经济日报：堵住商品房预售资金监管漏洞

在烂尾楼业主们忍无可忍而“抱团停贷”并形成风潮之后，预售制及其资金监管问题成为业界与舆论关注和质疑的焦点。而在郑州和西安监管方正在就监管失责问题与银行互怼互撕之际，银保监从行业高度搁置分歧而发出了各方协调保交楼的号召，郑州国企联合地方AMC设立基金助力保交楼、国务院常务委员会上周决定由建行发起设立特别基金助力行业复苏与棚改的决策也让烂尾楼问题迎来了政策面的一抹亮色，资本市场业迅即也以房地产板块的普遍大涨和数家房企的涨停作出了正面反应。

多个城市之前也曾进行过取消预售制的试点，但结果依然是纷纷维持了预售制。此次烂尾楼问题引发“抱团停贷”风潮之后，呼吁停止预售制又再次成为舆论话题。如果说之前取消预售制旨在平抑房价，而此次探讨取消预售制则主要是着眼于防范烂尾楼问题。经济学家任泽平认为，“你用我的钱，建我的房子，房子没建好，钱也没了，所以应该取消预售制，谁有钱谁建楼”，这一说法就非常具有代表性。但是很显然这只是公众的看法而已，行业内的声音还是主张取消预售制需要缓行，而完善预售制中的资金监管才是关键。

今天，作为财经领域的权威媒体，《经济日报》发出了“堵住商品房预售资金监管漏洞”的呼吁。细读此文，在分析预售制作用与问题的基础上，该文认为预售制对于行业发展的作用功不可没，认为在当前商品房市场出现下行趋势时不是取消预售制好的时间窗口。该文将烂尾楼问题的成因归于预售制下的资金监管失范，因此呼吁进一步优化商品房预售资金监管，特别是对可能造成“烂尾楼”等风险的预售资金监管漏洞应坚决堵住，让预售资金监管制度更好地发挥正面作用。

我认为这篇文章对预售制作用的认知和“烂尾楼”问题的成因分析都比较透彻，对解决问题应着眼于加强和完善预售资金的监管的建议，在方向上也完全正确，这些都是值得肯定的。尤其难能可贵的是这篇文章并不回避矛盾，首次以成文的方式变相承认了烂尾楼问题的成因主要是预售资金监管不到位的问题，这是以前国家层面的多次官方表态中都予以绕过和不给明确说法的问题。正因为之前官方对烂尾楼问题的成因在于资金监管不到位的刻意回避，也就造成了资金监管成为优化和完善预售制时难以明说和深入探讨的话题。

不过这篇文章的不足也是十分明显的，作者并没有搞清楚预售制下的高杠杆高负债推动下的行业高周转发展模式和资金监管实际状况、乃至监管失效之间的关系，也并未真正搞清楚预售制下资金监管失效的根源，自然也就无法开出有针对性药方。如此以来，就让这篇本来值得称赞的文章显得虎头蛇尾的同时，更流于空调房里出来的正确而无用的纸上空谈了。

其实，中国内地的商品房预售制和将按揭贷款提前至预售开始时点的制度设计，在给房企和房地产行业发展加杠杆，进而凭借高周转模式推动房地产市场供应总量和行业快速发展的同时，是远远不能支持之前房地产行业和房企那么高的发展速度的。正是预售制下作为必要制度配套的资金监管，在沦为形式监管，甚至在监管部门与房企的合谋之下的监管失效，才能够让更多的应监管资金逃离监管而成为房企杠杆之上加杠杆的重要条件。而这些逃离监管的资金在层层杠杆之下推动了房企规模的飞速上升、行业规模的快速扩大和众多房地产富豪诞生的同时，也为作为监管当局的地方政府创造了更多的土地财政收入、为银行创造了更多的业绩以及监管租金。

如果强化监管和严格监管而迫使房企和房地产行业无法继续加杠杆，则除了影响房企和行业发展速度之外，自然也会波及监管当局自身的收益，还会造成监管租金的丧失，这当然是作为监管当局的地方政府与银行所不愿意的。因此预售制下资金监管失效的根本原因，在于监管当局乃利益中人，严格监管会损害自身利益，放松监管甚至监管失效才更符合监管当局自身的利益诉求。这样集监管规则制订、执行和受益者于一身的既是裁判员，又是运动员的监管机制设计，不发生监管失效才是不合逻辑的。而且即使在事态严重引发领导震怒而启动倒查监管失效责任时，往往也只是抓出一两个具体办事者和负责人来“祭刀”，监管机构并不会承担监管失效赔偿责任。君不见，烂尾楼丛生下，又见过几次监管部门和具体执行人被追责的事情呢？

所以，如果这样的监管机制不改变，监管当局总是免于被追责和免于全额赔偿监管失职的损失，当前的商品房预售制下的资金监管制度就必然会形同虚设。只不过是在领导重视和舆论压力大的时候，资金监管可能会严格一些，而一旦风头过去监管就会再度流于“睁一只眼闭一只眼”的形式监管状态，或者干脆恢复监管方与被监管方猫鼠合作的“监守自盗”状态。因为唯有如此如此，对于监管当局而言才是利益最大化的，而风险几乎是可以忽略不计的。这样的事情，搁谁谁不干呢？

因此，预售制下资金监管失效的问题，一方面是当前的监管机制本身内在逻辑问题所导致的必然结果，另一方面是监管失效不被追责和不承担全额赔偿责任的结果，这就更加剧了监管失效程度和监管失效发生的普遍性。因此，如果要继续实行商品房预售制，则作为配套制度的预售资金监管机制必须要重新设计，将规则制订、执行和监督职责相互独立，并将追责和失责全额赔偿制度充分落实至相关机构和个人。否则，谈论完善商品房预售制下的预售资金监管就始终是一句空话，而预售制下的资金监管就必定是一个最好的“硕鼠养殖场”。

确实，房地产行业的人都知道，内地房地产市场的这个预售制度，是抄了香港的作业，但是从香港预售到交楼的一系列流程和规范来看，内地的房地产预售制度属于作业没有抄全，光抄了方便房地产商和银行回笼资金的前半段，保障消费者的后半段给漏了。从现如今各地层出不穷的烂尾楼和停贷风潮来看，预售制度的弊端已经显现了出来，虽然业界大有声音呼吁终止房地产预售制度，但是现在也有点晚了，买了烂尾楼的业主们依然在苦苦挣扎，其他潜在消费者恐怕再也不敢买非现房了。