港股龙湖集团涨超10%

龙湖的核心:一线和二线城市都还不错。这个月杭州推一个50亿的项目，预计一把清盘。龙湖国内只进入68 个城市，top10里进入城市最少的开发商，相对比较安全。三四五六线城市下滑非常明显，也没有止跌的趋势。
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总的来说，我对龙湖近两天事件的看法就是：

炒作。

比较认同龙湖创始人、董事局主席吴亚军在昨天午后的投资人电话会上表达的一个观点：是市场惊慌导致的。

很简单的道理，现在还健在的股价较高的民营房企，才有被做空的空间。

记得是在今年6月，一次与几位房企的高管吃饭，席间，一家暴雷较早的房企高管拿着酒杯走到另一家房企高管跟前，半开玩笑半认真地说，你们的股价比我们的高太多了，我得留点钱炒你们的股票。

这位喜欢炒股的朋友，上个月入手了一套位于深圳福田CBD的大平层。

昨天龙湖的股价最高跌幅接近两成，创2018年11月以来新低，几只债券也有两三成的跌幅，这样的跌幅和跌法，我们其实并不陌生。

前几天的金地，还有较早以前的旭辉，还有碧桂园，都差不多。苗头写过，房地产股债市场的情绪早已脱离公司的基本面，一条不知从哪儿来的负面消息，再加几单可大可小的交易，就可以把一家公司的股票和债券干翻。

有分析说，如果龙湖都被投资者抛弃，那基本意味着投资者彻底放弃了地产股。我觉得不至于，投资者不过是在围猎而已，哪里有机会，哪个空间大，他们就会扑向哪里。

昨天市场的情绪被瑞银的报告放大了，说是恐慌也好，惊慌也罢，都是非理性的过激反应。当然，如果从“落袋为安”的角度，也能理解，毕竟行业和市场还没扭转，个别房企的负面信用事件强化了这种“落袋为安”的逻辑。

我在想另一个问题，如果要投资中国房企的股票和债券，如果你不选择龙湖，你还能选择谁？有朋友会说一家提及率也比较高的某公司，我不能点名，但是我认为这家公司的管理层已然把它以前的魂给弄丢了。

龙湖是一家坚持做自己的公司，它也是投资和财务管理相当自律的公司。这种坚持与自律，有时让人感觉比央企还严格。

前段时间，我问一位与龙湖打交道比较多的做投资的朋友，为什么龙湖不到深圳来拿地？深圳不是把一些“压箱底”的货都拿出来卖了吗？

他告诉我，龙湖有自己的一套标准，对别的房企可能是“压箱底”的货，但是对龙湖，不一定。“龙湖对每一块地的去化率、回款等指标要求非常具体。”

瑞银报告里有一个观点，认为“停贷”风波将推迟中国房地产市场的复苏，支持它这个结论的是2022年7月，前100强房企的合同销售额环比下降了27%，同比下降40%。
你看，还是拿去年的数据，来抽打今年房企的表现，但是实际上，我们不可能回到以前的老路，现在对房企来讲，最大的发展不是销售额，而是安全，平稳过渡。

如果纯粹追求销售规模，加大开工量和推货量就是了，但是，这样做的话，会对一家公司的安全经营带来极大的挑战和风险。

龙湖对此保持了充分的清醒。据我了解，2020年初发生疫情后，龙湖每个月都要组织运营、营销、财务、投资发展等部门做两次压力测试，讨论在最差的情况下要怎么办，支付怎么做，投资怎么做。

瑞银还在对碧桂园、龙湖、万科、旭辉等4家房企进行现金流分析的基础上，下调了“选定股票的收益和价格目标”。其中，碧桂园和龙湖的评级下调为“中性”。

对龙湖来讲，房地产销售回款仅是它的经营性现金流构成的一部分。8月9日，龙湖集团发布了1-7月相关数据，从这份数据来看，龙湖的经营可以说是相当稳健：

截至2022年7月末，龙湖集团累计实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币683.6亿元，归属公司股东权益的合同销售面积418.9万平方米。7月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币118.5亿元。

这样的销售成绩可以说是房企“优等生”当中，表现较为拔尖的了——如果从全口径金额看，7月份其实是182亿，同比仅下降4%。

记住，龙湖这份成绩单并不是在加大投资规模和推盘量的基础上取得的。对于龙湖这样的公司，它要的是高质量的发展，而不是量上的变化。

瑞银说，投资者担心由于销售回款变慢，现金流的持续消耗，将使得房企面临估值下调的压力。瑞银这点说得没错，但是我觉得它可能误判了龙湖——并非所有的研究机构都能搞懂“凡事预则立，不预则废”这句话的意思。

吴亚军对龙湖的管理层提出过一个假设：如果在极端的情况下，龙湖一套房都卖不出去，还要正常支付员工工资，给银行和金融机构还贷，支付供应商款项，这些钱从哪里来？
什么意思呢？就是房子都卖不动了，靠什么来支持龙湖继续往前走？

龙湖的答案是：租金。

租金是相对稳定的。即使现在销售市场波动，但是商场可以正常收租，那么龙湖的日子就会过得相对比较舒服些。

龙湖进入的城市都是高能级的一二线城市，在这些城市，龙湖拿的地绝大多数的位置都比较好。

大家知道，一线城市核心地段的房子，集中的是全国的购买力，这一块的购买力在全国来讲，绝对值非常大，有很大的想象空间。而二线的省会和经济发达城市的好房子，集中的是全省的购买力，这个群体的容量也比较大。

以龙湖的产品定位和产品打造能力，市场从不担心龙湖卖不出房子。因为龙湖无论是做高端高净值人群，还是中端改善，甚至底端的刚需，都有硬核的实力与能力。而龙湖要的是市场口碑，而不是简单的“卖了多少货”。

超过30家开发商已经构成债券违约或在进行债务重组，这是事实.但是对于龙湖这样的公司来讲，现在正是“吹沙见金”的时期。

用吴亚军的话来讲，“现在是行业最黯淡的时候，我们反而要往光明去看、往机会处去看。”
吴亚军提到，前几天，龙湖管理层和公司合伙人座谈，很重要的话题就是“长期看龙湖未来5年的策略和打算是什么？怎么增加持续性、经营性收入？”

在这个行业黯淡的时刻，龙湖所有管理层还坐下来讨论5年之后的事情，这份从容和淡定，非常罕见。

不错

龙湖创始人吴亚军表示，“是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况”。而因公司出现商票逾期传闻，上海票据交易所也在10日晚间罕见专门发布公告，称龙湖集团无商票违约和拒付记录，并对谣传行为予以谴责。

目前从公开市场来看，龙湖集团一年内到期或面临回售的境内公司债、中期票据规模为147亿元，而境外美元债一年内到期规模为3亿美元。