三年进账558亿，刚刚，万科的“亲儿子”破发了

万物云上市，再造一个新万科？

知名房地产开发企业万科集团分拆了其物业资产，即万物云，到港交所上市融资，一方面，凸显了万科集团努力优化业务版图的雄心。单纯把资产配置到房地产开发市场，目前来看的风险很大。另一方面，分拆物业资产上市，可以向外界传递万科仍然财务稳健的信号。阵容强大的基石投资者们仍然看好万科。

房地产是一个古老的行业，有人的地方，就需要地产。没有地产，怎么遮风避雨呢？当然，现在的人们拥有地产，已经不单单用于遮风避雨了。特别是城市居民，地产可以反映一个家庭的社会地位。住在汤臣一品豪宅里的人家，非富即贵；万不得已购买燕京房产的人们，多是北漂。

房子越盖越多，城市也变得越来越大，路也变得越来越堵。到目前为止，中国已经有超过六成的人口住在城市里。城市，才是房地产的主战场。农村的目前只能算是房地，而不是房地产。

最近的地产行业，遭遇了史无前例的阴霾。许多有名气的地产公司已经风雨飘摇、前途未卜。许多地产企业已经调低了市场预期，减少了投资。2022年前8个月，全国房地产开发投资额9.08万亿元，同比下降了7.4%。购买房产的人也观望得多起来，而放慢了买房了的步伐。2022年前8个月，全国商品房销售额8.587万亿元，同比下降了27.9%。全行业投出去的钱已经大于收回来的钱了，行业资金紧张的状况仍然严峻。

在2008年，地产行业也遇到过类似的境遇。但那时的地产行业被宽松的货币政策又救活了。目下的行业困境，已经很难再回到宽松货币政策的轨道上去了。能够保持住较低的利率环境，就是最大的最好的发展环境了。有时候，应该主动降低一下发展速度，认真思考一下，到底房子是干什么用的？是为谁建造的？问题虽然显得有些幼稚，也不高深。但是，如果想明白了，肯定不会成为下一个恒大地产。正所谓，不忘初心，方得始终。

大浪淘沙，剩者为王。地产企业也许会倒闭破产，但是地产行业不会。经历过这一段无法预测长短的行业调整期以后，能够活下来的地产公司肯定都是精英。梅花香自苦寒来，不经历风雨怎么见彩虹的道理，是亘古不变的。

万科，从目前来看，还活得不错。但是，在跑到终点之前，谁也不能预测冠军是谁。难道不是吗？

即便物业服务在中国成为常态已经有十余年的历史，但是至今依然属于鱼龙混杂的战国时代。能做到全国知名的品牌屈指可数，而万科的物业算是其中一家。

工作人员服务方面，万科的口碑总体上优于大部分同行。而本次万物云的上市，让这家公司的业务布局又更加透明了不少。譬如，除了明面上的服务体验外，背后依托科技围绕物业服务所做出的网络化平台布局就是很大的亮点。万物云的整体水平是很多中小物业望尘莫及的，并且未来该差距会愈来愈大。

另外，就IPO披露的3年营收来看，公司利润率稳定要比某些公司偶尔的惊艳更具持续性，是一家很适合价值投资的企业。并且在中国，楼宇管理市场非常广阔。伴随未来管理面积的增加，公司的运营成本将能进一步地由于共享资源而降低，净利润有机会实现进一步提高，更不用说总营收了。

至于目前的破发，只能说是生不逢时而已。待到明后年经济复苏之际，也将是万物云这类公司媳妇儿熬成婆之日。