兴业信托接盘恒大深圳总部地块

11月26日恒大集团将其持有的一块位于深圳市的商业地块转让给深圳市安和一号房地产公司，代价约为75.43亿元。公告提及的商业地块正是恒大之前计划用于打造深圳总部的地块，预计出售该地块将亏损约1.63亿元。

从以上公开信息推测恒大深圳总部地块设置了抵押，应该是应抵押权人的要求进行的化解债务的转让交易，甚至目前的交易也是抵押权人行使抵押权的结果。这个肯定是属于被动性转让，这也很好的解释了该宗地亏本出让的表象。值得一提的是，该地块的接盘方背后，显现了万科的身影。

此外，11月24日恒大还公告称武汉市江夏区政府作出关于无偿收回恒大武汉科技旅游城项目11宗土地。而2021年以来恒大多个项目地块被政府无偿收回，如海口8宗地、青岛西海岸地块等。

地方政府无偿收回未按期开发宗地的依据，一般是基于土地出让协议的约定，或者直接依据相关法规，因此虽然意味着有关房企拿地所付出的成本将付之东流，却并不违法违约。不按之前拿地的价格收回而迫使开发商付出代价，也是开发商不履行土地出让协议中有关开发期限约定的必要对价。

武汉市江夏区政府能无偿收回恒大11宗地块，应该有两个原因，一个原因是可能是恒大违反了当初的土地出项协议中关于开发期限的约定并触发了协议中的无偿收回条款，另一个原因是恒大暴雷后确实无力开发也很难寻求合作开发而被政府依法无偿收回。

国有土地限期不开发，如果是非政府方原因则有可能会被收回，但是这只是触发被收回宗地的条件之一而非充分条件，因为事实上大多数未按期限开发的土地并没有被收回。这确实和房地产行业历史遗留中的‘囤地乱象’有关，但在当初发生‘囤地’的那些公司手中却并未收回，只是到了恒大手里才被无偿收回。比如，前有新世界中国长期囤地不开发而转让给恒大的位于海口的多宗土地被无偿收回，后又有位于武汉江夏由泛海集团‘囤地’多年未开发而转让给恒大后的多宗土地被无偿收回。

自2021年以来，到目前为止，恒大有多个项目地块均被政府收回，被没收地块超1万亩。其中，包括恒大海口8宗地块的3300亩土地。恒大在全国各地多宗项目地块被无偿收回，这对恒大而言意味着资产负债表上相关资产的直接消失，对于恒大深陷泥潭的债务更是雪上加霜。

安和一号成立于今年9月26日，两个月后就作为唯一的竞买地价拿下恒大深圳总部地块，很明显该公司是专项接盘恒大该地块而成立的。就安和一号的股东构成来看，本次交易的目的为偿债+纾困为主。

可是这并不耽误一些人认为本次交易是国资抄了民企的底。其实是否抄底还是要从地块本身来看。该宗地块位于南山区深湾三路与白石四道交汇处东南角。就区域来看，南山区是粤港澳大湾区乃至中国最具活力的区域之一，连续五年稳坐“千亿俱乐部”第一位，所以本起交易被外界认为是抄底不无道理。

但是如果进一步了解会发现，该地块是恒大集团于2017年底以55.52亿元摘得的商业服务业用地，而本次成交价为75.4亿元，溢价超过35%。在预期房地产未来将继续不景气的背景下，除了国资出于维稳社会的目的会去接盘外，似乎也没有其他企业敢如此操作了。