证券时报：谨防烂尾楼盘停供风险扩散

曾经是银行心头好的的房贷，正在迅速向次级贷转化，如果说美国次贷是金融系统性失控，信用无度扩张造成的，那么中国的“次级贷”则是地产宏观调控，疫情，实体经济萧条共同作用的后果。2008年美国次级贷的总规模约1.4万亿美元，出问题的规模约在33%。而中国正在不断扩大的断供潮目前还集中在不能交付的一些暴雷项目上，近万亿人民币的规模，相对于近40万亿的房贷总量仍然不超过3％，貌似风险可控。但是如果市场进一步下行，房价大幅度下降，存量购房者还贷的信心也会受到影响，再合并地产企业和供应链上下游的债务，叠加影响可能达到数万亿之巨，已经足以形成一次金融危机式的冲击，需要高度警惕，尽快稳定市场信心，特别是尚未出现风险的存量部分。

俗话说桥归桥，路归路，谁家的孩子谁抱。可是内地楼市纷纷出现的烂尾楼，似乎只有两个责任方，一个是在高周转模式下把杠杆之上加杠杆、明杠杆含着暗杠杆把规模追求做到极致并力图因此不断优化自身资源条件的开发商，另一个是买房者和按揭贷款人。而预售制之下负有行政监管和资金使用监管责任的地方有关部门与银行却似乎没有任何责任，除了把“保交房”挂在嘴上并要求开发商履行社会责任之外，再就是以显失公平的格式合同要求烂尾楼业主继续还贷并以进入个人征信记录相威胁了。

实际上，在房地产预售制度下，项目预售资金(含按揭贷款)与项目开发贷款的使用监管必然成为项目能否顺利交付的关键。而这次在全国多地爆发的烂尾楼业主“抱团停贷”的现象，无疑将造成烂尾楼的疑点和舆论关注再次引向预售资金监管。如果由景德镇业主引发的“抱团停贷”这把火继续延烧下去并形成大面积的停止还贷，这自然也就引发了《证券时报》所说的烂尾楼盘停供风险扩散问题。

要理性和清晰看待这一可能的风险，则需要厘清商品房预售制度下烂尾楼问题发生的根源在哪里。

在住房绝对短缺的大背景下，开发商凭借从香港引进的预售制的加持，在特定的行业发展环境与历史条件下形成了力求推向极致的高周转模式。但是商品房预售资金的合理使用，就成了预售制下保交房和避免烂尾的先决条件。充分竞争的市场具有天然的监督和淘汰功能，自然也解决了预售制下项目资金安全问题，所以在香港出现烂尾的情况还是比较少见的。而内地实行的预售资金监管，是由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方行政性监管，房企须将预售资金存入银行专用监管账户，以此保障房地产项目的施工和开发。另外在开发贷款的使用上，基于资金安全，贷款行一般也在贷款合约中约定了按进度拨付贷款资金的条款从而实现了对开发贷款的资金合理使用的商业性监管。

近年来，我国各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付。但是在实际执行过程中，一方面预售资金出现过度监管加速了房企流动性压力，另一方面，预售资金监管又大打折扣，出现了资金挪用、滥用、非法转移等问题造成项目的烂尾。另外，按照常规，房地产项目开发贷款也是按项目建设进度拨付的，但实际上开发商往往会以各种方式提前套取开发贷款，而贷款行也给予了默许甚至是合谋，从而造成开发贷款大量被挪用和转移，从而导致了预售项目的资金链断裂和烂尾。因此内地房地产市场烂尾楼的真正制造者，除了贪心不足的房企之外，主要还是银行和监管部门的失职。如果前者按项目进度拨付开发贷款和按揭贷款给具体的房地产项目，而后者也能作好严格监管，就不可能发生烂尾现象。

从烂尾楼问题出现后各方角色的反应来看，双双失守资金管控原则与底线的银行和政府监管部门将项目烂尾的原因一股脑推给开发商，将项目烂尾的结果全部推给买房者和按揭贷款人。不但如此，银行还反过来以显失公平的格式化贷款合同和上征信记录等手段逼迫烂尾楼业主继续无条件还贷，政府监管部门也做了不负任何责任与不承担丝毫后果的逍遥派，被迫制造群体事件以维权的烂尾楼业主反而成了监管部门眼中的“麻烦制造者”和维稳对象。

从目前情况来看，据不完全统计，全国多地已出现烂尾楼停贷事件50多起，总影响户数约4.6万户。这一事件本身，是购房者对长期以来内地房地产行业利益与责任严重失衡格局的反思和觉悟之下的必然反应，背后所折射的是长期以来行政监管的责任虚置和银行商业监管的失效，以及开发商高杠杆高周转模式的问题。如此一来，自然导致了烂尾楼问题的长期无解。

烂尾楼业主“抱团停贷”事件的发生，将引发社会舆论对烂尾楼问题中的行政监管和商业监管履行情况的关注与聚焦，将之前由买房者独自承担的烂尾楼苦果，以溯因的方式把舆论关注与行业思考推进到行政监管与商业监管的资金使用环节，让这些因为监管失效而制造出烂尾楼的责任机构在“抱团停贷”风暴劲吹之下真正暴露。其影响程度可能会从此改变整个行业的生态格局，让烂尾楼从苦主们独自承担的事件，被迫演变成为全行业和全社会不得不共同关注，进而各负其责来加以化解的问题。

要避免烂尾楼问题的再次发生，本人认为，一方面在房地产供求关系已经根本改变的情况下应该立即取消预售制度，让开发商放弃高周转模式，实现现房和精装修房销售，另一方面还应严查行政监管失职和商业监管失责的事实，严肃追究相关责任和予以罚款，将对银行和行政监管失责的罚款、国家赔偿等交给完全自主自治的业主委员会监管并用于烂尾楼建设。这样一来，将不再会发生烂尾楼问题，历史积存的烂尾楼也就迎刃而解了，《证券时报》所担心的烂尾楼盘停供风险扩散问题自然也就荡然无存了。

冰冻三尺非一日之寒，既然购房者不惜违约和上征信黑名单也要走到这一地步，说明已经是被逼上绝路忍无可忍了。以中国老百姓之温良忍让，这种举动就如同郑州存款被骗一样，已经突破了底线了，但是郑州存款的诈骗犯已经被调查，可如今对于不按期交房，不知道政府能够有什么好的解决办法。

究其根源，在于整个房地产行业遇到了前所未有的下行压力，而期房制度以及背后的监管低效和缺位也是“烂尾楼”问题频发的诱因。 因此，仅靠消费者和银行双方是解决不了这个问题的，政府必须要介入，但政府究竟能帮到什么程度，恐怕也很难说。

想起有个段子，一个人劝另一个人说“吃泡面不健康”，后者说“我TM都混到吃泡面的地步了，还在乎健康？”那些说业主停贷影响征信的，要知道人家业主现在就是这个心态。虽说这种做法确实是伤敌一千自损八百，但大聪明们可以来说说这些可怜的业主在当前的情况下还有什么更好的办法吗？！

众所周知，国内开发商都喜欢高杠杆高周转，就是明明只有10个亿的本金，如果低杠杆，只能开发一两个项目，但如果高杠杆，比如说贷款100亿就可开发十个项目，所以开发商先把地买下来再说，反正一个项目盖一两层就能通过预售回款，接着马上去开发另一个项目，迅速把规模做大。但一旦市场变差再加上贷款一收紧，这种模式就玩不转了，资金链很容易断，最终留下一地烂尾楼。

这种银行按揭预售制度，其实是抄袭香港模式而来，而开发商一旦和银行串通勾结，违反资金监管要求提前放款的话（这种做法基本已成国内“行规”），倒霉的就是弱势的普通购房者。当年国内房企资金不足实力较弱时，借助这种方式起步和发展还情有可原，但三十多年过去后还延续这种模式，显然已经不再符合实际市场情况。如果要彻底根治烂尾楼，就应该从上而下修改法规，纠正当中不合理或风险较大的做法，而不应允许这种将风险更多转嫁给弱势普通购房者的模式继续大行其道。

防不住，风险已经扩散了！逃债者洗钱跑路潮最隐蔽，但一手房停工潮、交楼违约潮、开发贷违约潮、按揭贷断供潮……很容易传开！

赶紧想办法给这个行业注入信用，切断风险传染链条，不然，呵呵。跟2015年股灾如出一辙，先创造条件加杠杆，然后暴力去杠杆，可是这次的领域规模更庞大，影响更可怕！

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