央行召集金融机构与12家房企开会，内容涉及并购业务纾困

昨天有媒体报道央行召开金融支持实体企业座谈会，主要对恒大、世茂、融创、富力、中梁、中南建设、绿地、阳光城等12家问题房企进行纾困指导，参会金融企业包括六家国有银行和五家资产管理公司（AMC公司）。会议精神包括放松问题房企的四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）不全并购项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求；存量的逾期贷款，可以补充增信后进行展期；对于房地产融资要全力支持，同时资金务必封闭管理。这一信号表明央行目前已充分估计到房地产行业所面临的严峻形势，试图在政策层面进一步加大力度并努力提升政策传导效率和效果，以促进行业回暖与复苏。

从一季度的统计数据来看，量价齐跌的惨淡现实使得行业所共同期待的楼市小阳春在去年秋天以来不断放松的调控政策之下并未出现。目前各地楼市、地市的运行情况不容乐观，百强房企依然连续暴雷，土地财政面临巨大的减收压力，在行业和地方政府的焦虑不断加大的同时，监管部门和政策层面对于行业流动性继续吃紧可能持续推高的金融风险、财政风险、宏观经济运行风险的担忧进一步提升。而政策层面的暖风频吹，乃至70多个地方政府从市场准入、首付比例、公积金贷款额度、人才购房支持、按揭贷款利率、税费减免方面的综合性宽松措施并未如过往的那样对行业复苏发挥预期中的刺激效果。重新审视行业现状和问题，对症施治以力促复苏，就成为央行此次行业座谈会的题中应有之义，也是此次央行推出一系列针对金融机构、房企的宽松措施以及倡导AMC积极介入行业“重整”的用意。

不过，就此次行业座谈会央行所新推出的“宽松”政策而言，出发点虽好，但其预设前提仍然是假定问题房企和房地产行业目前所遇到的只是暂时性的流动性危机，而施力点依然在于试图以更加宽松的新的“三道红线”、贷款展期以及以促进优势房企的项目并购来化解问题企业与行业的流动性危机。这虽然与央行本身的职能定位、政策工具箱有关，但也与央行对行业目前的整体状态与问题的判断有关。

总体而言，央行对于房地产行业目前整体状态的判断应该是相对准确的，但是对于目前行业问题出现的底层原因的判断，可能有些流于表面化和短期化。从短期和表面看来，目前房企和房地产行业的问题确实是缘于流动性不足，而流动性困境的直接触发原因在于长时间和不断加码的综合性调控措施所导致的去年下半年以来楼市的急剧转淡所致。但不可回避的事实是，以土地财政为里、以房地产为表的行业发展模式在政绩驱动与强政府相结合的资源汲取模式下，持续循环推高的地价与房价在推高社会经济运行整体成本和风险的同时，也不断在挤压自身的市场发展空间。当行业整体供求关系逆转而行业发展只能依赖于结构性需求时，如果此时还不转换行业发展模式而期望市场能够容纳持续无限上涨的地价和房价，这就如同期望一棵树能长上天一样荒诞了。

买涨不买落的行业特征之下，如果保持之前的发展模式不变而要恢复行业原有的流动性状态并让流动性得以维持，仅仅依靠金融机构加大输血力度肯定是不够的，那就必须推动房价的上涨从而改变市场预期来提升去化和销售。但是如此一来，势必会让房价与地价再次进入循环推高的轨道，在目前经济不振，宏观预期下行，行业整体供求关系已经逆转而只能依赖结构性需求的时候，这部分需求空间的相对有限性显然让原有的发展模式不可持续。因此，面对需求变化所引发的市场变化，摈弃原有的以土地财政为内核的无限循环推高房价和地价的行业发展模式，才是走出目前行业困境和实现可持续发展的根本。政策面必须感知这一根本性的市场变化，并因势利导进行必要的方向性调整，才能达成政策实施的有效性及其预期目标。

之所以目前政策面的暖风不断，与地方政府综合施策的千呼万唤都未能唤回行业的春风，其根本原因就在于行业信心的恢复是基于行业对市场变化的基本判断，而政策面与市场面却出现了脱节与错位。此次行业调整是行业本质性的变化，而非以往的行业小周期或者大周期。也就是说，此次行业下行固然是由行业长期调控引发的楼市快速转淡所触发，表象上是企业与行业流动性危机，但实质是市场需求已经发生了从总量需求向结构性需求的转变，目前已经变化了的市场基础已无法支持原有的房价和地价循环推高的发展模式之下的行业信心，而输血式的流动性解决方式显然也无法解决与改变市场需求已然变化这一基础层面的问题。因此，面对已经变化的市场，如何调整政策方向与施力角度，重建市场与行业信心，而不是用不变的老药方来治不同于以往的现实病患，才是恢复房地产行业活力和促进行业回归良性循环轨道的应有之道。

近期关于救市的其它传言：
1、银行受到窗口指导，包括大行、股份行甚至地方城商行，指导力度很大；
2、上周已经要求开发贷和按揭全面放开，部分地区按揭利率预计下调50-100bp；
3、除了地产方面，还要求支持地方政府平台、小微城投平台，人行发文，第一次提出要支持政府平台企业发展。
4、中小微、个体户的普惠金融力度很大，要求“把风控条件放得无限低”。