郑州国企联手地方AMC拟设立地产纾困基金

一堆烂水果和一个美丽的果盘之间的价值差距，通常被用来讲述投行的价值所在。而资产管理公司（AMC），正是将一些问题资产通过甄别、剥离、重整和引入资源，进而让其重新体现市场价值和恢复活力的机构。为了化解烂尾楼危机，郑州近日以下属国企联合地方AMC直接下场，拟联合发起设立地产纾困基金来助力“保交楼“问题，可谓在全国领风气之先。

作为近年来经济发展、人口扩张和城市发展都非常快的中原第一大城市的郑州，高达三分之一左右的项目烂尾率，同样也让郑州成为全国范围内的烂尾楼标杆性城市。如果说村镇银行问题代表了以河南为代表的基层金融生态的真实状况，而以反复赋红码来限制村镇银行储户合法维权代表了河南社会治理与应对危机的地方政府能力水准的话，则如何化解大量的烂尾楼以及因此引发的烂尾楼业主“抱团停贷”问题，就成了郑州地方政府当下必须面对的课题。

这不但因为郑州市域内大面积的烂尾楼的出现，本身就是地方政府无法回避的责任，而“抱团停贷”风潮对于新房市场心理的影响与打击更是不言而喻。这无疑将危及本来已经去化压力极大的郑州楼市，更会让土地财政依赖度较高的郑州雪上加霜。也正是在此重压之下，郑州地方政府已无暇顾及下属的住建部门与监管银行在“烂尾楼”问题上依然相互推责的互怼来行为，而是直接响应银保监会的号召亲自下场，以国企联合地方AMC设立地产纾困基金解决烂尾楼的问题了。

其实，自此轮调控导致行业流动性困境而引发不少民营百强房企排队暴雷的去年下半年起，行业主管部门和监管部门就一直在呼吁并给予各种行业政策与金融支持，来引导优秀房企以市场化形式进行项目并购来试图化解行业流动性问题，甚至动员四大AMC和地方AMC参与出险房企的资产盘整来推动行业重整与回暖，以努力促使行业尽快回到良性循环的轨道。

但是无论政策层面如何推动和如何给予金融支持，除了少数房企如招商蛇口、华侨城、华润置地借机发行了旨在置换和优化自身债务结构的并购债之外，此项工作在实质上并没有获得太大的推进。这一方面，是由于并购市场的“二手车”效应，使得愿意出让的项目普遍质地较差进而失去了并购价值，而尚未进入破产清算阶段的出险房企对于优质项目一般都存在还想借此翻盘的惜售心理无法实现使其进入并购市场；另一方面，在行业陷入整体性的流动性困境，项目估值在大大下降的同时往往还背负着大量的债务和被设定了各种优先权，自然让以项目并购来推动行业重组与实现行业流动性恢复的思路就成了镜花水月。

而AMC的长处，是对不良资产的处置与整理，但AMC发挥该长处的前提，是获得出险房企的资产管理权。在出险房企尚未进入破产清算程序，还试图努力自救和通过重整来恢复生机的状态下，AMC就只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者，而无法成为资产处置的主导者，自然也就致使AMC的隆重出场，至今也是一场雷声大雨点小的空欢喜。也正因为如此，在今年以来代表性房企销售去化近乎腰斩、新增暴雷房企不断而烂尾楼问题日益严重的当下，烂尾楼业主们的“抱团停贷”行为，将行业流动性困境之严重状况彻底揭出进而将“保交楼“推向了政治正确的高度，自然也就为无力复工复产的房企与项目公司被迫接受AMC的接管，将资产处置与管理权交给AMC创造了条件。

正是因为房企依靠自身的力量已无法实现烂尾项目的复工复产以解决保交楼的问题，地方政府以国企联合AMC进驻接盘也就成了解决“保交楼”这一社会问题的可选项。当项目主导权以被动或者主动的形式转移到AMC方面以后，AMC即可发挥自身的资产甄别、风险剥离和隔离、资产托管以及重新盘活的长处，以原项目公司的权益来抵偿与化解部分债务，再通过提供外部增信、AMC自身注资以及引入新的资金等方式恢复建设，也就成了顺理成章的事情。而郑州国企联合地方AMC发起设立地产纾困基金，正是旨在AMC下场助力“保交楼”提供必要的资金支持。

也只有当烂尾楼问题恶化到业主们的“抱团停贷”风潮蔓延到危及楼市运行和土地财政，危及到足够级别的官员乌纱帽安全时，作为高周转模式下快速发展的房地产红利的最大分享者，与开发商、监管银行联手制造了烂尾楼问题的地方政府，才不得不出手来加以处置。同样，也只有问题严重到依靠自身无法复工复建和无力回天，而又面临着政治正确无法推卸的“保交楼”任务时，开发商才肯将项目主导权主动或者被动交出来，接受旨在“实现”保交楼“的命运安排。

其实，出险房企未来的出路也同样如此，只有当其完全失去自救能力而放弃主动重整与重组的努力时，市场出清和行业重整的机会才会真正到来。也只有到了这个时候，市场中从不缺乏的“食腐者“与虎视眈眈的”捡尸人“才会大量出现。因为愿意吃烂水果的人很少，但是却很少有人能够拒绝缤纷而美味的果盘的诱惑。

烂尾楼问题已经成为死结。银行要业主还房贷，业主要开放商盖楼，开发商爆雷了或者跑路了。这里面的开发商有恒大、融创、阳光城、佳兆业、绿地、新力……这些知名的开发商都已经爆雷了。
恒大集团名下的烂尾楼最多，遍布中国30个省份。去年11月，恒大全国1,322个建案中，已成交、未竣工的项目面积超过30万平方米。全国涉及“保交房”约有600万～800万套，其中恒大就有140万套，总资金缺口在2万亿至3万亿。
要回应民众的诉求，就要给这些僵尸企业输血，而且是巨额的资金，这些资金来自哪里？国家财政？显然不可能。AMC（资产管理公司）的入局似乎标志着不良资产变卖将是一种融资方式，但这个时候谁会去接恒大、融创的房子？除非大幅降价出售，但大幅降价显然地方政府不会同意，想来想去，国有银行贷款可能还是一个比较现实的融资渠道，为了国家社会的现实需要，不计商业利益，但储户的利益又如何保证？总之，这确实很难办，只是拆东墙补西墙，但总归是要先把眼前的危机度过去再说，因为欠这些业主的实在太多。
一方面需要深刻检讨整个预售制度，另一方面，需要厘清开发商、业主和地方政府官员各自的责任。预售制度引自香港的卖楼花制度，但在实际操作中由于各方无法坚决执行其中的一些重要步骤，导致预售制度走向危机，而香港则几乎没有烂尾楼。详细一点说，香港在整个预售过程中业主只需付三成的首付款，即使最后烂尾，沉没成本顶多也就三成首付。而且这三成首付交由律师行严格保管，由此保证了业主们的利益。待楼建成交付之后，业主才开始贷款交按揭，把剩下的七成尾款补齐。
国内则完全是另一幅景象。开发商地一批下来，就急着预售，银行则准备房贷，这时连楼的影子也没见到，全款已经付齐，而且划到了开发商的账户。这里面涉及到银行的责任是提前贷款。第一，中国人民银行法规明确要求各商业银行，在建筑物没有封顶之前，不允许发放贷款。第二，抵押贷款缺少抵押物，本身也违背银行自己的规章制度。另外，银行还有第三方监管的责任，本应该监控整个交付过程中的资金安全，却让监管账户名存实亡，对开发商提前亮绿灯放行，在法律上这个责任应该由银行承担。
可实际上，银行的第三方监管权被当地房管局架空，由于政府部门的积极干预，监管方银行沦落为命令执行者，最终监管账户资金的流失责任应该由房管局承担。对开发商来说，搞定领导给他开绿灯并不是太难的事，这样自己高周转、高杠杆的买卖才能继续维持下去。时间久了，这种违规的行为也就心照不宣了。
对业主而言，并无太多责任要担，顶多只能说是对这样明显的风险点存在失察的责任。但十多年都是这么过来的，业主自然对风险放松了警惕。另外，他们也忽视了政府坚决要整治房地产乱象、降低行业杠杆风险的决心。
对开发商而言，当然是首要责任人，整个行业应该反思几十年来大跃进式的高周转模式，尤其是许家印，盲目扩张、好大喜功，对债务不知敬畏，最终葬送自己的前程不说，也让千百万业主跟着他一起遭殃，这种就是唯利是图的红顶奸商，根本配不上企业家的称号。帝国看似无比强大，却整个建立在海市蜃楼之上，一旦政府收缩杠杆，银行不放贷，资金流立马枯竭，债务危机随之而来。把我最喜欢的一位经济学家的一句话送给大家：要像警惕瘟疫一样，警惕债务。

这应该是郑州地方政府针对烂尾楼问题的第一次正面解决问题。作为烂尾楼最多的地区，除了给烂尾楼业主赋红码以外，之前并没有看到郑州地方政府在这个问题上有什么作为。如今在停贷潮愈演愈烈，风险开始蔓延到银行体系之后，终于开始了迟来的纾困行动。

但是这个纾困基金身上还有很多疑问，比如与开发商郑州地产集团联合设立该基金的河南资产管理有限公司称，该基金将“参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作”。但是这么多楼盘要保交房，需要的巨量资金从何而来？这个纾困基金到底规模有多大？能够覆盖多少楼盘？这些都有待验证。

客观公正。