全国首例：鼓励买房首付分期，房贷断供不进征信

各种花式促销卖房最近迅速遍及大江南北与长城内外。

前有河南建业以小麦、大蒜高价折抵首付款，后有新城控股和某无锡房企以西瓜、水蜜桃折抵购房款等打着助农旗号，既吸引眼球作了营销宣传，又能变相突破“限价令“获得降价卖房之实的措施。而在地方政府动员组织的力量来卖房方面，先是青岛西海岸新区摊派卖房任务给并不属于基层政府组织的居委会与社区且要求从党口对负责人加以考核，再是以荔枝炖狗肉而知名的广西玉林市动员公务员深入农村走家串户摸排购房需求并发布多项鼓励农民进城买房的政策措施，而日前更是传来了乌鲁木齐作为省会城市第一个要求公务员卖房、连教师也要承担卖房任务的消息。现如今，大力卖房促销之事，简直有快要赶上当年全民大炼钢铁、全民”除四害“的势头了。

其实各种花式促销卖房，只不过反映了房企在流动性重压及受“限跌令“约束的求生欲之下不得不以各种方式创新营销的焦虑，而动员公务员、教师卖房，让社区与居委会背卖房任务以及公务员进村卖房，也只不过反映了地方政府被土地财政绑架和在财政支出压力山大之下的无奈选择。在当前的经济发展模式、社会治理模式和特色政绩观之下，对地方政府而言无论是招商引资的配套措施，还是改善投资环境、基础设施与市政建设，乃至同级国企补贴与社会管控，都需要庞大财力基础，而公职人员（公务员和参公管理人员、事业单位、教师等）及其机构维持费更是很难压缩的刚性支出，这些都需要以转移支付及以土地财政为核心的税收外收入作为重要支持。在逆周期调节政策以及疫情造成的增支减收因素明显增多的情况下，土地财政在地方收入中的角色担当，自然也就更为突出了，而如何增加土地财政收入也就成了地方财政解困的主攻方向。

因此，无论乌鲁木齐还是广西玉林，“公务员卖房”想想的出现并不偶然，青岛西海岸新区居委会和社区承担卖房任务也并不“出圈“，公务员下乡卖房和开发商以小麦、大蒜、西瓜、水蜜桃折价抵扣够房款吸引农民买房等，也可能或明或暗地在全国更多地地方正在进行中。不过，这些奇招未免都有压榨尽房地产市场最后一个铜板而不顾后果的意味。这另一方面也表明在当前的行业状态之下房企的生存焦虑有多大，以及下降的土地财政收入对于地方政府的财政压力之大到了何种地步，房企和地方政府只不过是在政策夹缝中不得不花样百出地卖房自救而已。

除了上述房企与地方政府的各种各样的创新卖房方式之外，更为突破行业认知底线的是，6月29日河南济源市印发了《促进房地产平稳健康发展若干措施》。该《措施》不但明确将首套房首付比例降至20%，还鼓励房企对首付款分期收取。另外，《措施》还规定在2023年5月31日前出现房贷断供现象的可以延期还本付息且暂不纳入个人征信范围，最长可延期一年。这一由地方政府文件明文将花式卖房推向极致，并在按揭贷款的首付比例、首付方式与断供处理问题上明显“破圈“的措施，自然立刻引发了广泛关注和热议。

很显然，20%的首付比例已相对较低，恢复到了此轮行业调控前的水平。而首付分期，表面上来看降低了买房者“上车“负担，但在首付比例已降至20%的情况下再允许首付分期的话，也就是说可以让首付能力更差的人可勉强”上车“，必然会加大这些买房者的违约风险。首付比例降低和首付分期，仅仅降低了买房者的”上车“门槛，但是对于买房者而言却是一种过度加杠杆。在房价单边持续上涨已一去不复返的情况下，沉重的还款负担极有可能导致房价稍有下跌即触发断供问题，这无疑会大大推高按揭贷款者与银行双方的风险。

而首付分期往往要通过房企分期收取首付与银行分期发放按揭贷款相结合的操作方式来实现，这一操作方式本来就是违规操作，暗藏着楼盘烂尾与断供的极大隐患，从而造成买房者断供并失去房产、贷款银行不良房贷爆发的风险。因此，降低首付并首付分期的卖楼方式，是一种将市场空间用到极致的寅吃卯粮的措施，不但购房者与银行都面临着巨大风险，而开发商也未必能够收到卖房全款并有着较大的烂尾隐患，只有政府能够在短期和缺乏可持续性的可售房源去化中获得相关税收，以及在市场缺乏坚持基础的虚假回暖与不可持续的繁荣中多卖点儿土地、多收取点儿卖地款而已。这显然是与“房住不炒“和有效防范涉房风险聚集的大政方针是不相符的，不过也说明了地方政府在财政支出的重压下已经到了几乎不择手段的地步，可谓”穷凶极恶“了。

因此，在今年以来不断加大稳楼市政策力度的前提下，地方政府即使财政支出压力再大，出台楼市刺激性政策的前提依然必须要把握好入市资格关，以避免购买力较差的高风险者涌入并进一步推高本来已陷入困境中的行业系统性风险。当然，如果从地方政府层面或者国家层面上能够提供必要的外部增信措施以平衡风险，而不是仅仅是要求银行对断供不要列入征信记录，在短期内也不失为促进楼市回暖和行业复苏，改变市场预期的一个较好的阶段性办法。

不过，从中长期看，中国内地房地产市场和房地产行业，确实到了不得不重新思考自身角色、行业定位与发展模式的时候了。而对于土地财政高度依赖的社会治理和经济发展模式，也确实到了需要认真反思与自我调整的时候了。

人急了，啥招都有。因城施策，各地楼市竞相出大招，花样不断，楼市是真的急了吗？这多大招之后隐含着什么样的逻辑？是多赢的权宜之计，还是存在着陷阱风险的孤注一掷？

就拿河南济源楼市新政来说，首付比例降到20%，可以1年分期，房贷可断供不影响征信，最长也是1年期限。有人算账，算的是网签时交的钱，百万的房子可以算到，交1万就能网签。这里背后需要地产商、银行等机构去运作。

你只看到了眼前的少交钱，但是之后的本金，而利息则会更多。问题是真正想买房的人，买房时没有钱，一年之后就有钱了吗？而各种换，看似有道理，最后落脚点还是在买房上，买得起房就是买得起，买不起还是依旧买不起。这里只不过是一些商家给人感觉的模式聪明运作而已。多年倚靠的土地经济，政府很急。但是如果不把真功夫用在发展地方经济上，而是就事论事在楼市的花样上做文章，表面上看去挺创新，实际上成效并不见得大。如果在这样的政策之下，一年以后被拖入泥淖的风险，那又该谁来承担？