央行金融时报：多个涉及“停贷”风险楼盘项目复工 各方全力以赴“保交楼”

中国的事情，似乎一直无法走出不闹则不理、大闹才会更快解决的逻辑。河南村镇银行问题事发两年，而且大面积爆发也已有三个月，之前开封新东方银行问题的吹哨人朱某伟被以行政拘留也已满两年，甚至不久前还对储户们反复以赋红码来限制其维权主张，非要把事情搞到矛盾激化才火速于7月11日当天就发布了临时性先期垫付措施并以极快速度开始兑现。

而烂尾楼问题由来已久，从来都是很难化解的老大难问题，而只有在全国形成“抱团停贷”风潮并危及金融安全乃至社会稳定的时候，才会进入“议事日程‘并立竿见影出现了多个涉及”停贷“风险楼盘的项目复工，各方全力以赴”保交楼“之景象。

看来，只有设法引发领导重视，只有在“领导很生气”的情况下，问题的解决才能得到真正的推动。否则，也就是要么各方都把烂尾楼的责任归咎于朝不保夕，甚至已经躺平的开发商，要么是在开发商已经无力自行复工的当下，负有预售资金监管责任的银行和地方政府互撕和相互推责。甚至，竟然还有银行和相关法律人士公开声称按揭贷款合同与买房合同是完全平行、互不关联的两个合同，因此即使收不到房，业主也必须还款，如果断供则属违法等屁话，就差说烂尾楼业主”钱房两空“是自作自受的了。

但从最朴素的逻辑而言，按揭房买房者属于善意购买行为，无论如何不应独自承担烂尾楼“钱房两空“还要继续还贷的后果吧？如果说预售制是不少发达经济体普遍存在的制度，而那些国家与地区并未出现中国内地这样大面积的烂尾楼以及买房者收不到房子却还要继续还贷款的奇葩现象，那么肯定是中国内地的预售制度及其执行过程出了问题。既然如此，谁家孩子谁抱，谁的问题谁负责，烂尾楼的肇因肯定也就不不只是买房者的问题了。

在开发商“躺平“且高周转高负债的行业发展模式是主要成因已成共识的的情况下，在层层抽丝剥茧的舆论追问之下，当前造成烂尾楼的责任已被推进并高度聚焦于预售资金监管责任问题之上。而负有资金监管责任的，无非就是拥有行政监管权的地方政府和拥有商业监管权的银行了。

目前关于烂尾楼的责任，银行和地方政府也是公婆各说。河南某银行的说法是自身完全按照监管部门的指令拨付资金，意思是责任全部在地方政府；而西安住建局7月14日发文称商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，如果无法追回则应依法承担相应赔偿责任。也就是说政府认为责任完全在银行，开始了正与银行互撕模式。

让我们暂且放下烂尾楼的肇因与责任问题，仅从房地产行业的参与者来看谁的受益最大，从如果因为烂尾楼问题将市场信心完全摧毁，进而导致行业长期停滞对谁造成的损失更大的角度来观察，就很容易判断谁对解决烂尾楼问题，进而恢复行业信心的动力与责任最大。

从房地产行业总的资金流向来说，老百姓买一套房子一大半的钱作为政府卖地收入和开发建设、交易环节税费进入了政府口袋，也就是通常所说的土地财政。而剩下的钱则作为工程建设资金流到了开发商、建筑施工各承包方。另外，银行在房地产开发与销售全过程中提供资金周转并收取利息，也分走了老百姓买房总代价中的一部分。所以政府、开发商、银行都应该承担起自己的责任来保证烂尾楼的交付完工以促进行业信心的尽快恢复。

浙江省在这一点上就有着十分清醒的判断与认知，所以浙江省就明确规定无论开发商出现任何问题，政府都有责任确保交付。事实上，除了土地财政是中国内地房地产发展模式的最大受益者之外，房地产的信用创造功能也是支持改革开放以来市场化、城市化所推动的中国经济以高负债模式实现快速发展的重要杠杆支点，而所有人都是这场人类社会发展史上的中国奇迹的受益者。

如果此次烂尾楼“抱团停贷“风潮无法很快停止蔓延的话，就不仅仅是各家银行公告声称的所涉贷款风险可控的问题了，而是房地产行业信心的破碎和在此基础之上房地产信用创造功能的丧失，以及由此可能引发的大规模信用收缩与坍塌。这对于国民经济稳定运行的风险，无疑直接而巨大，是无论是如何都应该加以防范和努力杜绝的。

其实，造成目前这样的困境和风险并非只是市场和开发商的问题，因为高周转高负债的发展模式和预售制下的各种问题并不是只靠开发商自身就能够作到的，而是由特定的行业发展环境和历史条件造就的。早在2020年疫情刚开始时，不少开发商就已意识到了市场逆转的可能，并打算以价换量来保证企业流动性。但降价会涉及地方融资平台土地抵押的价值重估风险，而各地纷纷出台的“限价令”普遍认为降价超过10%就算＂严重扰乱房地产市场秩序”而卡死了开发商的市场端，导致开发商现金流逐渐恶化。2020年下半年出台的”三道红线“监管新规，更是卡死了开发商的融资端。两端强力调控的长期化终于引发了去年下半年开始的楼市急剧下滑，导致了行业流动性的迅速枯竭和头部百强民企的排队暴雷，与烂尾面的急剧扩大，最终又将风险转嫁到了按揭买房者头上。

但事实上，按揭贷款因买房行为而起，因此按揭贷款合同生效的前提必然就是买房合同的成立。而且开发商还以项目公司向按揭贷款提供了当然的还款担保，这就构成了开发商、按揭买房人与贷款银行的三角关系。因此就法理和基本事实上而言，当楼盘烂尾时，按揭买房人收不到房子，银行的还款担保措施也失去了房子这一担保物，如果按揭买房者再“抱团停贷“的话，最大的损失者自然就是银行了。因此银行有意曲解最高法院关于房地产买卖事项的相关司法解释，将买房合同与按揭合同故意说成互不关联的两个独立合同，以及推责给政府监管部门并以征信记录来威逼按揭人为烂尾楼继续买单，简直就是自私自利到不讲道理了。

不过现在倒好，既然与烂尾楼相关的政府、银行，除了相互推责之外却都不肯担责，躺平的开发商也已无所谓了，而在经济下行、疫情不定和失业率高企之下连吃饭就医都已发生困难的按揭买房者们对于征信记录的珍视程度也已大不如前，向来独自承担烂尾楼苦果的买房者们终于以“抱团停贷“的方式发出了自己的声音。

当市场乱了，谁是预售制下制造烂尾楼问题的幺蛾子已不那么重要了，这个时候就看谁更不能承受这一事件快速蔓延的后果了。因此，银保监会和银行迅速表态了，银行和地方政府也开始互相推责和互撕了，而作为老大难的烂尾楼问题也终于见到了解决的曙光。

看来，还是不要过于欺负老实人，匹夫的普遍之怒，会让领导不高兴。河南村镇银行储户之怒，此次烂尾楼业主之怒，都是如此。但仅仅依靠”抱团停贷”这种老实人的普遍之怒来引发维稳问题，以危及乌纱帽来引起领导的不高兴和对此类问题的关注，这一解决问题的方式终究难逃以往的习惯性窠臼，且必然脱离法制的轨道，而这一模式下问题能够得以解决其实都是一个偶然性事件。

而只有厘清烂尾楼的成因，理清各方参与者的角色、关系与责任，让权责对等和有错必究、有罪必罚，在此基础上再对原有的制度及其执行体系加以不断完善，才能让制度变成善法，让监管真正落实，让执政变成善政，并赋予市场以自我完善与自我提升的可持续发展能力。

中国的很多事就是一闹就能解决，闹的越大解决的越快。今年是个关键的年份，要召开20大，又遇到了村镇银行暴雷，经济增速放缓，加上地产行业整体低迷已经断贷潮和烂尾楼，因此，解决这类群体性事件在各地政府的工作中是优先级非常靠前的，从河南村镇银行先垫付5万元就能看出，政府需要快速缓和此类不安定事件。

但烂尾楼的本质是没有资金，是开发商的问题，也是监管的问题，这类问题很难解决，目前也鲜有大家都满意的解决方案。

最近有一个“动态还贷”的提法我觉得还是不错的，就是如果楼盘开工，购房者再开始还贷，倒是可以暂缓目前已经十分愤怒的购房者情绪，也可以给开发商和政府一定的时间来思考问题的解决之道。