超10城首套房贷利率进入“3时代”

自今年以来各地为了拯救楼市，正在花式放松房地产限制性政策，放开限贷限购已经是老招数了。在今年的金九银十哑火之后，各地都开始不断推进首套房贷款利率的降低。要知道仅仅在两年之前，各地楼市的首套房贷款利率差不多都在5以上，如今一路降低，居然已经进入了3时代，这或许说明了今年楼市消费的惨淡，这让早几年买房的消费者看了更是心里拔凉。

让县政府去统筹乡镇财务，那县一级的财政紧张状况又该怎么办呢？在市管县的行政体制下，县的收入要和市里分账，可市财政支出和招商引资却一直偏向市区，“市压县，市刮县，市吃县”现象严重，城乡差距不断拉大。而且很多城市本身经济发展水平也不高，难以对下辖县产生拉动作用，所以在21世纪初，全国开始推行“扩权强县”和“财政省直管县”改革。前者给县里下放一些和市里等同的限，比如土地审批、证照发放等；后者则让县财政和省
财政直接发生关系，绕开市财政，在财政收支权力上做到县市平级。这些改革增加六县一级的财政资源，缩小了城乡差距。

乡财县管”和“省直管县”改革，实质上把我国五级的行政管理体制 （中央•省一市一区县一乡镇）在财政管理体制上“拉平”了，变成了三级体制（中央一省一市县）。县里的财政实力固然是强了，但是
否有利于长远经济发展，则不一定。“省直管县”这种做法源于浙江，20世纪90年代就在全省施行效果很好。但浙江情况特殊，县域经济非常强劲，很多县乃至乡镇都有特色产业集群。2019年，浙江省53个县（含县级市）里，18个是全国百强县。但在其他-些省份，“省直管县”改革至少遭遇了两个困难。首先是省里管不过来。改革前，一个省平均管12个市，改革后平均管52个市县。钱和权给了县，但监管跟不上，县域出现了种种乱象，比如和土地有关的腐败盛行。其次，县市关系变动不一定有利于县的长远发展。以前县归市管，虽受-层“盘剥”，但跟市区通常还是合作大于竞争但改革以后，很多情况下竞争就大于合作了，导致县域经济“孤岛化”比较严重。尤其在经济欠发达地区，市的实力本就不强，现在进一步分裂成区和县，更难以产生规模和集聚效应。经济弱市的“小马”本就拉不动下辖县的“大车”但改革并没有把“小马”变成“大马”，反倒把“大车”劈成了一辆辆“小车”，结果是小城镇遍地开花，经济活动和人口不但没有向区域经济中心的市区集聚，反币越搞越散。从现有研究来看，省直管县之后，然县里有了更多资源，但人均GDP增速反而放缓了。
总体来看，分税制改革后，基层财政出现了不少困难，引发了一系列后续改革，最终涉及了财税体制的层级问题。到底要不要搞扁平化，学发达国家搞三级财政？是不是每个省都应该搞？对于相关改革效果和未来方向，目前仍有争议。

以上几段是摘录了最近很火的一部干货书籍（置身事内）里的关于纵向不平衡与横向不平衡这一章节的几段精辟分析。房地产如今的乱象和地方财政的问题在这几段可以说是看得情绪明了了。

我自己的总结：房地产要用到土地，地方财政的不平衡有不少其实是越级管理了，而越级管理最大的硬伤则是无法形成有效的直接监督，地方县级的权力虽然得到了提升，可问题是与市的直接管治可以合作共赢不同县的权力与市同步造成了竞争分化，原本的合作聚赢效应则不复存在了，这使得县级耗损了多数市级的规划发展，土地经营出现了更多的县级户涌向市级而市级的消费又反之进一步减少了县级的地方消费收入，县级的房地产变得更为冷清，外来者涌入越多的市级城市则房价和土地价格更加凸显涨高，这也是这些市级房市房价一直居高不降的其中一个很重要原因。

接着以摘录的另外一段作为结尾

政府在全国一盘棋的思想下，有意拉长板补短板，用地资源向中小城市倾斜。大城市申请用地指标，你发展的比中小城市已经好了，我有意少给你一点土地，土地不能增加了，也不能增加了；相反，中小城市想发展，只有两三百万人，倒比较容易拿到用地指标，结果导致大城市人口集中多，流入多，结果土地却拿的少，供不应求，房价自然高歌猛涨。中小城市没人，拿到了地大建特建住宅、商业中心，根本没人去，成了鬼城，空城。

摘录自微信读书里关于房市问题的（为什么你买不起房）的一文里的精彩段落分析。