北京王府世纪大厦流拍

在传统的金融放贷逻辑中，该项债权融资可谓优质资产，无论从地段还是品相来说都堪称一线城市核心地段的优质核心资产，估值合理（那个地段折合楼面单价还不到3万！有人会说把楼炸了，地价都不止这个数吧），抵押率还严格控制在50%以内，加上应付利息，资产负债率还是绰绰有余。可是为什么这么好的资产就走到了要通过拍卖来处理的地步？而在大家普遍反映现在正处于“资产荒”的当下，这么优质的资产怎么就会流拍？难道这还不够香吗？

也许此事还有不足以为外人道的内情，不了解具体情况我们也就不好做过多的评论。此事倒是让我想起曾经接触过的海航的一些资产包的故事，当时看过一些位于北京的海航资产，有一件事很让我纳闷，明明资产的位置很不错，但就是处于空置状态，资产持有人似乎也无意经营，就让那么好的楼空着。后来有金融圈的老手给我解了惑，原来人家通过不断转贷就可以将融资杠杆不断放大，楼本身的估值只要能不断提升，就可以把融资规模不断放大，而至于融来的钱究竟投向何方就不得而知了，只要资产抵押在手，融资主体信用良好，就是安全的资产，大家就都相安无事。可那时哪里会预料海航会是如今这样的结局，看似坚不可摧的庞然大物竟然会以这么快的速度崩塌！

节后有做会展的朋友找我谈合作，原来他们在和各个城市谈会展服务的时候得到一个商机，很多地方在投入巨资搞了一次盛大活动之后，这些楼堂馆所就再也没有用处了，只能空置在那里，等下次什么时候还有机会办类似的活动只能是遥遥无期，所以当地政府就给他们抛了一个绣球，问他们想不想把后续的运营也接过去，把已经是存量资产的这些地方好好用起来。我听完的一个感触是：终于地方政府也开始重视这些存量资产了，他们不再只是一次性的形象工程，终于他们也开始考虑投资效率和资产的真实价值！

怎么说呢？其实一个城市愿意为提升城市竞争力而打造城市形象工程，无论是申办有影响力的大会，还是花巨资去整顿城市形象，修建城市广场，打造花园城市，复建历史文化街区，都是有作为的好事。而且这样的投入实际上也不应该是按单项目来核算（比如申办奥运会，算账就不能计较一城一池的得失）。但是不能只管投就不管以后可能发生的事情，我们都知道投资有拉动经济的作用，经济学里还有投资乘数的说法，投资能带来多少的拉动效应就看它能带动多少的关联产业，原来这样的拉动可能是通过土地财政来实现，土地的增值通过房地产市场来实现，现在房地产市场失效了，就必须多费点心，真正去把产业拉动起来才行。就比如说你这个城市费大力气申办了一次有全国影响力的大会，那么你想得到的究竟是什么？你想为你这个城市留下怎样的资产？你找好了懂资产运营的团队了吗？你能把控资产增值的走向吗？都能带动怎样的产业提升，政府的投入究竟可以通过怎样的收入（比如说税收）得到返还？这样的大帐原来没有人去算细账，如今地方财政普遍吃紧，这钱就不好乱花了，于是就有了一些地方政府的觉悟。

我自己一贯的观点：想吃增量的红利，就必须把存量盘活。随着城市化的深入，这个逻辑就更加明显。对于当前的中国城市，从投资效率看，最好的投资机会已经不在新城，也不在扩圈，而在于老城的更新和存量资产的激活。对于所有参与城市建设投资的资本来说，他们需要得到一个明确的答案，他们投入资本所形成的资产是有价值的，是可以在公开市场上有效退出的，这样他们的投融资行为才是可持续的，才有办法对投资人交代。存量问题不能有效解决，就无法形成新的增量，投资的信心是要靠事实来说话的，是要去干出来的！

王府世纪大厦的位置与其说好，不如说因为紧邻故宫而显得有些微妙，这样的老楼，在改造和审批方面也面临诸多不确定性。市场不景气时，很难说服投资者用十几亿来押注一个短期难以获得回报的项目。