“第三支箭”首单落地，福星股份拟定增募资

在第三支箭相关五条优化措施发布的第二天，已有世茂股份、福星和北新路桥3家房企宣布定增再融资，包括向不超过35名特定投资者非公开发行不超过总股本30%的股票，不过都提及了目前是初步筹备阶段，具体发行方案以及能否发行仍存不确定性。

目前国内房地产行业信心不足，楼市明显萎缩，市场回暖存在较大不确定性。之前的各项边际宽松政策显效有限，此时如果房企采取公开募资的形式很难获得市场支持，而市场中房企板块当前更多的是以作二级市场短线的为多，所以采取定增方式募资则可排除公开增发中的不确定性，提升募资的成功率，这对于增强房企的核心资本、优化资产结构与改善流动性都是十分重要的和非常关键的。这也是为何定增成为再融资开闸后首选的方式的主要原因。

在第三支箭在加速落地之外，第一支箭在六大国有银行授信后，中信、兴业、恒丰以及上海银行股份制银行也开始给予房企授信，17家房企再增10家，包括滨江、建发、青岛青特、厦门安居等地方性较强的房企。同时，第二支箭方面，绿城报送储架式中期票据注册发行计划，目前已有7家房企计划发行总额1190亿元。其中龙湖20亿中票已发行，利率3%创新低。

但总得来说第一、二支箭貌似声势很大，真正能够落地的比较少。这主要是因为无论信贷投放还是发债融资，都需要满足银行贷款的风控要求、公开市场发债的企业财务指标要求以及相应的抵押、担保和反担保措施，而能够满足这些条件或者能够提供相应增信措施的企业还是比较少的，或者满足条件的项目都已经满贷了。这自然也就大大限制了第一支箭和第二支箭的落地空间，造成了政策实际落地的“雷声大、雨点小”现象。

从第一和二支箭目前落地执行所覆盖的企业来看，几乎全部都是国央企或者优质民企。虽然第二支箭已有百家房企申报，但均未涉及如华夏幸福、泰禾、阳光城、融创等出险房企，仅第三支箭涉及到了世茂。这是因为出险房企最大的困难是信用归零和资信丧失，无法再进行债权增量融资，这自然也就导致第一支箭、第二支箭的信贷、债权等债权融资利好与这些出险房企无缘了，未来同样也不太可能被广泛涉及，只有第三只箭可能会涉及这些出险房企。

未来如果上述第一支箭和第二支箭的政策仍将加速扩容的话，同样也面临着很难落地的困境，也就是说，这一政策扩容再大都没有太大的实际意义。而第三只箭就要实在得多，从股权层面强化房企的核心资本，从而改善资产结构和流动性基本面，再发挥杠杆效应和推动同业并购，实际效果就很快产生了。

除了救市政策之外，这些出险房企还是要通过重组债务，并借机引入战略投资者和金融股权融资，从而优化资产结构和恢复自身流动性，同时通过强力促销，在改善现金流的基础上推动债权融资，让企业运营逐步恢复正常来实现自救。

福星股份成为打响地产再融资第一枪的房企，其实并不令人意外。今年前三季度，该公司实现营业收入92亿元，同比增长9.28%，实现归属于上市公司股东的净利润6053万元，同比下滑了48%，不过扣除非经常性损益后的净利润为1.72亿元，同比增长了403%。作为一家中型房企，福星股份的经营和财务属于相对稳健的类型，显然也是监管层比较支持的房企类型。

另外，根据最新政策，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设。而“旧城改造”恰好是福星股份的一大特色。据福星股份财报，公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一，以“城中村”改造为主，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳定、健康发展提供了重要保障。福星股份此次再融资，可能也有加速这方面业务布局的考虑。

值得注意的是，福星股份还有408万平米建面土地储备，这意味着其融资后不必用于买地，而是可直接用于建房或者进行收并购，这想必也是监管层所乐见的。这从福星股份在三季报中的表述也可得到验证，其表示，公司把财务稳健放在首位，充分利用政策窗口期，通过加快开发销售节奏，科学分析盘活资产，确保现金流安全稳定，同时做好重点支付安排，提高资金使用效率。而从福星股份今天开盘即涨停的表现来看，投资者对其前景也颇为看好。就地产行业的前景而言，尽管短期内“第三支箭”的效果主要取决于销售端的回暖，但从中长期来看，恢复股权融资对稳健房企绝对是重磅利好，尤其是有利于推动这类房企的并购重组，并加速行业的风险出清。可以预期的是，福星股份也不会止步于今天这一个涨停。

如果我没记错的话，我们可能已经有八年没有见过地产股再融资了，地产股可以再融资的利好出台之后，看起来吃这第一杯羹的是福星股份、世茂股份和北新路桥。

从福星股份的股价波动来看，这对其是个利好。福星股份虽然规模不算太大，只能算得上是个中型地产公司，但是从业务上看，在当下房地产市场普遍衰退的局面下，福星的业务还算比较稳健。这或许是再融资渠道一开通，福星股份就开始积极行动的原因。

是的，很不错的决定