中央政治局会议首提“保交楼”，楼市下半年怎么干？

有史以来政治局会议首次提出了“保交楼”问题，看来保交楼问题的严重性和重要性已刻不容缓。就前者而言，预售制下的资金监管失效引发的烂尾楼问题所导致的烂尾楼业主“抱团停贷”风潮，严重打击了本来就已极其脆弱的楼市信心，尤其是对于新房和新房市场，如果处置不好，将可能让刚刚初显成效的边际放松救市政策受到重创，让行业流动性更加吃紧；就后者而言，房地产作为国民经济支柱产业和非税收入的政府性基金的主要来源，无论对于产业链还是地方财政、涉房金融安全都十分重要，在预期下行叠加疫情不确定影响之下更是如此。

虽然此次会议仍然将稳定市场，房住不炒等置于“保交楼”之前，但是很显然“保交楼”才是稳住行业基本盘和稳定市场的基础，否则房住不炒之类、因城施策等也就成了失去行业基本面支持的空话。就“保交楼”这个行业稳定与市场恢复的“底盘“而言，政治局会议提出了“因城施策用好政策工具箱”和“压实地方政府责任”这两点表述，可谓有针对性地抓住了问题关键点。正因为之前的烂尾楼问题，其实是在本来就有缺陷的预售制下，监管缺失以及监管方与被监管方的合谋所推动的行业不断加杠杆所支持的高周转发展模式，遭遇市场反转、销售回款急剧下降所触发。要解决“保交楼”问题，就必须对症下药，因病施治，而“压实地方政府责任”与“因城施策用好政策工具箱”正是体现了这一点。

首先，预售制下的监管责任主要在地方政府，正是地方政府流于形式或宽严不一的监管，在造成预售制下大量资金被转移、挪用的同时，也因为过度监管而加剧了房企的流动性压力。就是这些有意或无意的监管失效给房企加杠杆创造了挪用资金的缝隙与机会，而过度的加杠杆所推动的行业快速增长带动的土地财政收入和监管部门的权力租金正是地方政府所乐于得到的，自然也就与被监管方地房企达成了“”猫鼠合作“的默契。另外，按揭贷款和开发贷款除了银行的内控制度之外，银行涉房资金的发放和拨付规则在很大程度上也受到地方政策的节制和监督。解铃还须系铃人，对于负有直接监管责任并因监管失责造成烂尾楼问题的地方政府而言，压实地方政府责任则是必须的。

其次，烂尾楼的成因和问题各不相同，自然也与各地的行业生态息息相关，因此“因城施策用好政策工具箱“也就成了化解烂尾楼问题的必然政策指向。这一方面在于我国的城市建设以地方为主，除了行业基本面因素之外，各地地烂尾楼问题在很大程度上是由地方政府自身的行业管理不当所造成的，自己的病咋来的，只有自己最清楚；另一方面，化解烂尾楼问题最直接的受益方、解决不好的话最直接的受害方还是地方政府。因此，根据自身城市烂尾楼的病因，发挥地方政府的主观能动性去打开可能地工具箱，一方面能让化解烂尾楼问题更有效率，另一方面也能让”保交楼“更好地发挥各地政府的政策创新和相互借鉴学习、集思广益的作用，在中央的支持下有利于更快地止住烂尾楼问题可能触发的风险蔓延问题。这也符合谁家的孩子谁抱的基本原则。

“保交楼“问题，目前在舆论层面实际上陷入了一个两难困境。如果为了强调保交楼的重要性和紧迫性，按过往的工作与动员形式则势必要形成一场声势浩大的”保交楼“运动，因为唯有如此才能唤醒各级政府和相关部门的重视并形成强大的执行层面的推动力，以止住行业下滑的势头，促进行业尽快回暖，在挽救楼市的同时也挽救岌岌可危的地方财政，以及房地产行业所涉及的庞大的产业链与附着于其上的就业与税收，乃至防止涉房金融风险恶化。但是反过来，如果过度强调保交楼的重要性与紧迫性并形成一定的舆论声势的话，则在很大程度上又会加剧市场恐慌情绪，对于本来就十分脆弱的市场信心又会带来更加负面的影响。

仅仅从近期钢铁、焦炭企业的行业表现来看，房地产行业的不景气已明显连累了这两个行业，除了造成需求大幅下降之外也带来了价格的持续性下滑，乃至行业业绩、就业的巨大压力。各家银行虽然公告声称烂尾楼业主“抱团停贷“所涉及的风险贷款规模有限，但是由此可能给各家银行所造成的流动性压力和业绩压力则是不言而喻的。另外，在预期下行的逆周期调节之下，按说无论对于投资、出口还是消费而言，政策层面都是千方百计予以引导和支持的，但是央行近期发布的统计数据表明，上半年我国居民个人存款在收入增长乏力的情况下却又反常的增加了超过10万亿元人民币。这表明居民目前的投资与消费意愿已降至了较低水平，对于未来的经济增长与复苏显然都是十分不利的。也就是说，”保交楼“看似是一个单一性的问题，但是实际上既有关稳民生，更有关众多行业乃至稳预期和稳增长与促进经济复苏。

“保交楼“，是所有房企下半年的一件必须作好的政治正确的头等大事，同样也是地方政府需要务实和务必处理好的事。为此，中央层面实际上也创新性地打开了工具箱，比如建设银行就拟议牵头发起总规模2000亿元的相关基金来予以支持。政治局首提”保交楼“，意味着行业基本氛围已经发生了根本性变化。

看了以后不由得有点悲哀。商品房本来就是一种商品，消费者交了钱就应该拿到房子，到如今，居然保交楼都成了一个问题、成了一个要在中央政治局上提出的话题。全国各地烂尾楼的问题实际上在三四年前，房地产市场开始衰退的时候就在发酵了。但直到现在才引起全国性的重视，这都要归功于河南给烂尾楼业主赋红码和业主们开始用集体停贷来反击。集体停贷的杀伤力就在于，如果处理不好的话，极有可能演变为一场全国性的金融危机。虽然现在高层会议上首提保交楼，但是剩下的这么多烂尾楼，要保交楼的话，需要大批量的资金，如今土地财政萎靡，这笔资金又从何而来呢？

———这世界坏人猖獗，是因为好人沉默，沉默也是作恶！