央行、银保监会联手放大招：金融支持16条措施来了！

近日，央行、银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6大方面，提出了16条支持房地产市场的政策措施。

16条措施，是此轮房地产市场调控进入政策宽松期以来，力度最大、影响也最广的一次，每条措施都有对房地产市场有促进作用的内容。特别是对开发企业，政策给予了最大力度和最具开明度的支持。

说实在的，按照目前的房价水平，房地产市场调控政策是不能放松和放宽的。但是，为了稳定房地产市场、为了“保交楼”、为了开发企业安全，也为了稳定经济增长，管理层已经在政策上做出了很大让步。在这样的情况下，如果开发企业再不能认清形势，不能很好地配合政策，做好“保交楼”工作，并通过降价售房等措施，促进房地产市场恢复，有效化解企业风险，不仅会失去发展机遇，给企业失去摆脱困境的机会，而且在出现风险后，给企业经营者等带来麻烦。

要知道，此次出台的16条措施，多数都是围绕如何帮助开发企业“保交楼”、解难关、避风险而出台的，对多数开发企业非常有利。关键就看，开发企业能否借力发力、顺势而为，能否积极利用政策，认真做好“保交楼”和库存房销售工作，确保企业不再出现资金链断裂风险。

实际上，从政策角度来看，已经给予了开发企业最大力度的支持，也给予了开发企业摆脱困境的巨大空间。如果企业再不能有所作为，最终可能只有破产关闭一条路了。稳定房地产开发贷款投放、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、支持政策性银行提供“保交楼”专项借款、做好房地产项目并购金融支持，再加上债券、信托等资管产品融资、金融机构提供配套融资支持等，政策已经与调控前没有多大区别。在这样的情况下，如果开发企业再不能利用好政策，使企业摆脱困境，可能就要对这样的开发企业依法破产和被兼并了。

那么，对开发企业来说，如何才能有效利用好金融16条政策措施呢？最重要的就是在对市场进行充分研究和分析的基础上，提出降价售房的措施与办法，通过降价，激活广大居民的购房欲望，提升市场的人气。此时此刻，开发商没有任何理由再捂价捂盘，也没有任何理由再等待房价上涨。如果再抱有这样的想法，就只能死路一条了。

事实也是，经过多轮调控的考验，广大居民对房地产市场的了解也已经达到了很高水平，多数购房者已经认识到降价才是市场最值得信任的手段，也是最实惠的方式。指望政策的作用，让房价维持稳定甚至上涨的想法，是十分有害的。毕竟，政策的作用，必须建立在开发商与购房者之间的互动上。政策再好，开发商不降价，购房者不行动，都是白搭。金融政策的放宽，只是给了开发企业一次机会，且这一机会稍纵即逝。如果再不通过降价适应政策需要、适应购房者购房需要，待机会错失后，要想再获得新的机会，概率为零。

开发企业如何降价，当然是诚意降价，幅度不一定很大，但一定要带有诚意，要让购房者感受到企业降价的诚意。因为，部分购房者看到政策放宽的力度这么大，既认识到房地产市场紧张的一面，也认识到房价降价的幅度不会太大的一面，更认识到这是稳定经济增长的措施。一旦经济稳定恢复了，房地产市场的政策就会继续收紧，房价也有可能呈现稳定的格局。因此，此时的开发商，采取降价手段促销，是最佳时机，也可能是唯一的机会。错过了此次金融16条的宽松政策出台的机会，要想再有更好的机会，开发企业可能就要自食其果了。

所以，金融16条的出台，既是稳定房地产市场的需要，更是给开发企业创造的最佳条件，这些条件能否助开发企业彻底摆脱困境，就看开发企业的智慧了。聪明的开发商，一定会选择降价售房、回笼资金、摆脱困境，而不会只看眼前的盈亏账。

近日，一份落款为中国人民银行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称《通知》)广为传播并引起热议。之前，政策层旨在促进楼市回暖而射出的“第一支箭”和“第二支箭”，貌似也力度非凡，但是在具体实施中需要相关房企提供反担保和足够的抵押措施而具体效果有限。与之相比较，这一《通知》可谓是“震撼”频现，利好不断，因此作为经济晴雨表的房地产股也都已先于房企的实际表现而超涨了。

《通知》显示的发布日期为11月11日，主要内容包括:1、稳定房地产开发贷款投放;2、支持个人住房贷款合理需求;3、稳定建筑企业信贷投放;4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期;5、保持债券融资基本稳定;6、保持信托等资管产品融资稳定;7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;8 鼓励金融机构提供配套融资支持;9、做好房地产项目并购金融支持;10、积极探索市场化支持方式;11、鼓励依法自主协商延期还本付息;12、切实保护延期贷款的个人征信权益;13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排;14、阶段性优化房地产项目并购融资政策;15、优化租房租赁信贷服务;16、拓宽租房和赁市场多元化融资渠道。

对于这“金融16条”，先来看看各位分析师和基金经理的看法:

穆迪高级信用分析师Nicholas Zhu认为， 随着房企风险向金融机构蔓延，最新措施体现出当局要避免出现系统性风险的立场。然而，要扭转地产行业的滑坡可能任重道远。

Natixis SA首席亚太经济学家Alicia Garcia-Herrero认为， 针对房地产行业出台的这些措施，不过是为了帮助银行和信托公司以免因地产商无力偿还现有贷款而发生不良贷款。购房需求不见得会得到提振，银行也不一定会发放新的贷款，存量债务偿还期限延长一年到期后，房企还是面临同样的问题。这只能解一时之痛，不能解决问题。

思睿集团驻香港首席经济学家洪灏认为， 这些措施短期内或可缓解市场情绪，但看上去并未对症下药，银行在金融支持方面并无硬性目标，这些措施将如何落地只能拭目以待。问题的根源在于购房人并不是缺钱，而是动态清零政策带来的不确定性让他们不想买房。得让消费者恢复信心，让人们心甘情愿地买房。

香颂资本执行董事沈萌认为，鉴于市场极度悲观，疫情防控和房地产市场两大政策的调整将在短期内提振投资者情绪，然而市场长远表现取决于政策落地情况以及政策是否保持稳定。

以上各位分析师从各自角度给出了看法，不过此次出台的“金融16条”确实与此前逐步推出的那些政策大不相同，可谓在去年下半年楼市下行以来不断边际宽松的刺激楼市政策效力尚未显现，而今年的“金九银十”行业旺季在火速出台的滚烫政策加持下依然消失，以及保交楼压力重重之下，从整体上促进行业回暖乃至指向稳经济大盘、改变市场预期所憋出的大招。

第一、支持行业融资的力度超乎寻常。个人按揭贷款方面，《通知》支持银行重新合理评估首套房客户贷款标准，也即商业银行可对原有首套房客户贷款标准根据情况进行适当调整，等于在扩大按揭贷款的市场准入，从而提升商业银行对市场端的支持方面进行给予了灵活空间，目前市场中已出现了认房不认贷的操作方式。在房企融资方面，信托融资重出江湖，而鼓励房企发债、支持建筑企业贷款，及允许贷款展期则更为直接。在信托融资长时间被叫停的状态下，《通知》“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”；之前房企发债受到较大限制，以至于在国内能够发债的多是国企和央企，而民企不得已只能赴境外发行更贵的美元债，现在变为明确支持并还推动专业机构为企业发债提供增信支持，甚至央行拟直接认购民企发行的债券，这也就是市场所说的“第二支箭”。

另外，《通知》还针对房地产建筑企业融资提出了支持措施以及房企债务展期措施，允许债务到期后可延期一年，而后者对房企更加效果。《通知》还特别指出要对国有、民营企业一视同仁，这是之前没有过却非常对症下药的措施，有利于未来民企在融资资质、融资成本方面获得与国企同样的待遇。在资金监管方面，《通知》提出了封闭式运作，这也就解决了承贷项目没问题但是上级公司因缺钱可能抽走资金，因此而导致贷款行资金面临被挪用风险而拒绝发放贷款的融资困境问题。

第二、关于保交楼问题所推出的各项措施也非常引人注目。《通知》中除了国开行关于保交楼的专项借款之外，还推出了“配套金融措施”，以鼓励商业银行加入支持保交楼贷款行列，从而解决了当地方政府不愿意或者无力以财政收入为代价保交楼时为保交楼托底的问题。具体包括“对剩余货值销售回款能否覆盖专项借款、新增配套融资的解决方案”、“ 确认并已制定“一楼一策”实施方案鼓励商业银行投入配套金融措施的同时，也保证他们的合法权益，参与共同管理，同时享有资金保护优先”等措施。也就是要按照“后进先出”原则，项目剩余货值销售回款优先偿还新增配套融资，该项政策可谓直指保交楼的细节问题。

第三、关于监管措施的调整力度也十分明显。之前的“三条红线”、涉房贷款集中度管理，在《通知》中都以延长过渡期的表述，在实质上予以放松，暂时去掉了房企和金融机构涉房贷款的“紧箍咒”，解除了房企开发贷款、个人住房贷款的银行监管比例上限，是一次针对房企、各类银行、融资机构的一次全方位疏通，政策跨度和力度都非同寻常。而《通知》中“可予免责”的表述就更为不同，之前银行贷款发放不出去而房企却因流动性枯竭无法支撑，就是因为银行需要承担呆坏账责任问题，“不予追责”可谓化解这一问题的良药，无论对于保交楼还是对于缓解房企流动性压力都非常具有实质性关键作用。。

第四、《通知》充分体现了引导和改善市场预期的意图。《通知》中的各项鼓励和重点支持优质房地产企业兼并收购出险房企项目、鼓励资管公司介入、鼓励第三方专业机构参与行业合作的措施无不体现了这一点。围绕购房者的市场准入，更是推出了包括商业银行可重新评估对刚需首套房客户的贷款资质审核标准，要求保护好住房金融消费者的合法权益，对于首付比例、贷款利率也建议各地在下限基础上因城施策，根据当地情况再重新制定，处理好个人房贷逾期和延期，以及房企逾期贷款的展期问题等政策。

另外，《通知》还对租赁市场的表示大力支持，强调对于自持租赁物业的融资支持，明确提出了积极发展租赁住房REITs。《通知》可谓覆盖了房企融资难、保交楼、断供潮、房企与行业流动性等所有涉房金融问题，是对房地产全产业链环节的一次金融疏通，无疑是有助于引导和改善预期，促进行业信心修复与市场回暖的。

第五、《通知》兼具指导性与可操作性，同时也不忘涉房金融的风险防范。《通知》除了具有以金融支持力促行业复苏的指导性之外，还具备明显的可操作性。比如关于开闸发债融资要求国企民企一视同仁，关于信托融资的新增融资评估、账户设立、资金封闭管理和优先偿还，关于保交楼中剩余货值不能覆盖专项借款时怎么办、个人房贷和房企贷款逾期怎么办等问题都给出了具体的操作方案。另外也明确了金融机构重点支持的企业应该是治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业，就重出江湖的信托融资也规定为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持的三个具体方向。《通知》还强调了市场化原则与自主决策、自负盈亏，这既是尊重市场主体，也是对于资金安全和防范金融风险的强调。

这个《通知》推出的时间节点其实也意味深长，与“防疫20条”同一天发出，表达了政策面希望在优化防疫措施的同时，以促进房地产这一与国民经济三分之一体量紧密相关的支柱性行回暖来促进宏观预期改善和经济持续稳定向好的意图，而不仅仅是单纯的促进房地产融资恢复和保房企、保房地产行业的问题。

今天银保监会、住建部和人民银行联合印发的《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》指导商业银行按市场化、法治化原则向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，以及近日深圳市将商品房预售资金的银行监管转由政府监管的政策出台，无不体现这一政策诉求。

相比之前的边际宽松措施，这次出台的“金融16条”力度之大前所未有，操作性、政策愿望也都十分明显，但是房地产行业的问题由来已久，并与以土地财政为核心的负债发展模式相互高度纠缠，实施效果如果还有待观察，因为这一方面有待于市场预期可以是新全面调整与转向，另一方面还有待于行业信心得以修复以及楼市销售的全面回暖，而两者又是互为因果的。

央行和银保监会这份文件所显示的发布日期是11月11日，而就在同一天，国务院联防联控机制发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施 科学精准做好防控工作的通知》，在“党中央对进一步优化防控工作的二十条措施作出重要部署、提出明确要求”后，要求“各地各部门要不折不扣把各项优化措施落实到位”。正如招商证券最新研报所指出的，作为与疫情“并驾齐驱”的风险因素，房地产相关政策的“优化调整”正逢其时。

实际上，今年的房地产政策放松可分成三个阶段：第一阶段是保需求，效果不算理想；第二阶段是保项目，取得一定效果，然各界主体的谨慎预期和经济数据几无改善；第三阶段是保主体，标志性政策就是此次《通知》，招商证券研报认为这是对18-21年全面去杠杆的一次均值回归，有助于房地产业发展回归正反馈。

昨天《通知》在我的朋友圈也刷屏了，很多地产公司的朋友都难以抑制喜悦之情，另外还有一个群体——信托公司的朋友们——也格外兴奋，因为此次《通知》除了要求稳定房地产开发贷款投放、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款/信托贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定外，还明确提出要保持信托等资管产品融资稳定，可以说是对信托表达出多年未见的“偏爱”，也凸显出这次政策力度之大。

关于融资，《通知》还有些内容是我们从没见过的。首先是文件专门列出一条针对房地产建筑企业的融资；其次文件明确表示房企债务到期后，可以延期一年，同时表示房地产开发贷款投放对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。诸如此类，都可以给奄奄一息的民营房企注入极大的信心，因此以民营房企为主的港股地产板块今天疯涨，似乎在集体倾吐积压多时的郁闷之气。

不过，值得注意的是，这次政策在全方位加强融资支持的同时也突出了各项融资的针对性，比如提出信托融资的三个去向，包括为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。当然，中国金融机构在夹缝间游走的灵活性众所周知，政策在实践中是否会变形仍有待观察。

而在房企融资形势好转的同时，销售的挑战或许才真正开始。据媒体消息，万科近期开了内部会议，董事长郁亮和各大区负责人参加，主题只有一个：年终最后两个月要回款。郁亮亲自督战，两个要点：一是全国项目降价；二是全国项目要与新房渠道深度合作。万科此举意味着残酷的楼市大促可能即将席卷全国，硬币的另一面是，在经济不振和居民收入低迷的背景下，有多少买房需求能承接这一波大促？

金九银十哑火之后，看来房地产市场的衰退，已经引起了经济高层的注意。这次央行和银保监会一起出马，出台对房地产行业的金融支持16条，对房地产行业来讲可以说是重磅措施了，毕竟对很多房地产公司来讲，如今的现金流都成问题，能有金融方面的支持自然不错。只不过，最近这半年来，实际上各地出台的房地产优惠政策已经不少，很多地区差不多已经完全取消限贷和限购，收效依然甚微，这次的16条是否能够一举振兴房地产，其中还有很大的不确定性。