5天5城放宽购房政策，更多城市跟进？

针对当前的房地产行业，中金公司4月6日发布的研究报告值得一读。报告指出，住建类政策从2021年末开始逐渐发力，但主要仍以地方层面放松为主，且主要为中小城市的中低力度放松：截止目前已有超过40个城市在地方层面出台政策或未出台政策但实际执行了放松措施，包括落户/人才引进政策和购房补贴（16城）、公积金贷款额度和二套公积金贷款首付比例（12城）、首套商贷首付比例（10城）、认房认贷标准（郑州）、限售年限（青岛、哈尔滨）、限购放松（福州、衢州、秦皇岛、南昌）6类政策调整阶段。目前暂未在对应城市的销售层面看到明显效果（疫情或有所干扰），后续影响仍须观察。

往前看，为缓解楼市低迷对投资和宏观经济增长的拖累，以及纾解民营房企（尤其是经营较为审慎但仍受到金融机构风险偏好下行波及的民企）面临的流动性危机，我们认为政策或仍须在供、需两方面持续发力。

在需求侧，按揭流动性已经不是当前的主要矛盾，进一步政策或应主要集中在住建方向（也包含部分金融、财税类政策），宜由相关部委自上而下引导传达政策精神，各地因城施策落地执行，具体包括：

1、限购方面，对有合理住房需求的目标人群购房资质适度放松：如缩短社保年限，对社保补缴予以适当认定，适度放宽人才落户条件，放宽亲属投靠购房要求，限购范围缩短至核心区；对引进人才购房给予适当的实物补贴、资金补贴或总价折扣。
2、限贷方面，降低购房资金门槛或支出成本：如对“无房有贷”或“有房清贷”且人均居住面积过小的家庭执行首套房待遇或在二套房待遇基础上优化，对公积金贷款降低首付比例、提高额度上限、打通异地申请，部分热点城市的房贷利率进一步下调，下调购房交易契税。
3、限售方面，放松限售条件，促进存量房市场交易：如缩短限售年限或松动限售年限认定标准，降低二手房交易税率，调整二手房交易税费减免年限要求。
4、限价方面，适度调整房价管控目标：如新房价格可以三年复合增速为标准，更新二手房指导价。

同时，在供给侧，政策或更须聚焦于房企流动性问题的纾解，主要措施宜由相关部委制定、发布、推进为主，各地方配合执行。

最近媒体上频频出现各地有些城市放松限购限贷政策，或者降低首付比例，更有甚者，将限购和限售一起取消。而细看这些城市，大连、衢州、秦皇岛、兰州基本上都是三线城市，或者经济欠发达的二线城市，这说明过去这一轮对房地产市场的调控，对于这些经济欠发达地区来讲，压力颇大。

全国像这样的城市还有很多，其中有不少已经暗暗降低了房产交易门槛，只不过还没有上新闻而已。不过，与此相比，北京上海深圳等一线城市，限制性政策依然没有取消的情况下，房地产市场还是比较稳定的，这或许说明，未来因城施策的精神将会贯穿整个市场调控过程中。