中国人“买房情结”减退,今年房价料降1.4%
谭浩俊
刺激解决不了中国房地产市场的问题
北京国民经济研究所副所长、研究员王小鲁近日在接受媒体采访时表示,房子和土地卖不出去,根本问题是泡沫已经过大,绝不是靠刺激能解决的问题。他强调,长期以来经济脱实向虚、泡沫过大的偏向已经积累了严重问题,如果现在再搞大规模刺激,实际上就是饮鸩止渴。宏观政策整体保持稳定,是走出危机的必要条件。
作为长期从事中国经济体制改革、经济增长、收入分配、城乡发展等研究的著名经济学家,王小鲁副所长的观点还是非常客观和理性的,也是实事求是的,体现了一名经济学家的正义和正直,也表现了一名经济学家对当前中国经济和房地产市场的关心和关注。
面对房地产市场陷入严重低迷,特别是房企普遍出现资金链断裂风险,并对地方经济增长产生不同程度影响,有些经济学家认为,应当对房企实施救助,对房地产实施刺激,比如对出险的企业进行注资甚至国有化,对未出险的企业从流动性层面给予支持,出台支持房地产企业复苏的政策等。从表面看,确实符合当前房地产市场的实际,也是房企最急需的、地方最需要的。但是,从本质来看,这是在用未来的利益解决眼前的矛盾,是把短期危机变成长期危机,是进一步积累风险的行为,可能带来的危害是相当大的。
殊不知,中国的房企出现今天这样的结局,关键不是市场,而是行为,是地方政府、银行和开发企业的行为造就了今天的结果。如果地方不是过度追求来自土地的利益,并用这些利益制造官员政绩,房地产市场发展不会脱轨;如果银行不是为了短期利益、管理者的个人利益,也不会置风险于不顾,疯狂给房企投放资金;如果开发企业也像实体企业一样,能够脚踏实地、一步一个脚印地发展,赚钱也不那么容易,就不会失去理智地负债扩张,最终导致企业负债累累。想一想,世界上有哪家企业能在短短的十多年时间里负债超过2万亿的。
而地方过度依赖土地收入、银行过度依赖房企贷款、房企过度负债扩张的结果,就是房价的疯狂上涨,广大居民为房价上涨买单,使购房者一个个成为“房奴”,也使得房地产市场腐败问题频发,官员通过房地产市场寻租的问题加剧。原本很干净、很有影响力、很具市场性的房地产市场,就变成了问题集聚的载体、矛盾集中的领域。
此时此刻,如果还不依据房地产市场的实际进行有针对性的解剖,还想通过强刺激的方式试图让房地产市场满血复活,可能就是对房地产市场问题根本不了解的表现,是真心想让房地产市场崩盘。今天的房地产市场,绝对不能再搞强刺激,绝对不能再盲目救助房地产开发企业,绝对不能把房企风险转嫁或转移到国有企业与政府身上。对房地产企业,只能该破产的破产、该并购的并购、该分拆转让的分拆转让,而不是明知生命不再,非要用注资输血的方式让其苟延残喘。对目前地方政府出台刺激房地产市场政策的行为,应当做出一定限制,避免适得其反。
对陷入困境的房地产企业,应当拿出前几年处置僵尸企业的勇气,断臂求生,清除毒瘤,从而让房地产市场真正能够步入健康有序轨道。这其中,对于那些负债规模过大、资不抵债的企业,一定要追究实际控制人的责任,而不是让他们逍遥法外,拿银行的资金、施工单位的工程款、配套单位的血汗钱等逍遥自在,决不能容忍,而是要把他们所有的资产,包括转移到国外的资金,全部追回纳入清算范畴,如果损失较大的,追究实际控制人的法律责任,真正把实际控制人的自救热情释放出来、潜力挖掘出来、资产清缴出来。对房企,绝对不能有半点富了方丈穷了庙的现象发生。
也正因为如此,王小鲁副所长的观点,是目前经济界提出的最实事求是,也是最符合当前中国房地产市场实际的,如果面对脱实向虚、泡沫过大的偏向,再搞大规模刺激,真的是饮鸩止渴,会让房地产市场崩盘的,会给经济带来严重伤害的。
眼下,决策层和管理层对房地产市场采用的“保交楼”政策,是比较符合实际的,也是非常实用的。对房企的救助,只能放在“保交楼”上,而不是其他方面。只要把“保交楼”工作做好,且适度降价售房,相信多数房企是能够渡过难关的。如果再对房企实施刺激性救助,那就是将中国房地产市场向更加危险的方向推。
黄天亿
看着房地产如今的局势下,各地政府和地产商为了让大家买房可以说是煞费苦心,又是给公务员摊派任务,又是搞接力贷、取消限购限贷….但大家似乎依然不买账,处于观望状态。说起来中国贷老百姓,之前房地产政策收紧限购严格的时候,大家挤破头违规搞经营贷也要买,如今鼓励大家买的时候,反而个个都不买账,不愿意担上更多房贷。从这里或许可以看出消费者有自己的想法和顾虑,市场自有其运行规律,人为调节所起作用究竟有限。