张五常：中国闹市新楼盘楼价九成以上是地价，建议少收一点地价

著名经济学家张五常6月16日在凤凰网财经（夏季）云峰会上建议，在当前的内地房地产发展模式下，政府应该从土地收入中拿出一部分作为代金券（可称购房券）给一些需要帮助买楼的人。他认为，楼价的上涨是经济繁荣的标志，因此不应限制楼价上涨，但楼价的过快上涨会给低收入人群造成买房困难，政府应该从土地收入中拿出一小部分补贴或者转移给买房困难者。张五常说“中国闹市新楼盘楼价九成以上是地价，建议某些市民政府要少收一点地价”。作为制度经济学大家，张五常教授的说法咋一看确实无懈可击，在逻辑上貌似也是成立的。可是稍作思量，就会发现他的说法不但存在着逻辑上的巨大BUG,更不要说在现实中有可能更会谬以千里了。

当香港的房地产模式在改革开放初期被引入内地以后，房地产市场化推动楼市爆发出了极大的供给能力，在短短的几十年里彻底改变了中国内地住房的绝对短缺问题，且以土地财政和房地产金融支持了中国基础设施建设和城市发展的日新月异与飞速进步，让中国光鲜亮丽的城市面貌和卓越的基础设施硬件成为世界城市发展史上的奇迹。房地产香港模式的核心是政府垄断土地出让和价高者得的竞争机制，这必然也就导致了政府对于更多的土地出让金的追求与地价和楼价轮番上涨之下紧凑型、高密度的城市形态。

香港模式被引入内地，除了土地出让的政府垄断与价高者得的竞争机制之外，金融牌照和价格管治所支持的银根同时也被紧握于政府手中，自然也就让房地产很快成为税收之外政府攫取社会财富的最大利器。如此一来，在让房地产演变成一种全社会无法躲避的变相税收和社会经济运行的底层成本的同时，也成为政府收入最重要的来源之一和支持经济发展强政府模式的主要支柱之一。

在房地产成为第二税收和第二财政，政府同时控制着地根和银根，且有着无限推高地价房价机制而政府又无法推卸国民住房保障责任的情况下，以类转移支付的方式来解决一部分买不起房的国民的住房保障问题，在基本逻辑和公共财政伦理上也是成立的。这也就是多年来经济适用房、共有产权房、租赁性保障住房等层出不穷且政策力度逐步加大的原因所在。
但是以经济建设为核心的城市发展观和以上级考核为导向的政绩观，必然会让更多的财力和税收资源导向以产业培育为核心和以市政建设为表象的城市发展上，其结果自然也就造成了中国内地城市化进程中特有的土地城市化超过人口城市化的现象，以及城市政府在不断推高土地财政收入的同时却并无内在动力将更多的财政资源投向住房保障方面的问题。如此一来，自然也就让张五常教授所倡导的以类转移支付的形式来解决低收入人群买房置业的建议，成了无本之木与无源之水了。

另外，在土地须先转为国有、政府垄断土地出让和价高者得的竞争机制下，如何利用市场机制创造更多的卖地收入和保持土地财政收入的可持续性，自然就成为各地涉及土地财政部门的核心课题。至于政治伦理上的限制地价以限制房价的诉求，在市场逻辑上实际上也是不成立的。因为楼价是基于供需关系而形成的，楼价与地价并无直接关系，并非地价低一些楼价就必然低一些，以为地价降了就会楼价也降，纯属计划经济思维的一种幻象而已。而对于楼价的限制更是对于市场机制的粗暴践踏，只不过是在为了攫取更高的土地出让收入，在严格控制土地出让数量和节奏的同时，又不愿意承担推升楼价责任的耍赖作法而已。期望少收地价来降楼价的想法出自张五常教授之口，确实有些令人匪夷所思。

现有城市发展模式和房地产发展模式与机制之下，必然造成对于更高的土地出让收入的追求，而如何更多更贵地卖出土地以获取卖地收入来支持城市发展才是各地政府的第一要义。对于作为国有资产地国有土地出让少受一些地价，显然也存在国有资产流失地风险，是任何人都不愿意和无法承担的责任。因此，张五常教授少收一些地价的建议，显然是只限于道德层面的朴素想法，而对于作为利益中人且高度参与土地市场和楼市并期望攫取最大利益的地方政府而言，显然也是不现实的，更是不符合现实逻辑的。

始终成长和受教育于万恶的资本主义环境之下的张五常教授，对于市场经济，尤其是制度经济学有着开创性的研究，甚至为了深入研究而亲自实践的《卖橘者言》更是至今读来依然脍炙人口，另外张五常教授也曾贵为中国改革开放早期的重要建言者与见证者。可是张五常教授可能并不充分了解中国特色的市场经济与泛市场经济的差别，此次确实是以好心，却为内地房地产行业的发展开出了错误的药方。

据业内人士测算，新房售价成本构成，真正占大头的是土地成本，一般占单价的60%-70%，而原材料、建安、人力、管理等费用其实占比比较小。所以，过去20年，房价上涨主要来源于地价的推动。所以张五常提出拿出地价一部分补贴购房者情理具在。

从去年起，主管部门实行集中供地新规对房企拿地资金有了新要求，同时对土地溢价限制最高不超过15%，所以流拍+底价成交成为了主流。今年以来越来越多城市稳楼市，调低土地出让条件，很多城市的地价比两三年前还低。房地产市场抵迷，影响人们购房热情的，除了“房住不炒”，还有房产税的预期，多房者待价出手，加之人口出生率降低，老龄化导致购房减弱。国家和地方出台鼓励地产业复苏政策很多，但是终究还是靠市场供需调节。如果按张五常提出的建议，国家提供购房券给刚需者，可以看做是住房上的“精准扶贫”，当然地产商也要出点血，原来早拿的地，成本其实是非常低的，早已赚得盆满钵满，剩下的房源拿出一部分配合“精准扶贫”也未尝不可。如此让共同富裕计划对刚需者在住房上得到扶持。当然想法虽好，操作起来肯定不是一件容易的事。

张老师，你不怕被禁言么

张五常虽然经常以语不惊人死不休引来争议，但他的这句话的确倒出了中国土地财政模式的顽疾…

张五常是两岸三地著名的经济学家，产权经济学代表人物之一，被称为将自由经济带到中国大陆的经济学家之一，以《佃农理论》和《蜜蜂的神话》两篇文章享誉学术界。张五常于1988年引荐弗里德曼会见高层领导人，被视作为中国改革开放、推行市场经济的重要功臣之一。
张五常目前年事已高，已经很少能看到张老在媒体上抛头露面了，此次出来讲话主题是与民生息息相关的房地产。张老提到的核心观点是中国闹市新楼盘楼价九成以上是地价，并建议某些市民政府要少收一点地价。
房地产行业无论在哪个国家，哪个地区都与经济、民生、金融深度捆绑，世界上大部分金融危机或多或少都与房地产的有关，解决住房问题关系到整个社会的经济发展与长治久安。张老提到的现实情况在香港与大陆都很严峻，也就是土地出让金占整个房价的比重过高，导致房价居高不下。土地出让金又与地方财政深度勾连，土地财政导致地价居高不下。张老还提到房地产会导致财富差距加大，引发社会的不稳定。因此，无论是从共同富裕的角度来说，还是从满足某些底层民众居者有其屋的美好愿景出发，政府都需要对最贫困的部分人减少土地出让金的收取，这也是一个负责任的政府应该做的，也是对党的宗旨——全心全意为人民服务最好的诠释。