神秘外资巨头，开始抄底中国房地产

早晨，在一个全是企业家和投资家的高端投资群里，我转了一篇关于港资开始抄底内地房地产的文章，结果引起了不小的争论。大概是受昨天港股、A股还有中概股暴跌的影响，群里显然弥漫着恐惧的心态，有人就在质疑：“抄底内地房地产？应该还是在下行通道中吧？看到的都是抛不出去的房……”我则回答：“中国的房市跟股市有着根本的不同，千万别拿股市的思维来看房市。”

这时群里有五大行的资深人士给出了他们的客观观察：目前就写字楼市场来看，一方面受经济影响空置率确实在上升，但另一方面大宗交易还是有不少成交，这时抄底购入的都是压箱底的便宜货。而至于买家是谁，一方面是国央企“救市”在以骨折价购入民企优质资产，另一方面则是熟谙中国市场的外资机构也在伺机而动。这种情况还不光发生在一线城市，甚至连原来非常不活跃的弱二线城市都在买买买。

为什么会这样？正好最近看温伯陵讲历史讲到“延续两千年的国策——重农抑商”，我想大概就能回答这个问题，顺便可以理解很多国家层面上的经济大动作。就此说说我的理解。为何自商鞅变法以来中国施政的基本国策都是“重农轻商”呢？道理很简单，因为“农”代表的就是实体经济（古代没有制造业，农业就是生产项目，代表生产力），而“商”代表的就是虚拟经济（不直接创造价值，而通过倒卖获取利润，不生产而食利），本末很清楚，重农就是鼓励实体经济发展，抑商就是抑制过多的中间环节的逐利行为。而且对于国家来说，农业所代表的实体经济对应的是固定资产投资，创造的财富是带不走的（因为土地是带不走的，跑得了和尚跑不了庙），而商人所代表的虚拟经济是流动的经济，财富是可以随时跑路的（所谓“资本没有祖国”），对于一国的财政来说，当然是抓实体经济更加牢靠（这点现在就连美国也开始意识到了）。“重农抑商”也并非不要商业，帮助实体经济进行正常流通的商业行为还是需要的，但对“富可敌国”对话语权有诉求的垄断资本就会保持警惕，一定会用行政手段来进行打压（这也是反垄断法的目的吧）。回顾中国历史，要想长治久安就必须坚持这样的国策，抑制逐利行为泛滥，让人们回到安居乐业的实体经济中，才能保持长久的繁荣与稳定。

理解了这个道理再来看中国的股市与房市，为什么在中国老百姓的观念里永远都是“炒股”和“买房”？就是因为在大家心中股市就是一个投机赚外财的地方，而买房往往跟成家立业挂钩代表着安定和一生的投资。有挑战者或许会说“不是也有炒房的吗？比如温州炒房团”，是啊，这也就是为什么这些年房地产市场的宏观调控始终坚持“房住不炒”的原因所在，在治理者心中房产作为不动产是符合实体经济特征的，加上土地国有，在房上产生的长期财富积累都是可以被鼓励的，而如果是“炒房”性质就完全不一样，就是没有创造任何价值的套利行为，会严重危害整体经济的稳定，就必须打压。中国的股市为什么这么容易波动？就是因为它对应大多概念的成分，想象力一旦破灭，市值就自然崩塌。中国的房市为什么可以保持坚挺？就是因为它对应的实际上就是中国城市经济发展程度，经济基础越厚重，吸引来的人口质量越高，房价就越有支撑，即使短期有泡沫，也很快会被上升势头给填实（这就是北上广深这样一线城市房价的底层支撑）。你说在中国买房是不是比炒股靠谱的多？

这次大会之后，很多方向性问题其实已经非常明确了，那么今后中国的房地产市场会如何发展？会像股市这样脆弱吗？有几个基本面需要搞清楚：1、行业性的债务危机是否已经出清？2、国家层面从紧的调控政策是否已经放松？3、行业格局是否调整到位，主体企业是否健康？4、中国的城市化进程是否已经结束？5、房地产市场是否还有足够发展空间？答案大家可以自己去找自己去验证，有一个基本上是公认的事实是：如今房地产市场的头部已经基本上从原来激进型民企为主转向国央企和稳健型民企为主（因为前者基本都暴雷了，很多将会彻底退出市场），以REITs为代表的金融政策也会更鼓励租赁，这就让房地产市场的可控程度大大提高，未来大概率这些幸存者会紧跟政策引导的方向，更多的转向长期持有运营，更多的去与产业结合，为实体经济保驾护航（包括产业园区、物流地产、实体商业、租赁住房等将成为主流产品），就算是商品住宅也会更向刚需贴近（近期的返税政策就说明了这点）。可以预见，经过行业性大洗牌，撇清泡沫（比如最近北京的大宗交易成交基本上都是市场评估值的七折，就是撇清泡沫后的资产价值体现），中国房地产市场已经开始筑底企稳，这也就是熟悉中国国情有远见的投资机构选择此时下场抄底的真实原因。

顺便一道回答近期很多朋友关心的问题：北京上海这样一线城市的房子还可以买吗？我统一的回答是：可以买，但尽量靠近内城或主要经济增长区（比如北京就应该是中关村附近），手里尽量不要持有超过两套以上的闲置房产，尽可能不贷款或少用杠杆，尽可能锁定靠谱的运营主体（自己有经营能力当然最好，我的一位上海圈内老友近年来从轻资产转入重资产投资，自己选地段自己找人经营，目前战绩是平均年化收益30%，最高能做到70%！这还是在疫情期间实现的），你要相信稳定的中国经济所蕴含的巨大能量，不用投机一样可以创造财富，还更踏实，可以安心睡觉。

“别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪”。都在学巴菲特，那么巴菲特的这句名言有谁能真正做到呢？关于未来我们已经非常确定了，此时决定成败的就是你的眼光和定力了。人人都能赚钱的时代显然早已经过去，未来只属于那些看清真相继续努力前行的人们！

太古集团是一家英资家族企业，多元化做的非常不错，成长于香港，其当前的底蕴已经是充满了有钱有闲感觉的“富N代”文化。慢工出细活固然不错，但做的有匠心并不一定就发展好。因为你更需要考虑到这个时代本身的变化。

就时代这个层面来说，港商更加面临挑战。对和记黄埔是这样，对太古也一样。太古的核心业务都是传统业务，地产，饮料，航空等等。但是，当代人类科技变化日新月异，广阔的机会在新经济，而不在这些传统业务上。“富N代”善于守业，但是“富一代”却在创业，这就是区别。“富N代”们普遍的特点就是品味高，匠心足，然而并无法真正有什么突破。太古的特点是跨行业经营的管理经验。但要注意，这些行业早就已经是夕阳行业了，才能有半垄断的玩法，才能稳定管理。

太古和其同时代的家族企业巨头起于时代的机遇，而终会受时代所限，后来者难以模仿，但有机会超越。