银保监会、住建部、央行联合出手：正式认可这项业务

预售监管资金对房企来说到底意味着什么？“壹地产”公众号作者打了一个形象的比方：如果说融资端和市场端的萎靡斩断房企的资金来源，那监管资金过严就是，又把房企钱包用AB胶给粘死了。那么怎么算过严？例如一个项目只需要3个亿就能完工，但银行会监管7个亿，房企要提取监管范围以外的资金非常困难。最典型的是阳光城，暴雷时账面上有260多亿资金，能动用的不足7个亿。

由此可见银保监会、住建部、央行联合发布的这一通知对行业有多重要的意义。简单来说，就是房企可以通过保函提取预售资金，从而改善企业的流动性。除了“保交楼”这一政策意图，通知中尤其值得注意的一点是，在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。过去对于银行保函置换预售资金的操作更多是明确要用于工程建设，而此次增加了“偿还项目到期债务”，帮助房企化解债务风险的意图也很明显。

同时，通知对商业银行开具保函提出了各种明确的条件限制，这也意味着此次政策的受益面可能没有那么大。以增信问题来说，通知明确商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施来防范保函业务风险，但活到现在的房企，基本上能抵押的资产早就抵押了，能拿出来做增信的资产恐怕没多少。而且通知所要求的“优质房地产企业”尚无明确标准，如总体安全但曾出现过违约、展期的企业是否能申请？

当然，无论如何房企被粘死的钱包都可以松一松了，绵延至今的企业“爆雷潮”或许也会随之按下暂停键。

继“金融16条”助推房市的政策之后，国家三部门联合下发通知，对优质房地产企业可以通过商业银行出具保函的形式，置换房地产企业预售监管资金，此举可大大缓解房地产企业资金流动性压力。

近年业一些地产公司资金链断裂，爆雷频发，导致烂尾楼不断，其中一个主要问题就出在商品房预售资金上。对此，今年初，国家三部门联合下发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，对商品房预售资金从严监管。此举导致房地产公司资金紧张，一些优质企业在相同的政策下资金也受到了限制。

日前，三部门发出新的通知，可看作对年初政策的调整，通知中，对房地产企业进行差别对待，同时对出具保函的商业银行也做出资格限制，这样确保了那些优质的房地产企业，能够动用30%监管资金，会一定程度上缓解了资金难。

新政策给地产公司注入了血液，是好事。但是对于有资格出具担保函的商业银行也提出更高要求，也就是要对地产公司做好研判，防范风险，哪些能出担保函，哪些不能出要把握好。地方政府部门，也要支持商业银行工作，各方合力，用好政策，支持优质地产企业，促进地产行业恢复平稳发展。