面表现为项目烂尾所造成的交楼风险，另一方面表现为资金链断裂所造成的偿债风险，尤其是行业调控引发的流动性收缩之下更是如此。

经过30多年的发展，目前中国内地的住房绝对短缺问题已基本得以解决，我国人均住房面积已超越了世界平均值，住房市场也更多的表现为结构性不足与改善性需求为主的基本特征，而土地财政和商品房预售制度所造就的高杠杆推动的高周转模式蕴含与累积的涉房风险，已经到了不得不认真对待和加以化解的时候了。这也是此轮以去杠杆、降负债为核心，以“房住不炒”为宗旨的行业调控被长期化的真正原因。行业基本面和市场供求关系的实质性变化，以及“房住不炒”的行业定位调整，表明终结旨在聚集社会资源以提升和加大财务杠杆来提升供给能力的商品房预售制度的条件已逐步成熟。在住房供求关系这一基本矛盾已得到根本性解决的情况下，商品房预售制度所带来和推高的涉房风险及土地财政弊端，都成为改变商品房预售制度的推动力量。

但是，比因去杠杆和销售未达预期而被迫缩表引发的足以让房企陷入流动性危机可能导致的行业萧条、金融风险更让政策层和监管层难以接受的，是行业预期下降所引发的土地财政在可以预见的时期内难以找到替代财源这一不得不承认的基本事实。这也使得掌握着行业调控大方向，但是却在行业不景气之下转移支付能力受限的中央政府与财政收入压力极大的地方政府之间产生了房地产行业调控的公约数，那就是必须尽快稳定行业预期和推动行业回暖，并史无前例地开始将房地产这一国民经济第一大行业定位为国民经济支柱行业，希望行业能够尽快进入良性循环轨道。为此，行业流动性必须尽快恢复，而行业流动性恢复的前提是行业信心的恢复以及楼市的回暖，这也就自然让具有釜底抽薪的降杠杆效应的取消商品房预售制度，在当下成为了正确而艰难的事情。

正因为取消商品房预售和实行现房销售制度具有釜底抽薪的降杠杆作用，会推动房地产行业的进一步缩表和行业流动性的进一步下降与恶化，不利于稳定行业预期，进而稳定房价与地价，从而推升涉房风险与加大土地财政压力，因此纵然在行业基本面已发生根本性变化的情况下，有利于防范交楼风险和行业去杠杆、降负债和长期健康发展的商品房预售制度改革与逐步向现房销售制度的转变，也只能是一个长期和渐进的过程，断不可一蹴而就。

现房销售制度有助于更好地保护消费者利益，但却会大大放慢房企的资金周转率，在目前房企压力很大的情况下，如果实施现房销售制度，恐怕还会再倒闭一大批房地产企业。现在各地已经对预售资金加强了监管，算是在消费者的保护上进了一小步。

但现在的问题的确很多，很多消费者在收房的时候发现开发商与承诺不同，譬如外立面、小区公共空间的装修标准等，这大多都是因为预售房制度的缺陷导致的，即使消费者把开发商告上法庭，往往也很难得到彻底的解决。

随着房地产市场热度的放缓，城镇化率的提高，现房销售这种在发达国家早已经普及的制度一定也会成为中国市场的主流，也许再过十年八年，采取现房销售的开发商才有竞争力。