未来五年房地产怎么发展？定调来了

此轮调控之下房地产行业久久不能回暖，显然让以往的周期思维和不断加大的边际宽松政策已然失效。出险房企重组推进几无结果，代表性民营房企依然持续暴雷的当今，作为强政策行业而言，中国内地房地产的行业走向如何，成了业内与政策面、市场面共同关注的话题。此次二十大报告，可谓给未来中国内地房地产行业如何发展指出了方向：“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这也就意味着接下来房地产发展在维护行业的市场化之外，还将以聚焦保民生为诉求，更加重视住房保障及其多渠道、租购并举的解决方式。

房地产行业本来就是以市场解决国民住房保障的方式之一，是旨在帮助化解政府包办的计划经济模式下的长期住房短缺与供给不足问题。但以香港为师的内地房地产体系却只学习了香港市场化解决住房问题的一面，几乎完全忘记了作为市场渠道必要补充的国民住房保障的政府性责任的另一面，致使内地的房地产行业完全土地财政化和变相税收化，走向了“价高者得“之下将地价和房价推向极致，进而严重损害行业可持续发展的市场空间和社会经济活力的行业末路。

这一学而不精、学而不全模式长期运行的结果，就是在房企普遍以高负债高杠杆推动的高周转之下规模飞速扩张，以及政府以几乎可以比肩税收收入的土地财政，以负债发展模式支持了人类历史上最为快速的中国内地的城市化进程。其外在表现，一方面是一线城市远远超出纽约、伦敦等世界顶级城市的绝对房价和相对房价，另一方面是高地价所催生的高密度城市形态和大广场、大马路、高标准基础设施的矛盾，以及房企被迫不断创新营销模式而以西瓜、大蒜、水蜜桃向不具备稳定收入而负债能力极差的农民推销房子以试图扩大市场和抢救自身流动性的同时，层出不清的烂尾楼却催生了“抱团停贷“问题和大面积的市场萧条，招商与运营陷入重重困境的商业地产。

以市场化方式解决国民住房问题的房地产行业在逐渐演变为土地财政外衣之后，土地财政内在的收入最大化诉求在不断强化的行业管控和有形之手紧握的地根与银根加持之下，在土地财政成为中国内地极速城市化最大受益人的同时，催生了中国内地凭借房地产快速发家致富的世界最大富豪群体。依靠购房按揭等财务杠杆，和借助超发货币所推动的房价上涨以及依靠城市改造拆迁而获取资产溢价的“有产者“，已呈现出要将一线城市核心区变为土豪和土著城市的趋势。与此相对应，在社会财富差距因房地产杠杆效应而剧烈分化并随着持续推高的房价和地价，新市民与年轻人则几乎永远失去了”上车“机会。而房地产所附着的财富效应制造的社会分裂与因此造成的社会阶层无法跃升的幻灭感，正是引发Z世代”躺平“思潮泛起的根源。

英国以殖民者的短期心态创造了房地产发展的香港模式，但是在“政府控市“和”价高者得“的土地一级市场所覆盖的住房市场化体系之外，香港还以极简极低的税收体系和政府支持的公屋体系构建了自由港运行所必须的低税环境与民众基本居住保障制度。即使如此，港式房地产发展模式的长期实施，还是造成了基于是否参与房地产开发和拥有房产而形成的财富分化基础上的社会分裂，以及产业空心化所引发的经济可持续发展问题。而只抄了港式房地产模式一半作业，并无低税制与政府托底住房保障体系相配套，却将土地财政推向极致的中国内地，在人均收入和社会经济发展水平还远远逊于香港的情况下，几乎完美复制了香港房地产发展模式的问题与负效应。这也是当今内地房地产行业深陷发展困境的真正原因。

以土地财政为内核的港式房地产发展模式，加上低税体系和公屋体系的配套缺失，在高周转模式所推动的行业规模快速扩大和地价与楼价轮番上涨挤压下，终于走入了无法无限扩张行业规模和无法无限推高地价房价而自我终结的末路，同时带来的是负债发展模式和土地财政催生下的流动性风险畸高的政府负债，以及失去”上车“能力和对未来幻灭的新市民与年轻人。这也是去年下半年以来不断边际宽松的调控政策始终致力于改善性需求，以及房企被迫以各种花式营销降低入市门槛以企图”捕获“入市能力较差的新入市者的真实原因。但显而易见的是，在烂尾楼大面积频发之下的”保交楼“问题尚未有效化解前，行业信心的修复和楼市回暖是一件颇具困难的事情。

楼市不振的当下让房地产税失去了快速落地的契机，况且即使房地产税能够顺利落地，其所带来的新增税收也无法实现对当前来自于土地财政的收入规模的完全替代。因此在现阶段尽量维持土地财政收入规模的同时，推动房地产行业向逐步摆脱土地财政内核的方向转型，才是房地产行业成功转型和实现可持续发展的必由之路。因此，在无法以房地产税取代和找补现有的土地财政收入规模的情况下，为维护土地财政不至于过快下降，补上照抄港式房地产发展模式作业中所缺的课业，也就成了维持当前房地产发展模式不至于被动破局的必然。。而在强政府模式并不支持照抄港式极简极低税收制度这一作业，且仅仅凭借政府资源化解市场化方式无法解决的国民住房保障问题显然力有不逮的情况下，多渠道保障、租购并举，租售同权，也就成了补上港式房地产模式另一半的作业缺失的自然而然的选择了。

因此，当前已经处于被默许实施的多个地方政府大规模的商品房回购行动，确实在很大程度上可以实现帮助房企去库存和恢复流动性以激活市场的同时，又可以解决政府性保障住房的来源问题以补上照抄香港房地产发展模式所缺的课业，可谓是一举多得的事情。至于这些房源未来是以人才房，还是以保租房、廉租房等名义入市，以及政府是以财政资金直接入市回购，还是以国企与平台公司回购，甚或以引导基金模式撬动更多更大规模的市场化资源实施商品房回购，只不过是一个技术层面的问题了。而这方面，央行已经以PSL这种高能金融资源与金融工具的投放来助力“保交楼“问题的解决作出了表率。

在二十大的相关新闻中，对于房地产业的表述自然十分引人注意。毕竟房地产市场在经历了这两年的波动之后，看上去已经陷入了系统性的衰退。

而在对未来五年的定调表态中，对房地产行业对表态，似乎跟之前也出入不大，重申房住不炒，也并不让人意外，毕竟如今高层针对房地产业的表态中，都会有房住不炒，这或许是吸取了之前炒作横行，房价上涨过快的教训。

不过，后面也添了一些关于保障供给的表述，这或许意味着未来各地还是会留有余地，让各地因城施策。

二十大报告在回顾过去新时代十年变革的基础上，规划了我国未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针。其中，对房地产问题的表述是，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

这次的表述，在定位和制度建设方面与十九大报告完全一致，所不同的是，二十大报告是从“增进民生福祉，提高人民生活品质”的角度阐述房地产问题，要求更高、方向更明确、思路更清晰。

两次报告对房地产问题表述一致，不仅充分体现了政策的连续性、稳定性，也进一步说明了“房住不炒”定位和“租购并举”制度的准确度、成熟度，在接下来的时间里，不需要再对定位、目标、方向等进行调整与修正，而只需要把工作重心放在操作层面和实施环节。特别是“租购并举”制度的实施，要有非常具体的操作办法与规程、要有实实在在的措施，如资金筹措、土地指标、建设规模、分配办法、配套措施等，需要一项一项落实，一步一步到位。

坚持“房住不炒”定位，要求比较简单。经过五年的探索和实践，各方对“房住不炒”定位都已经有了比较深刻的认识，都不会再在这个问题上有反复。即便当下很多地方放松了对房地产市场的调控，出台了鼓励购房的政策，但在“炒房”问题上，仍然是不敢放松的，是紧紧把住这道关的。否则，就违反了“房住不炒”定位。因此，二十大报告延续十九大提出的“房住不炒”定位，也进一步印证了定位的准确与科学，传递了更为明确的信号。购房者所以越来越理性，也是与“房住不炒”定位密不可分的，它让广大居民吃了一颗“定心丸”，不担心房价还会在炒作中持续上涨。

对“租购并举”制度来说，提法和内涵都没有变，与十九大报告一脉相承。但是，可以预料，在落实的效果方面，未来五年，乃至更长时间，一定会越来越好。因为，要想增进民生福祉、提高人民生活品质，住房问题不解决好，是不完美的，也是很难真正增进福祉、提高品质的，必须让广大居民居有所屋，且住得安心、放心、舒心。

由于坚持了“房住不炒”定位，房价非理性上涨的问题得到了有效解决，广大居民不需要再通过大量负债等手段购房，而可以量力而行、量财而动。在这样的情况下，对发展房地产租赁市场就提供了比较好的条件，因此，租房会成为未来解决住房问题的主要载体。中央提出“租购并举”，把“租房”放在前面，也充分说明了“租房”的重要，未来的房地产市场，租房会成为主流。2021年6月国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系，实际也就完成了住房保障体系的顶层设计，接下来需要做的就是按照顶层设计方案去落实。而随着各项金融、财税、土地等配套政策的落地，“租购并举”制度在“租房”这一层面，已经迈出了关键一步。

需要引起地方重视的是，虽然二十大报告没有在房地产问题上提出新的要求，也没有新的提法。但是，这并不是说未来五年和过去五年对“租购并举”制度的要求是完全一致的。如果说过去五年是打基础的话，未来五年就要开始动工建设了，要向广大居民推出足够可供选择的保障房，包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房，还可以依据实际，推出符合保障房要求的其它类型租赁房。

值得注意的是，近一段时间以来，苏州等具有较强经济实力、财政实力的地区，开始由政府从开发商手上买房，如果不是与开发商有默契的话，应当是一个不错的选择。至少，可以将这些住房转化成公租房保障性租赁房，也可以适当选择一些面积相当的住房转变成共有产权房，真正解决好中低收入人群和新市民的住房问题，也可以用于奖励人才、吸引人才等。

总之，二十大报告对房地产问题的表述，延续了十九大报告的主要内容，也进一步传递了房地产市场政策稳定、方向明确、定位精确、要求提升的信号。可以肯定，“租购并举”制度的落实将加速，各项考核办法与措施也会更多、更实、更严格、更规范。