中南集团拟与江苏资产设立20亿发展基金，AMC驰援房企加速进场

在郑州国企与地方AMC发起基金拯救出险房企首单花落郑东新区如意岛项目之后，江苏资产管理有限公司与中南建设的母公司中南控股集团也签署了发起设立20亿元、存续期3年的基金用于中南集团以及关联方投资的项目合作，被行业同样看作为地方AMC以基金方式驰援头部民营房企中南置地。

至于郑州和江苏AMC以怎样的架构，是否还会用加杠杆的形式去扩大资金规模以参与出险房企和相关项目的拯救姑且不论，但是就AMC而言，与房企合作“搭救”出险房企及其项目，还是有着明显的优势与局限性的。

AMC的长处是对不良资产的处置与整理，而且有着成熟的模式，在面临复杂问题的时候也有着丰富的法律实践经验。但AMC发挥这一长处的前提是获得出险企业的资产管理权和处置权，因此在出险房企尚未进入破产清算程序，还试图努力自救和通过重整来恢复生机的状态下，AMC就只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者，而无法成为资产处置的主导者。这也是之前国家级AMC早已进场，且AMC虽出场隆重，却至今也是一场雷声大雨点小，不见一点儿失效的空欢喜的主要原因。

就全国性AMC而言，其技术性和政策性更强，决策独立性不太会受地方政府干预而更加考虑投资的安全性与收益性，因此也更能体现了市场化、法制化这一原则。但也正是市场化、法制化和商业上的可持续性，也成为全国性AMC与出险房企整体合作的重要障碍。这一方面由于出险房企资产规模庞大、低于分布广泛、债权债务关系错综复杂，进场尽调就需要非常长的时间。而更重要的是出险房企认为作为强周期行业，只要楼市回暖自身就有恢复的可能，当前的问题主要是流动性枯竭所造成，自身情况并未恶化到破产清算的程度，最多也就是要进行债务与资产重整而已，因此需要的只是AMC的专业经验、增量资金甚至其信用，而不会将企业主导权交给AMC，致使AMC的优势和长处根本就无法发挥和施展。

而此次房企通过与地方AMC成立基金的方式来推动出险项目的复工复产和顺利运转，实际上同样还是以房企为主导，AMC只不过充当了房企增量资金投资者、停工停建项目盘整方案咨询人，以及外部增信的作用，而不会成为出险项目的主导者和拥有资产处置权，在整个过程中依然是唱配角的地位。如此一来，这种合作方式也就只适合那些资产大于负债、待售货值较大，以及被挪用的预售款能够追回的项目，其他的项目应该并不适用。而且中南集团和江苏资产组建的基金只有20亿的规模，是无法靠大量直接注入资金去盘活中南置地的所有停工停建项目的。

就郑州AMC参与发起的基金而言，似乎还有吸收社会资金放大基金规模以尽量扩大对停工停建项目覆盖面的设想，但是同样也面临着市场化、法制化和商业上可持续原则约束，也就意味着其可参与的项目也仅仅限于资产大于负债、代售货值能够覆盖基金投入本息、以及被挪用的预售资金能够被追回的项目。而现实情况是那些全国性布局的品牌开发商的资金调度是全国性的，一旦陷入流动性困境而出险，被挪用走的资金也就无法追回到原本的项目公司了，因此AMC发起的基金就不大可能参与这些停工停建的项目。在赔本的买卖无法干的情况下，适合AMC发起的基金参与的项目自然也就少之又少了。

因此，即使在稳行业、保交楼大势下，并不意味着所有的涉险企业都将得到有效的“拯救” 。大量出险的多项目操作的民营房企可能更多还是需要通过市场出清的方式来进行重,在房企进入被动性破产清算式重整的时候，如果AMC接受委托成为其资产管理人反而是可以大显身手的，完全可以在厘清原有债权债务关系且化债方案得以执行后，再由AMC自行投入资金或者引入资金来促使企业重新上路，但是此时原始股东或者已经出局，或者权益占比已经大大被削减了。当然，如果是出于非商业可持续性诉求，而是由政府出于拯救行业和维稳需要而指定AMC接管特定房企以化解风险目的的话，则又是另外一回事情了。除此之外，目前AMC能够参与的重整活动，更多的只能从风险更为可控、更具操作性和更讲商业回报的项目层面上进行。

不过，无论如何，随着房地产纾困逐渐进入深水区，房企纾困的对象以及纾困方式都会越来越多元。未来一段时间，地方资产管理公司与房企合作的案例也将变得更加常见。

今年上半年长城资管纾困7家房企，中国东方年初发行100亿金融债用于房企纾困，前不久华融纾困阳光城，以及信达拟纾困佳源国际澳门项目等新闻络绎不绝。我们可以明显看到今年中国在房地产纾困方面力度极大。四大AMC上一次这么热火朝天地一致行动还要追溯到20年前解救四大行。

而本轮房地产行业排雷中，江苏资产参与设立基金驰援房企，对于省一级AMC协同参与重大坏账处理具有示范意义。目前来看，国内地方一级的AMC大约60家。相信在江苏资产的带头下，会有更多的地方AMC加入到本次纾困当中来。中央和地方协同化解坏账，其中的政治意义大于经济效益。

另外，由于政府对地产纾困动作颇具效率，这对投资市场信心修复也起到了积极的作用。近期一些投资者已经按耐不住开始讨论是否要重新对地产上市公司或者对Reits项目进行积极的投资了。