停贷潮发酵！多家上市银行紧急回应

最近的楼市停贷潮愈演愈烈。相关统计显示，截至7月14日，全国已有超过180个楼盘的业主联名集体断供，涉及地区包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、广西、山西、辽宁、安徽、福建、江苏、云南等多个省份。
从2021年下半年恒大爆雷引爆房地产危机以来，基本上已经给房地产行业下了死亡证明书。尽管楼市不会像日本90年代初的泡沫破裂那样刺激，但房地产泡沫难以为继或者说正在破裂中已经是既成事实。即使行政政策抵得住一时的卖压，但这只会加大堰塞湖决口时爆破的威力，长远而言并没有太大的意义。
中国楼市是个看涨不看跌的市场，形成长期上涨预期的原因也是来自政府行政政策对楼市的过度干预，根本原因是楼市与地方土地财政高度关联。一旦楼市崩盘，地方财政破产、地产开发商倒闭、银行坏账飙升，还有全国无数的购房者面临巨额浮动亏损甚至房子被银行收走的风险。如果楼市继续高位躺平或者小幅下跌，就会出现有价无市的现象，这时开发商无法降价回笼资金，可能面临被团灭的风险。所谓的有价无市，其实就是价格畸形的高，脱离基本面情况，卖的人多，底下却无人接盘的尴尬，一是民众预感到了房地产危机的严重，未必敢高位接盘，第二，20多年的房地产发展，该买房的基本都买了房了，剩下的可能是刚毕业结婚的年轻人是刚需购房者，不过近些年结婚人口也在不断下降，除去已经有房的，真正刚需者已经大幅减少。另外，随着疫情持续和房地产行业掉头向下，民众普遍捂紧钱袋，更别说还有多少炒房客和非标资金敢在这时杀入楼市的了。
中国和日本经济从发迹到最终走向可能都会很像，起于投资，终于泡沫破灭，最终由于泡沫的刺破、老龄化危机、转型失败等等原因，步入长期的停滞期。不同的是，中国政府对经济的掌控要比日本政府更强。未来，一个佛系、躺平和老龄化的中国社会雏形已经初步展现，如果没有改革的勇气，一切都很难扭转。

最近一周银行股大跌，市场的解读普遍是停贷潮恐引发大面积的资产质量问题，实际上这顶多只能算是一个引子。真正引起银行股下跌的核心逻辑还是贷款利率大幅下行，银行利差大幅缩小，银行赖以生存的核心利润来源不足，且这种趋势长期看不可逆，从而引发银行股的“戴维斯双杀”。目前国有大行和股份制银行的市盈率集中在3-4的区间，对利差依赖相对较小的招商银行市盈率也只有6，如果按照去年和今年1季度的利润水平来估值，那银行股无疑将迎来配置的黄金周。但市场给予的估值不足，核心逻辑无非是不看好银行未来的盈利能力增长，主要是以下几点：一是利差收窄且趋势不可逆；二是房地产行业的至暗时刻还没有到来，原有的巨量房地产行业贷款的不良还未消化（且将继续大幅上涨），新的按揭（停供）不良逐步浮出水面（但这块体量其实占比极小）；三是随着注册制的全面推行，金融脱媒趋势加速，银行从房地产领域退出巨量资金无对应体量的行业承接，银行业的ToB端业务短期内会利率内卷严重，影响银行盈利能力的提升（长期依然没问题，毕竟中国以新能源为代表的制造业有望通过比较优势席卷全球，现在才刚刚开始，未来的吸纳能力很强，但那是个长期故事）；四是前期支撑招商银行、平安银行等高估值的零售业务增长同样遇到增长瓶颈，主要体现在个人客户数的增长速度放缓，零售业务的增长进到存量博弈和相互充分竞争的时代（同互联网企业用户数增长放缓是一个逻辑）（城市化放缓，人口增长放缓，能服务的客户已经服务到了，）。

那么如今的银行股值得投资吗？从投资安全性和收益确定性角度讲，非常值得。当前的市盈率只有3-4倍，若银行将三分之一的利润用来分行（基本是这个水平），以当前价格购买银行股，股息率在8-10%左右，假设银行未来1年-3年盈利能力只有2021年的50%，那么股息率也能到4%-5%的水平，投资银行股最差的结局就是当持有一笔信用债，赚取利息。若股价继续下跌，补仓将大幅提升安全边际并提升股息率。若你的资金量较大，且追求稳健，并可以接受1年以上的投资期限，那当前的银行股是非常值得配置的。可惜，大部分人不愿意接受投资收益的慢慢增长，只想追逐本金的快速翻倍，这也是为什么大家热衷于估值倍数奇高的科技股、医药股等（话说当前的医药应该是2022年下半年确定性最强的赛道了）。

当住房的喜剧，变成烂尾的悲剧，该如何收场，是目前国内众多的烂尾楼相关方面临的现实问题。是追究谁之错，还是解决问题？恐怕出了问题，各方都在考虑该谁承担责任，风险是否可控。从农行、建行布告来看，涉及“保交楼”风险总体可控。但是其他家银行呢？近期早已沸沸扬扬的城市和村镇银行呢？对于总的贷款额占比可能数额不大，但是绝对的数字可能也不小，对于某些区域来说，可能问题也会比较突出。

那么业主抱团停贷结果会怎么样？接下来将面临什么问题？房子烂尾或延期，业主停贷，想以此对银行施加压力，促进烂尾楼盘的复工，因为业主要的是房，可是房子要不到了，业主不能一个人承担风险，要转嫁风险，首选是银行，因为房子无期，可月供照付。

根据现行法律规定烂尾楼盘的业主还是有偿还贷款的责任，银行就抵押房产与业主签订了贷款合同，银行已经将贷款付给开发商。商品房买卖合同是业主和开发商之间的合同，楼盘烂尾银行是不承担责任的。停贷的业主会面临银行的征信记录和诉讼，停贷的业主面临失信等风险。

其实对于银行来讲，大规模停贷带来的是不良贷款，银行是容许一定的坏账率，甚至可以把不良资产打包给资产管理公司，降低自身风险。烂尾业主的停贷问题不仅仅是一个法律问题，而是一个社会问题，是商品房预售制度带来的问题。事实是，一群倾其所有买房的普通人，拿不到房子的同时还要不断的负担贷款，让业主面临极度困境。

烂尾楼事情可能情况更为复杂，也不乏存在银行违规、房企违规、监管不力等。如果把锅甩给了各家银行，则开启了一种风险转嫁的先例，这对银行影响也是巨大。烂尾事件，不是一方面的原因，最终如何解决，还是要相关部门统一协调，寻求解决之道，事以致此，需要各方都有个积极解决问题的态度，毕竟房子问题，关乎国计民生千家万户，不可小视。

在我此前的信托经理职业生涯中，搞过3个河南省的地产项目，一个位于ZK市，一个位于ZM县，还有一个位于ZZ航空港南港区。

ZK的项目是个温州民企开发的，本世纪初以招商引资的身份拿地八百亩，项目上的骨干本是派驻的温州人，多年古典酒文化浸润下已与土著无异。我看项目的时候还是2017年，听项目总感慨，当年同一批被招商引资的基本都进去了，老板当年那些资金投在哪里不行，非投这么一个鸟不拉X之地——啃了十多年还没开发完。

也看了城里的其他楼盘，当时正是恒大、碧桂园横扫四五六线如卷席的年代，二者产品力在周围一堆上世纪职工家属楼般的竞品衬托下，实属摧枯拉朽，豪横仿欧的售楼处、N柱擎天的喷泉水景就足以鹤立鸡群。平心而论，那时候在一个普通的内陆北方小城，能住进恒大也确是消费升级了。临别之时，还慕名看了荷兰建业的竞品，售楼处胡老板的题词令我印象深刻，至今没忘——“让河南人民都住上好房子！”

ZM的项目是在2019年看的，ZZ、济南、天津等北方重镇的楼市景气指数巅峰已过。在ZZ外围，打折卖房已开始不得不为，但更多的人还觉得这只是技术调整。道理很简单，河南省的人太多了，ZZ市的人也太多了，什么样的楼盘总会有适合的客群；ZZ地处中原，已是国家级中心城市，米字型高铁线路在此交汇，四通八达、天地广阔！记得在项目旁的一个小学目睹了放学时刻，排队的小朋友汇成长龙、穿过红绿灯十字路口，同行的领导都不禁掏出手机拍照。

这个项目的开发商属于港资稳健派，收了地头大鳄的土储，其融资杠杆比内地同行还是收敛很多，彼时出来做非标也是种业务恩赐。所以借壳融资、毛地抵押也不是不能忍受。

航空港经济综合实验区南区的项目是在2021年看的，系杭派精工的品牌房企收了当地房企的土储。当时感觉港南区基础设施确实很棒，道路宽阔、绿化工整，但万事俱备只欠东风——就缺人，打辆网约车再回机场都颇为捉急。在这样一个人口大省的人口大市，人已不是可无限量无差别供应的了。

审批会上领导问了一个问题，特大暴雨引发的水灾对区域市场有无影响。我信心满满，短期冲击不改长期向好。当时有信心的可不只我一人，抵押物的并购对价是6.65亿元，知名外部评估机构给出的评估价是9.42亿元，风控经理表示看不下去了，窗口指导压降到7.28亿元……这项目之后，我差不多就开始尝试切割地产融资项目的工作了，直到这两天看到“全国业主发布强制停贷项目统计表”……地产危机从同业群里小范围的悲戚，已演变成家族群里都传播的恐慌，韭菜再多，也架不住镰刀这么不可持续发展啊。

从信托公司转行到证券公司，个人感慨之一就是真别过度迷恋确定性，此时此刻依然有很多资金苦苦追求高息的“无风险”利率，以为可以一直稳稳地躺赚战胜CPI、GDP增速的利得。但固收也好，权益也好，投的都是概率，安全都是相对的、动态的、辩证的。

人们在感性上总是以为有波动才有概率，有概率才有风险。实际上那些笨拙的信用资产虽然没有公允价值的波动呈现，但实际上也每时每刻都在承受着价值的拷问，只不过在最终兑付之际，它才如同开盲盒一样告诉你究竟是0还是1。如果有一个统一交易市场赋予信托受益权以流动性，让集合资金信托份额从持有到期性资产变成交易性金融资产，我相信你也能看到估值波动的上窜下跳、闪崩暴涨。

看不到≠不存在。去年此时，如果问A股指数腰斩和地产金融泡沫破灭，这两者在一年后哪个概率更大，你会怎么选？此时此刻，若再问A股指数腰斩和城投刚兑信仰破灭，这两者在一年后哪个概率更大，你又会怎么选？

市场上永远不乏赚取超额收益的机会，投资就是对赢面下注。但若想一劳永逸获得“安全”且“丰厚”的永动机式红利，甚至迷信到“蒙眼狂奔”的地步，只能说是生不逢时了。