武汉烂尾楼业主 “抱团停贷”，律师：可能影响征信或被强制执行

烂尾楼不是新词了，过往几十年也偶有出现，但像现如今大面积广泛发生的情况还实属罕见。这种现状给各方带来的冲击是巨大到无法想象的。开发商肯定是因为实在无以为继才导致这类情况发生；业主现在都到了要集体抱团停贷的地步，以中国人的隐忍程度和社会文化背景而言，可想而知已经测试到了底线；随之而来的是银行类金融系统也将受到巨大冲击。这一切因何而得：1、房地产行业的金融属性及其明显，在中国的宏观调控指导下，政策积极时大家可以鸡犬升天，政策消极时，轻则皮开肉绽，重则灰飞烟灭。2、国家的发展路径对房地产的严重依赖，又对宏观调控的选择产生重要影响，基于发展的需求，也在不断测试行业上限，一旦发现无法继续延续，那前期的极限挑战必是带来一地鸡毛。所谓恒大融创这些昔日明星，是时代的宠儿，也是政策的炮灰。3、对于中国百姓而言，因为其传统的居住观念，以及部分受市场引导的投机行为，也必然成为被动的市场参与者，成为盛宴散去的悲欢映照。国内房地产行业的发展将成为未来研究中国发展过程的重要参考，也是调整国家发展模式，解放思想深化改革的重要切入。以此看来，经济、政治体制的改革之路深远悠长，把行业的发展尽可能的回归市场，合理得当妥善谨慎的使用调控，让市场引导发展，反馈给参与主体真实的信息，也许是我们更好的选择。

最近一段时间，烂尾楼的消息逐渐多了起来，也让人们开始意识到原来真的有很多人买到了烂尾楼，而且有很多人还无奈住进了烂尾楼！

6月18日，有媒体报道了住了23年烂尾楼的业主们。他们是1997年在广州澳洲山庄购买了房子，合同规定的交房日期是1998年。没想到的是开发商资金链断裂，房子也就烂尾了。烂尾之后，有一些房子基本已经完工，有些业主也就勉强住了进来。一不小心已经过了23年，这一批买房的人大多已经退休。

7月9日，凤凰网又关注到了烂尾8年的西安易合坊小区。有的人是在2011年买的房，有的是在2013年买的房，结果到了2015年正式停工，到现在没有任何复工的迹象。

易合坊的房子要比澳洲山庄更差劲，因为这里没有水电，没有电梯。有一个业主在孩子还没有上小学的时候买的房，现在孩子已经长得比自己都高了，孩子也没能住上新房。

就在今天，搜狐旗下的焦点财经报道，武汉绿地光谷星河绘（简称：星河绘）全体业主在7月10日联名向银行发布了《停贷告知书》。

据了解，星河绘是在2020年12月开盘的，半年时间开盘九次，每一次都成功告罄，预售回款达到了48亿元，至少卖出去了2428套房子。平均每套房子的价格在200万左右。

合同的交房日期是在2022年12月31日前，可是目前项目的完成量不到35%，更关键的是，楼盘从去年8月开始停工，目前已经停工11个月左右。楼盘肯定不能在合同约定日期之前完工交付，开发商违约的可能性是100%。

眼看着自己辛辛苦苦买的房子烂尾，业主们也在两个月前同开发商、市房管局等单位会谈接近10次，仍然存在着7.25亿元重点监管资金被挪用的情况。

相关银行也存在着违规放贷的情况，在楼盘还未封顶之际，四家银行就私自放贷，银行对此存在监管失责的问题。

鉴于以上情况，全体业主决定从2023年1月开始停止还房贷，直到房子验收合格交付。

虽然我们不是星河绘的业主，但是从星河绘业主的《停贷告知书》中得知这些业主们的无奈，毕竟200万的房子并不是普通家庭能够承受的，大概率需要掏空6个钱包才能买上一套房，结果突然间烂尾了，这让那些掏空了积蓄买房的人该怎么过呀？

其实，星河绘只是集体停贷的一个代表。据金融界不完全统计，全国至少有14个烂尾楼出现了业主集体停贷的现象。其中涉及郑州、武汉、商丘、景德镇等城市。

根据已经知道的14个楼盘发布的《停贷告知书》，一共有4.6万户家庭被影响。项目的总价款为347亿，资金缺口高达61亿元。

据乐居新媒体统计，在这些停贷的楼盘中涉及到了一些知名房企，包括：恒大、世贸、名门等。

从理论上来看，业主们擅自停贷是一种非常危险，甚至是违法的行为，但是业主们是有据可依的。根据央行2003年出台的文件显示，商品房必须在主体结构封顶之后才能发放个人贷款。

在银行资金转给开发商之后，实行专款专用的策略，银行具有监管的责任。而实际上，银行并没有尽到自己的责任，这也是烂尾楼出现的根本原因。因此，银行本身就存在着巨大的责任，银行也需要为自己不负责的态度买单，不能让业主全盘承担损失。

理论是理论，现实是现实。据业内律师指出，烂尾楼类似的判罚大多是判银行胜诉。因为法院认为业主是与开发商进行了购买合同关系，房子烂尾，业主可以追究开发商的责任。然而业主与银行签订的是贷款合同，换句话说，不管房子烂尾不烂尾，你都欠我这么多钱，还是要还的。

当然大家也不要过度悲观，因为还是有一部分业主胜诉的，最终不需要再偿还剩下的贷款。

如何提高胜诉的概率呢？我们可以先与开发商解除买卖合同，之前的首付就当是打了水漂，自认倒霉。在解除买卖合同之后，这就意味着购买目的没有实现。我们再与银行通过诉讼的方式停止还贷，法院一般是予以支持的。

律师指出，业主们集体发布的《停贷告知书》是没有任何法律效力的，因此想要停止还贷，还是要通过正规司法途径来解决。

总的来说，业主集体停贷的行为肯定会给银行带来一定的压力，这也让他们在以后的资金监管中更加严格，否则容易造成双输的局面。

楼盘烂尾无法交付，从来都是房地产预售制下各地城建领域和房地产行业的老大难问题。随着此轮行业调控引发去杠杆和降低周转速度，尤其是去年下半年以来楼市的急剧下滑，在众多知名头部民营房企排队暴雷的情形之下，各地停工烂尾项目又在急剧上升，而旨在防止项目烂尾的预售资金监管的强化与不当执行，在很大程度上又催生了更多项目的停工烂尾。烂尾项目业主自然也就成了不得不千方百计维权的苦主，而业主维权之下能够成功复工的项目并不多，因此郑州集中了最多博士硕士的那栋“人才楼”在一众高知业主努力之下的复工，自然也就成了新闻。

按说预售制下应该有着完善的行业监管与市场淘汰机制，以防止项目资金挪用、滥用、非法转移等可能造成的烂尾问题，那些出现烂尾项目的房地产公司及其主要负责人要么被市场无情淘汰而再无法再进入行业，要么涉及监管失职的机构和人员也会受到相应的制裁而不再发生监管缺失。但事实上，住房短缺时代从香港引入的预售制，在高周转模式所推动的行业大发展与造富运动中，还与行业的强政府关系特征、与土地财政紧密相连。当政府一手紧握地根、一手紧握银根而以土地财政为核心目标，将房地产行业搞成强政府控制且自身还扮演着行业监管角色，在行业却进入鱼龙混杂与全国性、公司化、规模化发展时，行业监管自然也就变成选择性执法特征明显的可软可硬、可公关和可俘获的了，而市场机制所具备的天然的筛选与淘汰功能也就只能靠边站，大量的烂尾楼和苦主的出现也就成了必然结果。

监管部门虽然肩负行业监管之责，但是在出现烂尾楼之后却从未见过哪个地方政府因为监管失职而被追究过责任。在监管赋权来自于上级并缺乏追责体制的情况下，烂尾楼受害者的维权诉求虽然也属于监管部门的法定职责范围，但并未构成这些监管部门工作的原始动力，敷衍塞责与得过且过自然也就成了监管常态，而对于房企预售资金的过度监管与滥用职权却往往成监管实践中的另一面。在当前的政府监管体制下，监管账户的资金流动听命于政府而非业主，但是负有监管责任的政府部门对于具体的开发业务未必振梁了解且对监管后果并不承担责任，这种不承担后果与不承担责任的监管，效果如何，自然也就无需多言了。

而按揭贷款银行往往只关注自身的利益，当按揭贷款行与监管资金开户行合二为一时，拥有优势资源的开发商、对监管后果不负的政府监管部门，以及只考虑自身利益的银行三者相遇，而真正承担烂尾后果的注定苦主，也只有买房的业主与按揭人来扮演了。如此一来，在行业流动性趋于枯竭，大量房企暴雷的情况下，预售房源能否获得市场信心的支持进而转变为房企的销售收入，自然也就毋庸置疑了。因此，目前的行业困境，以及刺激楼市回暖的不断边际强化的调控政策沦为政策空转，这个今日之果，到底是谁种下因，值得大家思量一番。

郑州烂尾的“人才楼”业主自救成功只是个案，并不具备普遍的行业性借鉴意义。仅依靠业主的奋力自救，显然无法解决烂尾楼问题，而房企的“复工复产”、“保交楼”在没有外部强力约束的情况下沦为政治正确的空洞口号却有着极大的可能，依靠开发商自我道德约束恐怕更是不值一提的笑谈。在负有监管责任、拥有行政强制权却对监管后果并不负责任的地方政府，以及只顾自私自利却把控着开发商资金账户的银行不入场的情况下，烂尾楼业主的维权似乎也就成了没有太多希望的事情，政府当前所倡导与力主的“保交楼”自然也就失去了根本依托。难道保交楼、救烂尾，依然只能靠心力交瘁的业主和按揭贷款人日复一日的上访和被迫不断制造群体事件来促进解决吗？

显然，将负有监管责任、拥有行政强制权力的地方政府与能管得住钱的相关银行拉入“保交房”和“防烂尾”的局中，让他们成为无法脱身、无法免责的利己主义者，才是当今中国特有的房地产预售制度下解决烂尾楼问题的基本逻辑。而这一逻辑，也是在多年以来的烂尾楼问题化解实践与千千万万个烂尾楼苦主维权之战中逐步摸索和生发出来的朴素道理。因此，我对《每日经济新闻》所报道的武汉市部分烂尾楼业主“抱团停贷”事件表示谨慎的欣赏与支持。中国房地产蓬勃发展的过去，方方面面都是多多少少的得利者，而不能仅仅让掏空了六个钱包的买房者和按揭贷款人成为唯一的受害者和风险兜底者。

所以，面对烂尾楼问题，我建议已经觉悟的买房者与按揭人团结起来，在“保交楼”和保民生的政治正确之下，以“抱团停贷”为条件，与开发商、银行、监管部门充分沟通与协商，迫使这些角色厘清各自在烂尾楼“制造局”中应付的责任，并各归其位、各负其责，促进在烂尾楼的复生复活前提下各个角色的各得其所，坚决不要作舍身救蛇的农夫，并最终让凯撒的归凯撒，上帝的归上帝。

不过，在房地产市场供求关系已经巨变而预售制度未终结之前，烂尾楼业主以“抱团停贷”为代表的维权行为，一切都应在法制的框架与前提之下进行。因为对于弱小的个体性的购房人、按揭贷款者而言，政府监管部门、开发商、银行都是组织化程度较高并拥有强大政商资源与强力权力的一方，在这些既是合作者，又是对手的组织化机构面前，也只有知法守法才能保护好自己。同时我也呼吁消费者协会、房协以及银保监会等各方利益的代表机构能够在新形势下以民生为本，从行业发展与利益方的角度和高度积极协调与斡旋，争取实现兼顾各方利益和行业发展的和局。

打响这一轮“强制潮停贷”第一枪的是景德镇市恒大珑庭，随后全国各地多个楼盘业主跟进，因此有业内人士调侃说，原来革命老区才是是法治的觉醒的基地，而这背后是这几年不停出台的政策都是讨论如何处置、化解房企困境，却从来没有真正关注过作为终端风险承受者的普通购房人。近期河南村镇银行一案的进展，更是说明合法权益只能靠抱团施压而不能靠跪着祈求，因为后者永远只能得到推脱以及逐一打压和分化瓦解的结果。与村镇银行储户只是想拿回存款类似的是，“揭竿而起”的业主最主要的诉求就是烂尾的楼盘复工，什么时候复工，他们就什么时候还贷，这一诉求应该说非常合理，我们也期待看到正义声张。

这好像已经不是第一起了，这就很可怕，有一有二，就会有三、四，业主们掏着所有积蓄，还被鸽子了，结果贷款还得还，我们的风险评估呢？就这么急着拿韭菜的利息？
要这些钱干啥？补窟窿？那这个窟窿谁去补？这些受伤的人，谁去抚慰，再苦一苦老百姓吗？

滑稽，我们的立国根本是什么？

李大钊说：“反抗，反抗是我们唯一的出路”！

我说怎么没有评论，原来是我来早了