交通银行撤回房贷“提前还款收费”公告

最近关于房产没有什么好消息，应该也没什么特别坏的消息（虽然时不时还会有新的违约“爆雷”事件发生，但人们显然已经习惯了，多好的公司发生违约似乎都“正常”）。相对而言，在一方面要求房地产“去杠杆”、“保交楼”的形势不变之下，另一方面对客户端提前还贷开始大加限制就有点令人不解，特别如交行这种提前还贷还要给它本金的1%做补偿金的，就更加引起公愤，你到底是在担心风险呢？还是担心没地方赚钱？



说良心话，中国的按揭贷款对首次置业的年轻人正经是个扶持，不仅利率足够优惠，杠杆也足够大。反过来对银行来说，个人按揭贷款不仅抵押充足，违约可能性也极小，怎么说也算是一个优质业务。在经济好的时候，能拿到房贷可以说是都等于拿到了最优质的一笔低息贷款，再不缺钱也应该尽量用足这笔额度，这么便宜的钱拿来干什么不好？举一个我自己身边的真实案例，大概06年的时候我的一位同学手里有200万元现金，在犹豫是该全款买回龙观的经济适用房还是贷款买三元桥附近的商品房，我当时给他的建议就是能用杠杆为何不用，否则真对不起教我们经济学的老师，他最后买了三元桥的房子，现在应该尝到了足够大的甜头，应该好好谢谢我才是。

既然是这么好用的一笔钱，为什么现在会出现“提前还贷潮”？最直接的一个信号说明人们对赚取超过贷款利息的回报已经失去信心，也就是说连超出5%年化回报的投资都找不到！再结合之前因为烂尾楼而爆发的“停贷潮”来看，你会发现对于这一代买房的年轻人来说，他们的需求已经接近底线：交了房款能正常入住就好。他们不相信房价还能暴涨，也不相信房子还有什么投资属性，都不知道自己的工作还能干到什么时候，还能有什么机会可以去博一把，在买房这件事上就只能量入为出，量力而行，能不踩雷安全拿到属于自己的房子，已是万幸。


在这么一种普遍心态下，我们再来看房地产市场就会理解今年房地产市场销售额暴跌的真实原因，这回的房地产泡沫真是挤干到了极致。这个时候还愿意出来买房的一定是刚需，这个时候还能卖得动的楼盘真的是适销对路。早就有人说过“从整体来看，全中国的房子是不缺的，总体是过剩的”，所以现在出现更多“鹤岗一样的城市”都是正常的，会有越来越多人口净流出的城市房子变成滞销品最后只能烂在手里，而只有少数保持增长吸引年轻人流入的城市才会保持房产的价值，甚至即使这样的城市也要分区位。我们要习惯接受大多数的房产失去投资属性，就像我们已经通过“裁员潮”开始接受房地产行业的平庸化。

当我们开始接受这样的现实，我们再来看房地产行业的转型或者求生可能才会更心平气和，才会更务实。这段时间，我们HuanXin正在酝酿新的迭代升级，正在“从我走向我们”，晓兰让我写篇大稿来说明这件事的时代意义，我酝酿了一周也没想出什么特别令人热血沸腾的看见。我特别去回顾了一下HuanXin启动两周年来我们走过看过讨论过推动过的案例，会发现其实没有什么灵丹妙药可以救死扶伤，并没有什么妙招可以让一个卖不动的楼盘卖的更好，也没有什么法宝可以让一个没有人去的地方一下子旺起来，几乎所有的创新案例都会围绕人性来做文章，但既然事关人性，就必然要直面人性的两面，既有善，也有恶。

在我看来，这些案例里真正跑赢市场成功活下来的，基本上都不是按照资本故事来做的，无一例外选择的都是更长远的变量，在别人都不看好的方向取得了自己的独特优势，反而在疫情反复、经济下行的不断考验下，越活越好。比如一开始是奔着重资产投资的愿景集团，最终继承了左晖“做难而正确的事”的遗志做成了中国老旧小区改造第一品牌，什么脏活累活都做，干的都是微利的事情，但积少成多却成了这个领域绝对的龙头；比如起家于山东潍坊的街景梦工厂，定位很清晰，就做“城市家居一站集采”的提供商，在这个几乎没有竞争对手的领域接连踩中“双创”、“地摊经济”、“城市更新行动”这样别人看起来不是风口的风口，保持50%的年增长，实现了城市更新的产业化；再比如我们Xin使当中专注于做“烟火型社区商业”的长百新市、专注做以人工智能为代表的硬科技园区的中关村壹号、从剧本杀出发逐级赋能升级做成了沉浸式主题商业空间的戏精桃花源、从“楼宇经济一姐”下场街区做成“街妈”的张萍以多业权共治理念操盘的成都玉林东路改造、从家具产业逆袭进入元宇宙并正逆向进入产业地产的博洛尼、以HuanXin方法论重新打通文创园区操盘逻辑的怡成文创以及用未来Xin社区理念正在推行基于社区共创的商业创新的东原致新等，他们切入的都是传统商业逻辑所刻意回避的点，却都变成他们最强的抓手，令人无可替代。

这大概才是HuanXin2.0出现的意义，我们给不了你包治百病的灵丹妙药，也无法告诉你一劳永逸的神功秘籍，只会带你看见更真实的世界和更真实的你自己，只会让你看见更多的同类而不孤单，只会让你更坚定的做你自己，做那些你自己坚信“难而正确的事”。这注定是个属于少数人的世界（最终只会剩下108Xin使），他们会为了他们共同点相信而走在一起，我也只是其中一员，我希望会是那个“地产商业创新的解读者”，能将这些光亮传递，让更多的人走出迷茫。

关于提前还贷要不要承担违约金的问题，如果仅仅从事件本身来就事论事而言，其实是个十分简单的问题：第一、这一问题法无禁止，也没有行业强制性规定；第二、要看贷款合同中关于这一点是如何约定的，如果有约定的话就遵从约定，如果没有约定的话则双方可以协商，切不可一方强迫另一方必须按照自己的单方意见行事，这是法律所不支持的。

不过这种从字面上看来并无纰漏的关于提前还贷是否需要承担违约金的认知，实际上却忽视了一个重大问题，也就是这些按揭贷款合同形成的前提是什么样的。只有在双方完全平等与自愿的条件下所缔结的贷款合同，才适用如此的解决之道，而在在双方市场交易地位并不平等甚至普遍存在格式合同的条件下，此类问题还是需要具体问题具体对待的。

首先，有过贷款经验的人都知道，贷款合同一般都是银行提供的格式合同。此类格式合同各类条款的设定都是从最大化保护银行自身利益的角度出发所起草的，不要说买房者个人的按揭贷款了，即使是大额的工商企业贷款，在贷款合同条款方面也往往没有多大的谈判余地而基本必须被迫接受银行单方提供的格式合同。正因为格式合同本身就是双方地位不平等的产物，而不平等条件下合约的公平性本身就是存疑的，所以对于格式合同所规定的提前还贷违约金提出质疑，从法理上而言自然也是成立的。

其次，银行本身作为金融业的传统业态之一，在牌照准入与利率方面都是受到行政管制的，这也就意味着银行本身并不是纯粹的市场化产物，银行的业务活动和放贷活动实际上带有一定的行政特许与行政管制特征。这就必然让银行与借款人之间产生了交易地位的不平等，而不平等的市场主体之间合约的有效性在法理上是存疑的。因此，即使贷款合约中有提前还贷收取违约金的约定，借款人提出对于提前还贷收取违约金的质疑在法理上也是成立的。

第三、相对于数量巨大的工商企业和自然人借款人，银行的数量是相对有限的，而我国的银行业经营活动按照监管规则又是受区域限制的，这就让需要贷款的工商企业和个人在借款对象的银行选择权方面受到了较大限制，在借款对象可选择性受限的情况下业就必然加剧了借款人与放贷人的银行之间的市场地位的不平等。如此一来，银行往往就会借助自身相对强势的交易地位而迫使借款人接受一些对于自身不利的条件，对于散户化的按揭贷款购房人和消费贷款人而言更是如此。

第四、我国银行业从计划经济时代发展演变而来，相对市场化的银行主体虽然也越来越多，使得银行业的市场化程度在改革开放以来不断提高，但是银行自身的管理体制以及银行业的制度体系中还带有较为强烈的计划经济体制特色，银行在口口声声将“顾客是上帝”挂在嘴边的同时，再行业制度体系与行业运营思维，乃至司法体系中却处处存在着银行与客户之间不平等的具体条款与思维DNA，使得客户很难在与银行打交道乃至维护自身权益方面实现事实上的对等。在制度体系所固化的并不对等的银行与客户关系中，银行强行收取或者依照贷款合同约定收取提前还款违约金的合理性都是值得商榷的。

就实践层面而言，因为客户提前归还贷款而影响了银行按照贷款合约应该享有的预期利息收入，同时也影响了银行的资金使用计划，提升了银行经营的不确定性和工作难度，银行认为自己遭受了机会损失。另外，就各种贷款类型而言，涉房贷款因为有土地、在建工程、房子等硬资产作为质押，而且按揭贷款的违约率一直较低而属于银行业公认的优质贷款，提前归还这部分贷款也等于提升了银行的机会成本。但是从借款人角度而言，提前还贷在减轻自身利息负担的同时，也降低了银行贷款的本金风险，就收益是风险的对价这一原则而言，在银行贷款本金风险降低的情况下再收取提前还贷违约金似乎也有些不合逻辑了。

综合以上方面的因素来看，就提前还款的违约金问题而言，显然是不能简单且单纯的从贷款合约层面来进行判断的。否则，这样一来显然就太流于表面了，也就和那些简单地将按揭贷款合同与买房合同割裂来看的律师差不多，要么是出于对于立法本意和事实基础的曲解，要么是出于“拉偏架”的有意所为。另外，就不断推进的银行业市场化进程而言，依靠业务创新和服务创新来提升市场竞争能力，依靠提升对于客户的亲和力，从为客户着想和为客户提供增值服务方面来致力于提升客户粘性和自身的市场影响力，恐怕也是银行致力于可持续经营与发展的题中应有之义，那么银行放弃提前还贷的违约金看起来才是更符合这一大方向的。

房贷是很多购房者的长期负债，期限一般都在20到30年。很多购房者随着收入的不断提高，一旦积累下来一些闲钱，首先想到的可能就是先把房贷给还完，尤其是在房贷的利率远远高于理财收益率的时候，这种还款的想法会更加明显。

而对于银行而言，客户提前偿还较高利率签下的房贷，而现在又是一个低利率水平的话，显然是有一定损失的，因此银行收取提前还款的补偿金、或者是违约金个人感觉是一个比较合理的要求。

此外，由于这部分的规定相对而言具有一定的灵活性，因此具体的申请者可能需要和签订合同的银行具体协商相关的事项，另外就是看自己的合同中是怎么规定的。而对于银行而言，透明化的规定也至关重要。