郁亮最新发声：房地产短期市场已触底

6月28日万科召开2021年度股东大会，董事局主席郁亮表示，短期来看房地产已经触底，市场恢复是个缓慢而温和的过程。但目前的楼市明摆着依然是寒气逼人，因此大家不禁要问，果真如此吗？

从目前的市场表现来看，各家房企的销售收入同比仍在大幅下滑，只是环比稍有反弹而已。这一环比反弹趋势能否维持下去，依然还有较大的不确定性。而且当前各项力度不断加大的促使行业回暖的政策，也出现了明显的没有实际效果的空转现象。因此7月份和下半年内地楼市整体趋势如果不出现极速反弹，房企流动性压力实难缓解，7月份及下半年内地房企的债务压力会依然沉重。即使在融资环境好转的情况下，如果销售状况恢复欠佳的话依然难以支持企业流动性的明显改善。

过往的行业发展路径中，以房地产为表、土地财政为里，政府完全把控地根和银根，在土地财政收入最大化推动下地价与房价螺旋式上升，而开发商又以高周转高负债发展模式迅速耗尽了市场可能的发展空间。作为变相税收的房地产行业在快速成长下积累起的涉房风险，让从市场端到资金端不断加大的长期调控耗尽了行业流动性，最终引发了不断加大的边际宽松政策沦为市场毫无反应的空转，并反而在今年以来市场发生加速下行，触发了更多头部房企的连续暴雷并推动了行业风险的进一步上升，也使得市场信心受到进一步打击。

因此，就当前的行业困境而言，市场信心已是极度脆弱，流动性枯竭的房企自然对市场刺激基本失去了反应能力。因此即使大规模以外部增信工具来支持房企融资的输血式抢救，只要行业信心不恢复，市场预期不改变，则买涨不买落和惧怕交楼风险而趋向谨慎与保守的购买力就不会下场，房企和行业的流动性就难以得到根本性改变，行业的恢复就始终将是镜花水月。

这也就是连碧桂园、万科这样的头部企业也紧缩资本性开支而减少拿地，河南建业、新城控股以小麦、大蒜、西瓜换房等各类花式营销层出不穷的主要原因。据有关数据显示，去年同期拿地金额名列前茅的宇宙第一房企碧桂园，今年上半年不但拿地金额只是勉强进入前20名，而且近期还传出了被评级公司降级的消息。实际上，目前尚未传出违约“绯闻的“头部民营房企也只有龙湖一家了，连央企中交系旗下的中交地产、绿城中国都传出了疑似违约和商票逾期的传闻。

作为龙头房企的领导人，万科董事长郁亮无论何时都必须鼓舞行业士气和提振行业信心，这是其作为行业领袖的使命与必然。因此，我认为郁亮对市场触底的这一判断只是说给市场听的政治正确而已，在面对行业与公众的时候为了鼓舞士气自然必须唱多，而至于行业是否真的复苏与见底，则是另外一回事儿。

如果仅仅根据目前行业销售数据的环比稍有反弹就来判断行业已触底回暖，则未免有些过于草率了。否则，近期万科也就不需要采用密集回购股份的方式来托抬自身股价，因为市场早就应该反转了，毕竟市场对于行业变化的感知是最为敏感的。万科近期密集回购股份，不就是为了在股市低迷和行业前景不明、市场信心极度缺乏的情况下提振士气与托抬股价的举措嘛。在行业信心极其脆弱的情况下维护股价的稳定尤其重要，否则股价的明显下跌会加大企业的流动性压力和运营难度，这也是万科当前似乎比之前更加看重市值管理的主要原因。

去年8月发布上半年年年报时，向来拥有行业白骑士称号的融创中国主席孙宏斌对急剧转向的楼市不无忧虑，曾经发出了“除了融创，其他房企都可能暴雷“的悲观预警。可是在他的各种闪转腾挪之下，今年年初仍声称拥有账面资金1600亿港元并足以覆盖偿债与开发投资的融创中国依然出现了暴雷问题。因此，如果市场预期不变，销售尚未根本性回暖，而债务却依然在持续累积，从高周转周高负债路径走来的内地房企，则很难有哪家可以幸免暴雷的风险，只不过是个时间早晚的问题罢了。

目前内房股被申请清盘的已有大发地产和花样年，而正处于艰难重组中的恒大也于28日也被境外债主入禀法院申请清盘。从近年来的行业风云变换和救市、行业自救与企业自救的情况来看，房企整体债务风险的基本释放和生存风险的解除，还有待预期改变之下楼市复苏与回暖带来的房企销售回款状况的根本好转，同时也确实到了转变行业定位与发展模式，乃至转变土地财政思维的时候了，否则未来能够等来的，就恐怕只能是行业的一地鸡毛和难以收拾的残局。

“房地产进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。”郁亮这话说的是没错的，这两年的衰退让各个房地产企业都看明白一件事，那就是房地产行业并不会一直像过去那样是暴利产业，行业衰退期来了之后就是大范围的洗牌。

但是说现在房地产市场触底，说不定也有点言之过早。毕竟房地产市场兴盛了十几年，开始衰退也是最近两三年的事情，有可能这个趋势才刚刚开始，还在下探的过程中，尽管这个过程让人觉得深不见底。

房产的分化已经注定，一线，强省会，新一线城市都将继续上涨。因为有大把的外来购买者支撑。虽然不会像之前的上涨逻辑，但没有下跌的趋势。对于三四线城市特别是北方诸多地区，买房是要考虑时机，最重要的是风口已过，对于房产的品牌尤为重要，多注意考虑央企大国企等房产开发商，二手房也要规避风险，尽量少碰30年以上的老式公寓。购房是每个家庭不断寻求突破的梦想。只有在房产税真正落地才会阻碍房产销售和购买。在此之前，只有增速放缓没有大幅集中下跌的可能。