2000亿级房企在唐山跌了一跤

企业合作是互惠互利，各用所长，目的是合作共赢。那么在合作没有达到预期的情况下，能否能做到共进退，而不是反目成仇？本案天鸿地产以未持有发放贷款金融牌照起诉绿城中国违规放贷。当了解了两家公司合作项目的前因后果后，我只想说都是地产行业不景气惹的惑。

绿城中国与天鸿地产合作代建项目借贷应属于民间借贷，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。两家合作是在2019年，那么借贷是否可按这个保护比例算，超过部分的利息约定无效。从这个事件可以看出，地产业采用的出资代建项目的模式，因为项目销售等难达预期还是面临诸多挑战。因此地产项目合作方都该开始慎重。尤其是在当前地产业不景气的情况下，合作企业在追求利益的同时，要把市场、经营、管理及企业信誉等风险都要考虑在内。

近日的烧烤店打人恶性事件引发了全国各界对河北唐山市社会治安乃至城市治理状况的关注，而唐山龙头房企天鸿地产子公司举报绿城中国涉嫌多项违法行为的另一封公开信，又将唐山市的营商环境推上了舆论的风口浪尖。

常言道，幸福的家庭都是相似的，而不幸的家庭各有各的不幸。绿城中国2019年与唐山天鸿地产子公司河北融德达成代建协议，并以沈阳全运村建设有限公司为主体，年息16%向河北融德出借6亿元作为代建协议成立的必要条件。但在双方后续合作中行业与楼市的走弱让项目去化远远未达预期，并将造成河北融德较大的亏损。因此近日河北德融在微博举报绿城中国存在无证高息放贷问题，并举证截止目前已发放贷款24笔，放款金额高达104.37亿，贷款利率均高于年息15%。按有关媒体的报道，河北融德已就此向唐山市中院提起诉讼。

事情发展到公开举报和付诸诉讼的地步，可能是之前双方已经进行了多轮沟通未果后的举动，绿城中国对于这一指控的否认肯定是必然的。不过从事情发展的时间线来看，双方达成合作是2019年的事，距今已差不多三年了。当初选择与绿城中国进行代建并资金合作，肯定也并非绿城中国能够强迫与欺诈交易的，否则河北融德不会等到今天才针对这一问题公开举报与发起诉讼。因此从目前能够得到的信息来看，河北德融举报绿城的动机，主要是为了在项目出现较大亏损的情况下，试图改变自身与绿城中国在代建与资金合作之间的“不平等”关系，并找补项目运作未达预期给自身造成的损失或者减少损失，甚至寻求终止合作而已，至于公开举报和付诸诉讼，不过是在谈判未成之后给绿城中国施压罢了。

“融资+代建”本来就是绿城中国代建业务的典型模式之一，也正是因为附加了融资服务，才让本来就以质量和项目操盘能力为品牌号召力的绿城代建业务能够在市场竞争中脱颖而出，“融资+代建”自然也就成为绿城代建的标准模式之一和核心竞争力所在。至于附加于代建之上的融资服务，资金来源于绿城中国自身还是关联企业，或其他融资方，这在法律上实际上都不存在合规问题。前者属于合作伙伴之间合法合规的资金往来，而后者只是融资介绍而已，甚至向河北融德收取一笔资金介绍费或佣金也并不违法，之前万科在唐山的项目操盘就是如此。

反过来看，对于河北德融而言，完全可以选择其他企业而非与绿城代建以此种模式进行合作，也完全可以由自己操盘，因此所谓的强迫交易和捆绑交易的指控显然是不成立的。河北德融之所以选择绿城代建以“融资+代建”模式合作，也说明河北德融极为缺钱并且融资困难，否则就不会接受年化16%的资金成本，同时也表明河北融德希望借助绿城的代建能力获取项目溢价。

房地产行业本为一个资金密集型行业，而且项目现金流在项目生命周期中的各阶段非常不平衡，因此资金需求和融资始终是房企最重要的需求与最核心的工作之一。而之前高杠杆推动下的高周转模式，更是让高息融资成为房地产行业的重要特征之一，这也是房地产行业长期以来民间融资盛行的重要原因。虽然企业间的直接借贷在我国现行法规之下是不允许的，但是这仅限于不特定企业之间，而有业务往来的企业或者股东与被投资企业之间、自然人与自然人之间的借贷行为并不违法。

因此，企业之间的高息放贷行为，一般都会采取往来款、股东借款、明股实债、委托贷款、自然人借款等在形式上合法合规的方式，这就使得监管部门很难对其进行非法借贷的定性和处罚。以绿城中国这一大盘上市公司和央企背景企业的内控与合规管理水平而言，即使出现事实上的企业之间的借贷行为，在形式要件与流程上的合规处理则是事先必须作到的，因此河北融德指控绿城中国无放贷牌照而向不特定人放贷的行为在事实基础与形式要件上很难认定。

此外，河北德融还举报绿城中国存在向关联公司非法输送利益、偷税漏税以及违规披露信息等行为。在企业经营实践中，一个企业集团内部甚至产业链上的合作伙伴之间，旨在进行合理节税和优化现金流的税收筹划也是允许的，不可一概笼统地将其简单地都归类于非法利益输送，因为这除了一方面需要通过合规与审计机构的审查之外，另一方面这类属于企业经营自主权范围内的事情，监管部门也很难予以认定与定性。而违规披露信息则属于交易所管理的范畴，也有着严格的界定。此类随意的指控，意味之前负责审计的中介机构在履职中未能勤勉尽责，也意味着众多监管部门的失职。

代建是绿城中国的重要业务板块，以代建业务为核心并给予合作伙伴以必要的融资支持，是绿城代建拓展市场的优势和标准模式之一。只要代建合作方拥有是否与绿城代建合作的自由选择权，自然就不能说代建方存在强迫交易和商业欺诈。从目前来看，河北德融的项目亏损应该是市场形势和项目质地本身原因所造成的，最多也只是项目操盘能力层面的问题，而非“融资+代建”这一商业模式的问题，否则绿城代建也无法在反复的市场检验中成为行业的一面旗帜。虽然河北德融的指控在事实与逻辑上根本不足为虑，不过绿城中国以及其他房企也需要重视此次唐山地方房企的这一举报事件，多进行内部自我检视和诫勉，以避免为不良企业的恶意攻击提供机会。

办企业、作项目肯定要面对各种风险，有赔有赚才是常态，而不能因为没赚到钱，亏损了，反过来“敲诈勒索”合作伙伴不成，就反咬一口，甚至付诸举报和诉讼，这就有些“下三滥”了。一个地方的社会治理水平与营商环境决定了自身的可持续发展能力，而除了良好的治安环境之外，企业的守法意识、契约精神以及地方政府与司法部门的服务水平和执法水平，又构成了发展环境的另一重要支柱。