5月LPR非对称下调：5年期下调15个基点，1年期不变

银行让利580亿给存量个人房贷客户

据央行2022年一季度金融机构贷款投向统计报告，3月底个人住房贷款余额38.8万亿，以此计算，5年期LPR下调15个基点，相当于给背负房贷的家庭发放了580亿元的红包，这直接增加了房贷家庭的可支配收入。

考虑到企业中长期贷款非常少（截止3月底只有14万亿），5年期以上的贷款更加少。这次降息，对企业贷款利息负担影响比较小（最大影响不过200亿元的利息支出），最大的受益者就是贷款购房者。这显示出，决策层刺激住房消费的意愿非常强烈。

现在这个时机，也许是购入房产的最佳时刻，如果纯粹是自住的话。利息低、开发商优惠力度也大。但是若再想通过买房赚钱，难度会非常大，关键是房产的流动性太差。

LPR降低一点都不意外，无论从哪个角度看，降息比之降准更符合当前的经济境况。尤其是考虑到长期限的居民和企业贷款需求那么疲弱，恐怕也少有行业能够保证在未来的十年里每年都能保持4%至5%以上的营收或利润增长，有什么基本面能够还支持利率价格那么高呢？
金融机构应当成为实体经济的润滑剂，不能成为抽水泵，能享的了非市场化利差的福，也就应当能够在一段艰苦的日子里共克时艰。况且没有融资需求的释放，竭泽而渔，银行等金融机构自身的利益也将从基础上恶化。
至于认为降息就会带来资本外流的担忧，其实是倒因为果。金融市场上的利率或者利息有许多种，资产也有许多种，不能笼统的说降息和资本外流之间的关系，比如，LPR降了但是政策利率并没有降，再比如一个公司的股票因为偿债压力降低而可能回报率走高。这是其一。其二，资本因感觉到风险而流动，这种流动带来资产价值变化而表现为利息的变化，比如国际投资者增持美债、资本流回美国而带来美债收益率或者说利率下行，不能得出因美债收益率下行而带来资本流出美国的结论，这个错误结论与事实是相反的。同样的，是经济基本面不好才带来市场信心不足，资本才想要流出，只有出台各种有利于微观主体和家庭的政策，才能稳住资本的信任和信心，降低利息当然是稳定经济的一部分。
最后，仅仅有降息还是不够的，特别是房地产这样关乎长期预期的投资和消费，一定是在乐观情绪和稳定周期中才能做出的决策，当前看扭转预期走弱依然有赖于疫情冲击的尽快解除。

降息落地后，货币政策走向何方？

1. 不一样的非对称降息
本月大幅下调5年期以上LPR利率15BP，而1年期LPR利率维持不变，这次利率调降实属“前所未见”。首先，本次降息是央行首次仅调降5年期以上LPR利率，而维持1年期LPR利率不变；其次，从2019年底到目前为止，经历多轮调整，5年期LPR利率整体下行幅度总计仅20BP，单次调降15BP可见政策力度之大；最后，在央行存款利率市场化改革的新机制之下，4月最后一周全国金融机构加权平均利率较前一周下行约10BP，在银行负债成本降低的带动下，近期MLF利率维持不变，而LPR主动下调。一方面，5年期以上贷款中，个人住房贷款占比相对较高，5年期以上LPR利率大幅下调，显示出政策层面对于稳地产的决心增强和对实体部门需求端的支持加大。另一方面，金融机构负债端成本前期已有明显下降。在前期存款利率已有下行，叠加4月降准释放长期资金约5300亿元的基础上，银行负债端的成本明显降低，而如何解决有效需求不足的问题才是政策发力所在。

2. 房贷利率或将逼近2017年
在国内疫情对经济的冲击影响加深的背景下，经济下行压力有所加大，一方面，受到疫情冲击，工业生产进一步放缓，投资端也全面走弱；另一方面，4月消费增速延续走低，地产销售面积同比增速降幅进一步扩大。此外，4月社融和信贷数据较弱，居民部门新增住房贷款同比大幅负增、社融和M2增速之差的持续走低均反映出疫情等因素压制下融资需求的疲软。同时，今年4月城镇调查失业率升至6.1%，居民的就业情况承压，使得预期进一步转弱。

要完成全年的经济任务，除政府以外，其他部门也有加杠杆的必要。从各部门杠杆率变化的经验规律上来看，企业加杠杆难以独自完成，必须有居民加杠杆来配合，而居民加杠杆的抓手或在于地产。央行在一季度货币政策执行报告中强调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，此前对于房贷利率下限的松动调整以及本次降息均寄望于地产销售状况的改善，从而使得经济增长保持合理区间运行。我们认为，在实体部门需求和预期持续低迷的背景下，宽信用政策加码确有必要。3月融360披露的首套房贷利率是5.28%，如果把两次利率下调的幅度合并，意味着首套房贷利率要降至4.93%，这基本上回到了2017年年中时期的房贷利率水平。

3. 持续性有待观察，货币政策重在“扩量”
在经济下行压力加大的背景下，降息能够在一定程度上带动信贷恢复，起到稳增长和保就业的作用。但考虑到国内本土疫情的蔓延还未结束、地产行业风险还未充分释放，从经济环境的压力上来看，如果要实现全年经济增长的目标，仍需更多稳增长政策的配合。我们认为，后续货币政策的重点或在持续推动信贷规模增长，连续降息的概率不大：一方面，房贷是商业银行最为优质的资产之一，从这个角度来看，如此大力度的降息很可能寄望“毕其功于一役”；另一方面，央行缓解银行信贷供给的流动性、资本和利率三大约束，并不断推出各类专项再贷款工具，引导增加信贷投放，加之美联储加息缩表节奏较快，汇率和资本流动或对宽松形成制约。

4. 权益关注后周期消费，债市谨慎为上
本次5年期LPR利率大幅调降，一定程度上能够对中长期贷款起到促进作用。对于资产配置而言，历史上降息往往带来债券收益率的阶段性下行，不过，本次5年期LPR利率调整幅度较大，但并未同时调降MLF利率，这意味着银行要消化降息的大部分成本。而在资金成本没有下降的情况下，加上政策效果着力于带动地产改善来稳定经济，对于债市而言，可能还会面临调整压力，短期依然建议谨慎为上。相对而言，权益市场或更为受益，如果疫情后续转好态势不改，随着地产销售、投资等基本面数据得到改善，那么地产企业“去库存”或将带动后周期可选消费的改善。

此次5年期LPR下调15个基点也是自2019年LPR定价机制改革以来5年期LPR最大单次降幅，超出市场预期。

LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以MLF（中期借贷便利）利率加点的方式报价，即“LPR=MLF政策利率+商业银行加点”，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。LPR报价行报价时将综合考虑自身资金成本、风险溢价和市场供求等因素。LPR会及时充分反映市场利率变化。

疫情以来，2020年4月，1年期LPR下调20个基点至3.85%，5年期LPR下调10个基点至4.65%；随后LPR连续19个月维持不变。直至2021年12月，新一轮降息周期开始，1年期LPR下调5个基点为3.8%，5年期LPR为4.65%维持不变。2022年1月，1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.6%，分别再次下调10个基点与5个基点。2022年2月、3月、4月LPR保持不变。2022年5月，1年期LPR为3.7%维持不变，5年期LPR下调15个基点为4.45%。

时隔3个月后，LPR启动降息，且是大幅调降5年期LPR15个基点。其主要原因是，降低企业与居民贷款利率，促进企业中长期贷款与居民贷款，让实体经济重拾发展信心。

5月开始，新一轮疫情对经济的影响虽然正在边际转弱，但大量市场主体、中小企业的信心仍未恢复。从经济先行指标，4月份的社融数据来看，不仅同比大幅少增9468亿元，存量社融增速下降0.4个点至10.2%。同时，严重的结构性问题已存在较长时间，即政策驱动相关科目强于市场自主融资意愿相关科目（代表市场主体没有融资发展信心）；短期贷款强于长期贷款（代表需要短期生存经营资金，没有长期项目可投资）的特征。

因从宽货币（增加基础货币）到宽信用（实体使用货币），中间隔着一层关键的“宽信心”。当前因信心不足，实体经济实现宽信用依旧存在着较大障碍。此次，LPR降息的核心原因便是打通实体“宽信心”这关键一环。

此外，5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

此次降息后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25%。这也将支持居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展的同时，刺激总需求，实现经济稳增长。

5月18日，国务院总理李克强在云南主持召开稳增长稳市场主体保就业座谈会中提出，“果断作为，加大宏观政策调节。已出台政策要尽快落到位，中央经济工作会议和政府工作报告确定的政策上半年基本实施完毕；各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道”。从会议的相关表述来看，宏观政策边际宽松立场明确，增量政策工具也正在加速推出。

预计，伴随着宏观、微观、产业等政策密集落地，与集中发力进行逆周期调节，4月大概率将是年内经济的低点，二季度末经济将开始逐步走向新一轮复苏期。

但是，当前大部分市场主体、中小企业因受到疫情以来的多轮不确定性事件冲击，对未来发展的信心依旧较弱。对此，我们提出以下三点政策建议：发行特别国债筹集资金，给中小企业发钱；给中低收入群体发消费券；保持资本市场平稳运行，加快建设更加成熟的资本市场。

对于市场主体而言，也应重拾信心，走在新一轮经济周期的曲线之前，抓住长期确定性的增量机遇。

LPR不对称降息，上一次是1年期LPR降幅大于5年期，现在是5年期降幅大于1年期。
通常情况下，银行给企业的流动性贷款利率是参照1年期LPR，所以降低1年期LPR会倾向于理解为给实体企业降成本；而银行的按揭贷款利率是参考5年期LPR，所以降低5年期LPR会倾向于理解为振兴房地产。

回到今天的LPR降息来看，救房产的态度是更加明确了，而为什么没有顺便降1年期LPR呢？这大概说明决策层认为目前实体企业信贷需求疲软的背后原因不是利率高了，而是信心不足/找不到投资方向等其他原因，救实体稳就业稳预期是需要用其他的政策工具来完成。

最后，LPR超预期大降，搁前两周，人民币汇率肯定得又崩一轮，结果今天人民币汇率波澜不惊，只能说全球资金终于意识到，虽然中国经济很难，但是在这个比烂的时候，已经是很不错了。

怎么说呢，感谢同行衬托呗。

说是在看到这次LPR超预期的下降，很多人都在很诧异，想知道到底发生了什么，我们又该怎么看这件事呢？
首先，对LPR超预期的下降，虽然说是超出了大多数人的预期，但是实际上这个下降是符合大家大部分的想法的，因为在当前整个市场发展的过程之中降息实际上已经是一个市场发展的主旋律了，也是符合国家政策一直以来的要求，所以在这样的情况之下，LPR的下降，实际上对于整个市场的积极意义无疑是非常明确的，这也是为什么我们看到当前整个市场对于这个下降表示了非常欢迎的态度。
其次，对于大部分的买房者来说，这次LPR的下降，与大部分买房者和有比较多房贷的人来说，无疑是一件比较好的事情，因为当前的房贷利率基本上都是以LPR挂钩为逻辑的。所以在这样的大背景之下，买房者无疑能够用更低的成本来承担房价，这对于当前进一步刺激房地产市场的需求，推动房地产市场向一个更好的方向发展，通过一定程度的金融政策，可以有效的推动房地产市场的进一步回暖，帮助房地产市场重新进入规范化发展的一个通道之中，这是当前整个市场最大的积极意义。
第三，我们也要关注到这个下降可能带来的一些国际市场的影响，当前国际市场实际上是在加息的市场环境之中，而我们的市场操作又是偏降息的玩法，在这样的情况之下，很有可能导致整个息差水平会提升。这种息差水平的提升如果比较大的话，很有可能就会导致资本市场大量的热钱流出，这无疑对于当前的A股资本市场是有一定的负面作用，其中的风险无疑需要我们进一步关注。
第四，从长期市场发展的角度来看，当前整个市场进入降息通道之后，实际上会进一步的推动房地产市场长期可持续的发展，将会有助于房地产市场进一步进入良性循环，降低购房者的购房负担，从而进一步的提高整个房地产市场的运营效率。而且对于已经有房贷的人来说，进入降息通道之后，无疑生活的成本会进一步降低，从而进一步刺激大家有更多的可支配收入，帮助消费水平进一步提升。

房地产企业就好像是被病毒封闭在小区的居民，天天盼望着投喂，央妈天天喊着降息保供，一点起色也没有。可是去小区外面看看，不是没菜没肉，而是道路不通，运力不足，商户不开（对房地产融资的各类限制）背后原因是对病毒心里没谱（对行业的信心丧失）。这时候但凡能上门送菜的骑手（还能提供融资的机构）还要被居民骂为什么运费这么贵，菜价这么贵，要理解一下骑手的苦衷。