“提前还贷潮”来袭，还钱为啥这么难？

“提前还房贷”有哪些深远影响？

房子向来是中国人看重的硬资产。喜欢房地产这个癖好其实从战国时期就开始了。

战国时期的孟子在他的传世名篇《孟子•滕文公上》写到：民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。大意是说，黎民百姓中存在这样一个朴素的道理，有一定财产收入的人才有一定的道德观念和行为准则，没有一定的财产收入的人，就可能会胡作非为、甚至违法乱纪。孟子讲的恒产在很大程度上是指的是土地、田园、房屋等不动产。

经历过2000多年的风雨后，房地产仍然是绝大多数国人的心头好。这在农村和城市都是适用的。农村人娶媳妇之前要盖新房子，没有新房子的也要好好装修一番；在城市，房子更是一个人生活条件和家庭出身的最佳表现指标了。

经历了30多年的商品房时期，中国城镇居民的住房条件有了巨大改善，人均住房面积已经从1949年的8.3平方米增长到了2020年的38.6平方米。(数据综合了住建部部长王蒙徽在2019年9月26日建国70周年第二场新闻发布会讲话以及国家统计局七普数据)

以七普2020年城镇人口数据推测，城镇总住房面积达到了348.16亿平方米，也即大约3.48亿套平均100平方米的城镇住房。以2020年户均2.62人推测，城镇居民有3.44亿户家庭，平均来算基本上实现了一家一套房子可居住。当下发生的住房贷款提前还款难就是发生在这样一个历史大背景下的。居民对房价的预期已经有了较大的变化，这也是有如此多的人提前归还房贷的心理动机。

提前归还房贷到底有哪些深远影响呢？

第一，对家庭资产负债表的影响。提前归还房贷将直接减少家庭住户用于应急储备、现实消费、储蓄理财的资金储备。一方面，居民手头上的可支配资金将变得更少，可能对非必须消费品市场造成一定的影响。另一方面，提前归还房贷可降低家庭现实的房贷支出压力，而且可降低未来的利息支出。综合来看，适当的归还房贷会提升家庭资产负债表的健康程度。

第二，对银行资产负债表的影响。房贷无疑是银行一块优良的长期生息资产，减少生息资产一方面会减少利息收入，另一方面，家庭住户用银行存款归还房贷会导致银行存款类负债的减少，有可能影响银行新增发放贷款的能力。至于影响程度，不同银行的房贷占比不一样，不好测算。从各家银行出现的排队还贷可以看到，银行方面并不希望贷款客户提前归还房贷。从贷款五级分类看，绝大数的房贷属于正常类的高品质贷款，其要求的准备金提取率更低。假设房贷规模出现波动的话，可能会对银行的不良贷款率、资本充足率、拨备覆盖率、净息差等各项监测指标产生一定的影响。

第三，对货币供应的影响。减少银行存款和减少银行贷款其实就是一种收缩资产负债表的行为。考虑到货币创造的反向乘数效应，缩表会对货币供应量造成一定的影响，不利于宏观货币供应政策的稳定执行。客观地看，贷款客户、银行、监管者应建立一个有效的沟通协调机制，在贷款客户、银行、监管秩序之间取得一种动态平衡。既照顾好客户的提前还款需求，又兼顾到银行的稳健经营、监管秩序的稳定。在科学测算相关影响系数的情况下，实行单个客户的提前还款年度额度管理也许是一个比较中性的策略。

“没有想到，还钱比借钱还难。”这是部分购房者发出的感叹。为了节约利息开支，有些购房者决定提前还贷，并准备按照现行的房贷利率置换此前的住房贷款。只是，由于提前还贷者大增，银行有点“吃不消”，有些购房者去年10月就向银行提出提前还贷申请，至今没能还掉贷款。按照银行的说法，最早也要到4月份才有可能轮到。

引发购房者提前还贷的原因很简单，那就是持续下调的住房贷款利率。为了刺激和鼓励居民购房，春节假期后，一大波城市下调了首套房贷利率下限，其中不乏郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。而广西南宁、广东珠海、湖南株洲和常德等地，更是将首套住房商贷利率下限下调至3.7%，房贷利率即将全面步入“3时代”。不仅如此，有些城市的二套房贷款利率也已经突破了5%，进入“4时代”。

相较于当下的房贷利率，此前购房、特别是房地产市场十分火爆时购房的居民，却仍在承受着高利率的房贷利息，低则5.88%左右，高则超过了6%，接近现行利率的2倍。特别是2019年前后依靠房贷购买了住房的居民，更是心理极不平衡，他们也就成为了提前还贷最为积极的一族，都在想方设法提前还贷。一些中介机构也趁机做起了帮助购房者提前还贷的生意，提供过桥资金、联系银行、协助办理相关手续等。如果监管不力，还可能出现各种欺诈现象，给购房者带来巨大的经济损失。
于是，越来越多的购房者发问，既然房贷利率持续下调，存量房贷款利率是否也能下调呢？相关媒体也在呼吁，应当给存量房贷款利率也出台调整政策。如果存量房贷款利率也同步下调，购房者就没有必要纷纷提前还贷了。即便下调的幅度小一些，可能也会让购房者放弃提前还贷的想法。要知道，对于提前还贷，相当一部分居民内心也是不太愿意的，或手中没有这么多钱，或借不到提前还贷的资金，或担心被中介机构欺骗。他们需要的，是一份相对公平的利息负担。

事实也是，对大部分购房者来说，他们都是在不同时期的不同需要下，购买了住房。虽然经济条件有好有差，但只要是工薪一族，或没有很好的收入来源，绝大多数都是“房奴”。只要是“房奴”，就难免都有能省一分就省一分的想法。因此，看到提前还贷能够节省不少利息，当然不会放弃这样的机会。因此，如果不对存量房贷同步调整利率，确实有点对不起购房者、尤其是“房奴”。

问题的关键在于，不同时期的购房者，并不都是刚需，难免会有炒房者、住房投资者，他们的房贷如何处理，是否也要同步下调房贷利率，是一个问题。也就是说，如果在存量房贷款利率的下调方面搞“一刀切”，就会带来严重问题，会给炒房者有机可乘，会造成事实上的不公平，甚至会鼓励炒房。显然，这是与“房住不炒”定位相悖的，是不能允许的。

这也意味着，面对购房者和舆论的呼吁，有关方面应当认真分析研究一下，出台相关的调整政策，不要让购房者再忙于提前还贷，也不要给银行增添工作压力了。前提是，相关政策必须体现鼓励刚需、遏制炒房，要分门别类、区别情况提出调整政策。基本的设想是，对首套房贷款利率，可结合目前的市场利率情况，建立动态调整机制，原则上存量房贷款利率可以比市场利率高出0.5个点左右，确保银行利益不受较大影响，亦即首套房贷款利率已经下调到3.7%的地方，存量房贷款利率可以调整到4.3%左右，既体现了政策的灵活性，也照顾了存量房贷款者的利益。如果购房者仍然要提前还贷，银行就不能给予其新的房贷资金支持，以稳定存量贷款客户。

对二套房存量房贷利率，则可在首套房基础上，再增加0.5个百分点左右，进一步体现房贷利率的灵活性和政策的引导作用。对二套房以上的购房者，一律不予政策优惠。如果提前还贷，银行决不允许给这些购房者再提供贷款，真正体现“房住不炒”定位，确保房地产市场不因为调控政策放宽而出现混乱现象，切实维护刚需者利益，维护普通居民利益。

现在的银行都已经实现了数字化运营，即使是大量的申请，我个人也无法理解为什么需要长达几个月的审批时间。这些也许只是银行在拖延时间罢了，如果银行短时间内收到了大量的还款又无法找到合适的贷款客户，其实就相当于是在亏钱了。
这些年随着LPR的不断下调，以及贷款需求的下降，房贷这种优质的业务，尤其是之前签约的那些超过5%的利率的合同，对于银行保持较高的利润率是非常重要的。但既然合同中有约定，还是要按照规定来，避免因为小利而寒了客户的心，进而招致一些诉讼影响银行自己的声誉。