岂止小麦、大蒜，西瓜换房也来了！最高抵10万

岂止小麦、大蒜，西瓜换房也来了。

近日中国内地不断出现的花式卖房，着实吸引了业界与公众的注意力。其实从去年第四季度起政策端就在进行不断边际放松，且力度越来越大，刺激楼市回暖的方式和政策覆盖面也越来越多越来越宽，并扩展至目前的可谓近年来最为宽松的市场端政策。可市场反应并未如预期的那样迅速回暖，反而让行业流动性更为紧张，以至于危及到各家房企的生存安危和影响到地方政府的土地财政问题。因此在“房住不炒“这一长期不变的方针之下，前有政策端近百城吹起楼市暖风，并加持房票政策，后有销售端公务员进村卖房“背业绩”。这不，房企也纷纷开启以物易物来换房子首付和抵扣买房款的时代，大蒜、小麦、西瓜……似乎万物皆可“换房”。

就日前媒体所报道的河南建业、新城控股开展的以小麦、大蒜、西瓜等折抵购房款的活动来看，都是结合了新农村建设和助农主题，且普遍以小麦、大蒜、西瓜等高价折抵购房首付或者购房款，从本质上来看应该是一种借助农为名的变相降价卖房的营销活动。据媒体调查，建业在河南民权、杞县等地开展的以小麦、大蒜高价折抵购房首付活动，实际上并不需要买房者向建业的项目公司出售大蒜与小麦，而是以小麦、大蒜折抵价与市场价之间的差价作为优惠来吸引客户的促销活动。这一变相降价的促销活动在小麦和大蒜主产区的民权、杞县开展，且主要针对县域市场，显然具有强烈的出圈效应，甚至外溢到了“热搜“上。新城控股在南京以西瓜高价折抵购房款的活动，也具有同样的效果。

但就在建业以小麦、大蒜高价折抵首付款的促销活动刚刚推出不久，“小麦换房”、“大蒜换房”便被紧急叫停。这是由于河南建业以小麦、大蒜高价折抵首付款的力度较大，实质上是一种较大幅度的降价卖房措施，有可能会危及当地楼市价格稳定，因此该措施推出以后很快就被叫停。而新城控股在南京推出的每斤西瓜折价10元抵房款、最高10万元的变相降价卖房促销措施，力度相对有限且受西瓜的季节性限制而影响面较小，因此被主管部门叫停的风险也相对较小。

因此仅仅就西瓜换房的促销措施而言，估计开发商新城控股是在借鉴河南建业以小麦、大蒜高价折抵首付款以变相降价促销并被叫停的经验教训后，在充分评估监管风险和平衡变相降价促销力度的基础上，才推出的以助农名义、以西瓜高价折抵购房款并最高限额10万元的幅度有限的变相降价卖房促销方案。

相比“小麦、大蒜换房”，“西瓜换房”更多了几分“博眼球”的意味，至于南京这个项目的开发商是否会真的高价收购买房瓜农的西瓜则另当别论，但这一做法的目的同样无非是打着助农旗号的变相降价促销措施。为何近期会频繁出现此类五花八门的变相降价营销活动？只因房价连着地价，土地是地方政府平台公司融资的最重要抵押品，因此严禁开发商降价促销以防止地价下跌进而引发平台融资抵押品爆仓，就成为各地政府或明或暗的各类房价“限跌令”必保的核心内容。在此背景下，面临去化不畅造成的流动性重压，房企的创新营销就变成了既不能“违规”，又不得不降价促销的事情，因此也就出现了“小麦、大蒜换房“和”西瓜换房“这类新奇的打擦边球的变相降价营销手段。

这些以小麦、大蒜、西瓜作为营销噱头和变相降价促销载体的楼盘，要么处于低线位的县域市场，要么位于大城市的边沿地带，都是溢价能力和去化难度相对较大的项目，在当前市场不振而房企回款压力极大的情况下，促销措施花样迭出也就是自然而然的事情了。尤其以三四线楼市为代表，目前去库存依靠原有城市人口的消化能力已是困难重重，所以只能被迫去发掘更低线位的区域，比如县城、乡镇市场，甚至还盯上了进城置业的农民，而“小麦、大蒜换房”与“西瓜换房“促销措施所针对的正是这些目标群体。

不过，低线位市场的农民和农民工群体收入不稳定、社保和公积金缺失，购买力有限且收入持续性较差。如果把农民和农民工视为购房主力而引导这个群体在楼市加杠杆，显然这种市场不但缺乏可持续性，而且还会存在很大的隐忧，不但断供的风险很大，而断供会带来更大的社会问题。因此地方政府如果鼓励农民进城置业，则必须出台强制性的社保配套政策来保障农民和农民工群体的托底性权益以降低未来的信用风险。

广西玉林市公务员进村卖房”背业绩“，显然有榨尽房地产市场最后一个铜板而不顾后果的意思，不过这也表明土地财政的减收对于地方政府财政收支压力之大到了何种地步。看来不得不在政策夹缝里花样百出不断创新卖房方式的，除了挣扎在生死存亡线上的房企之外，还有财力捉襟见肘囊中羞涩的地方政府。

看来，中国内地的房地产市场和房地产行业，确实到了不得不重新思考自身角色、行业定位与发展模式的时候了。

在楼市冷淡的环境下，地产商为了促销无所不用其极。之前的小麦和大蒜换房，在媒体的查访之下发现也是个促销幌子，实际上相关楼盘就算消费者没有大蒜和小麦，也可以参与相关的换房优惠，这就是一个楼盘房地产商促销的手段而已。这个新推出的西瓜换房也一样，虽然商家宣称换房抵十万，实际上也意味着，楼盘滞销，地产商愿意降价十万卖房，只不过拿西瓜当幌子而已。

用西瓜换房子这种操作手法实在是让人感觉很诧异，比之前用小麦和大蒜换房子实在是更与众不同，那么我们到底该怎么看待这件事？
首先，之前用小麦和大蒜换房子，我们实际上已经有过讨论了，毕竟小麦在相当长的历史时期还是承担过一般等价物的职责的，所以将小麦作为换房子的一种操作手法，至少在价值交换的角度来看还是有可能的，但是用保质期如此之短的西瓜来换房子，实在是一个莫名其妙的手法，毕竟之前河南的这些房地产企业都是在县城，由于靠近农村市场比较近，再加上河南省本身就是产粮大省，采用类似的操作手法，实际上还是说的过去的属于情理之中的操作手法，但是在当前的情况之下，采用这些莫名其妙的，特别是用西瓜换房子的做法，实在是让人难以理解，说是一种哗众取宠的操作手法。
其次，我们看到对于当前不少房地产企业在销售的时候，其实都是想方设法玩出各种花样，其目的就是赶快销售掉自己的库存，所以站在这个角度来看，无论是小麦还是大蒜，或者说西瓜其实本身的逻辑就是用一种销售的噱头或者营销的手段来赶快实现房地产的销售，所以站在这个角度来看，无论是哪一种产品来换房子，实际上归根结底其本质就是一种销售的促销手段，想通过这种方式来进一步的刺激市场的销售欲望，这可能才是用这种稀奇古怪的产品来换房子的核心逻辑。
第三，对于当前的房地产市场来说，其实最需要考虑的就是避免市场所带来的风险，无论用小麦还是用西瓜来换房子，至少这个事情是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨，但是我们要避免的是这种虚拟交易背后所蕴含的巨大风险，这种房地产企业花样营销背后可能潜在的风险可能才是我们最需要关注的。对于大部分的买房者而言，大家买房的时候一定要深刻明白自己买的房子到底是什么，这种营销手段到底是真的优惠，还是说仅仅是一个噱头。

有样学样，看来手段使尽了