港股年内最大IPO来了！

今年港股最大的IPO来了，而这一主角就是内地物业管理领域的头部企业、源自万科的万物云。以万物云的体量和不急于上市的过往，以及系出名门万科的身世和众多知名基石投资人捧场的阵势，说不受市场关注那肯定不是真话。

万科分拆物业上市，无论对于万物云本身的独立发展，还是提升万物云和万科的流动性，进而提升万科的股价与市值、支持万科与万物云的后续业绩成长和融资都是十分利好的。因此虽然看起来万物云在当前市况较差的情况下实现上市貌似有些不划算，但是在目前看不到行业转暖时限而万科又存在流动性压力的情况之下，万物云上市至少有助于改善万物云的资金基本面和提升万科的流动性，有助于化解万科的流动性压力，总体上还是利大于弊的。这恐怕也是万物云此次新股发行比例比较小，只占10%的重要原因之一。

从万物云招股说明书披露的情况来看，公司获得一众明星基石投资者的加持，这似乎是其他物业公司上市时很少见的。万科为万物云引入明星基石投资者，除了有助于提振市场信心来协助发行任务顺利完成之外，对于万物云的股价也将同样将起到提振和托底的作用。这其实也是万物云在不太好的市况下为提升招股效果的另外一个重要举措，是招股说明书中格外注重突出这一点的重要原因。

此次万物云IPO估值约549.72亿港元-615.08亿港元。按照万物云2021年20.4亿港元归母净利润计算，静态市盈率约为26.95倍-30.15倍，这一水平属于物业板块头部企业水平，相对还是较高的，可以以华润万象生活等来对标。自去年下半年以来，港股物业股市盈率经历较大滑落，华润万象生活从100倍下降至目前的约35倍，碧桂园服务从80倍下滑至目前的约10倍。因此万物云的估值水平应该说还是较为谨慎并留有余地的。

万物云此次上市特别强调自己的非房地产与非物业属性，更多的倾向于塑造自身的科技公司形象，这也是以“万物云”来命名万科旗下这个大型物业管理公司的初心。因为从物业管理板块的业务创新角度来看，城市服务业务和科技赋能等方面比较受资本市场关注。万物云上市的新故事体现在业务规模更大、业务范围涵盖了市场化程度更高和更稳定的商办物业、城市服务，并且万物云也更强调科技属性、平台属性与互联网属性。无论是以万物云的体谅还是运营水平、科技质量、成长性而言，万物云上市都有助于改善物业板块的基本面，提升板块质量与信心，并加强市场对物业板块的关注。

就万物云所强调的自身的科技属性而言，其实之前很多物业管理企业也都打出国“科技赋能”概念。但现在资本市场不想听虚幻的故事，而是想要看这些企业究竟以所谓的科技赋能做出了什么内容和对其运营有何提升。目前，物业所做的“科技赋能”还停留在物业管理的技术应用以及公司运营层面，而未来会真正落到整个行业生态之中。科技除了能改变物业管理行业的的技术与运营之外，实际上最终还将改变行业的运维方式与行业生态，乃至行业与社会、与其他行业的交互方式，但这些都是未来的事情，目前如果过于强调这一点之不顾是为了烘托本身的股价与市值而已。

纵观物业行业的头部企业，碧桂园服务、华润万象生活以及排队上市的龙湖智创生活、万达商管等，相较而言万物云的不同之处在于业务综合性更强，也更强调科技赋能与可持续发展。虽然后两者的上市预期对万物云的资金流向在理论上会有分流压力，但同属板块龙头股的后两者可能会吸引更多资金流向物业板块和推推动市场对物业板块的关注度，反而可能会在板块内部分化效应之下对万物云股价产生正向影响。

今年以来，物业股估值低迷。富途证券研究报告指出，万物云上市不可避免地会造成投资者调仓。本人认为处于物业股两端的企业，也就是股价表现和未来走势更好的优质企业，以及股价低迷、看不到未来的较差企业，都会成为被调仓的重点企业，前者会被重点加仓，而后者会被抛弃，物业股的估值会随着万物云的上市而分化愈加明显。

在万物云登陆港交所之后，龙头企业中仅有金地物业和龙湖智创生活尚未上市，而后者正在推进上市进程，这也意味着物业行业的资本化基本完成。在相对理性的行情下，接下来物业股在资本市场上一方面会加快板块内的分化，另一方面也会加快物业板块内的行业整合，出现强者恒强、赢家通吃和一些弱势企业被迫逐步退出的局面。物业行业竞争会更加激烈，竞争焦点会更加集中于企业规模与成长性层面，自然会推动行业整合与并购重组的进一步加速，行业集中度将加速上升。

总是，随着万物云的上市，物业管理行业可谓开始了一下新时代。

万物云招股启动之时，CEO朱保全在朋友圈转发了这篇题为《今年港股最大的IPO就要来了》的文章，并配文“差市场结交真朋友”8个字，颇为耐人寻味。真朋友可能也是真朋友，但有一说一，相比前两年物业股的高估值，万物云此次募股28-32倍的市盈率估值也很合理，可以说是良心价，所以才吸引了淡马锡和瑞银等一众豪华基石投资者。

估值定价之外，万物云招股书值得注意之处是其正在打造的全新业务模式——“万物云街道”模式，是指将公司的在管物业和设施同社区、商企和城市空间联系起来，在每个“万物云街道”内建立一个本地化服务网络，以实现协同运营，创造新的收入机会，实现规模经济。据招股书，公司建立的万物云街道有三个级别，服务范围分别为3,000至6,000户家庭；6,000至10,000户家庭；以及10,000户以上家庭。截至2022年3月31日，公司指定“万物云街道”分别为219个、119个及121个。

前几年受益于房地产行业的规模红利，房企分拆物业公司上市一般可获得更高的估值，尤其是在2020年11月前后正值物企上市的风口期，诸多物企股价达到峰值。虽然万物云明显已错过最佳的上市时间，但其冠以科技之名，称上市募资的主要目的是建立“万物云街道”新模式，助力行业标准化和数字化，以获取更多的增长机会，同时强调在“万物云街道”的建设中，其将接入公司开发的AIoT设备，应用BPaaS解决方案。显然，较之一般的物业公司，万物云确实有更多“讲故事”的素材，也带来更大的估值想象空间。当然，到底是搞真科技还是仅搞噱头，有待时间验证。

万物云，作为万科旗下分拆上市对物业管理公司，发行规模预计8亿至9亿美元，将成为2022年以来港股市场规模最大的首次公开发行。鉴于整体市场环境不太好，今年的港股市场已经沉寂了很久，上半年似乎很少看到这样大规模的IPO了。从财务表现上来看、万物云的营收和增长情况都不错，以这样的增长情况和募资规模，在正常的市场状态下，应该上市之后股价表现会不错，不过港股市场今年以来一直表现欠佳，这给万物云上市后的股价走向带来了很多不确定性。