标普22年中以来首次上调中国房企展望，龙湖维稳投资级

可能仍然处在“一花独放”阶段。标普22年中以来首次上调中国房企展望，龙湖维稳投资级。2月9日，标普将龙湖集团控股有限公司的评级展望由负面调整至稳定。与此同时，标普确认了该公司的长期发行人信用评级为“BBB-”，其高级无抵押票据的发行评级为“BB+”。稳定的展望反映了标普的预期，即龙湖集团将在未来12-24个月内改善其流动性缓冲和资本结构。这是2022年中以来，三大国际评级机构首次上调中国房企展望。标普对龙湖的客观肯定也预示着该公司的“名实相副”，龙湖的经营性收入持续增长，公司资金流动性正在增强，龙湖已经与六大国有银签署战略合作协议，预计龙湖获得了不少于3000亿人民币的信贷额度，用于发展、再融资和收购，并获得了7亿元的无抵押内保外贷借款。此外，龙湖还成功发行了一支20亿元的中债增信债券。龙湖非限制性现金比例很高，受益于公司强大的销售回款率，以及经营性收入的强劲增长，这些资金进一步提高了龙湖的财务安全度。毋庸讳言，当前，能够与龙湖相提并论的房企，任然是凤毛菱角，而多数房企的困境虽然有所缓解，但依然处于水深火热之中，个别房企依旧苦苦挣扎、甚至生存无望。也就是说，中国的房地产业可能仍然需要经过个别的“寒彻骨”考验，才有希望迎来百花齐放的时刻。

良好的资产负债表绝非一日之功。龙湖的稳健得益于持续多年的日积月累。截至2022上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比为4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。龙湖集团的稳定展望反映了标普的观点，即该公司将进行审慎的财务管理。这表明，该公司始终保持着十分清醒的头脑，从而稳扎稳打、步步为营。其反面的典型案例可以简单地归结为其“上帝要其灭亡，必先使其疯狂”的激进扩张策略。

有效的政策支持是个“利好”，但这只是“外因”，需要强调的是，外因是变化的条件，内因是变化的依据；外因的作用无论多大，也必须通过内因才能起作用。譬如，标普认为，自2022年11月以来，中国政府对部分房地产开发商采取了一系列支持措施。值得一提的是，未来下行的趋势可能在短期内难以逆转，复苏也是缓慢的，例如，今年1月，房屋销售依旧低迷，百强房企的销售额同比降幅超三成。我预计，从2022年开始，中国的房地产市场可能已经步入了十年左右的下行周期。

房企评级下调与房企海外融资断崖式下降的“缺口”难以在短期平复。受疫情、调控升级、金融政策趋紧等综合因素影响，地产行业销售降至冰点，部分房企资金链吃紧，甚至出现债务违约，三大评级机构频繁下调中国房企信用评级。据中国房地产协会统计，2021年下半年以来，三大国际评级机构下调房企评级超过250次，有70多家房企主动撤销评级，其中不乏部分头部房企。三大国际评级机构的信用评级，是房企海外融资的重要信用背书，经历评级下调潮之后，海外融资渠道基本停滞。据CRIC数据显示，2022年100家典型房企全年境外债权融资同比下降了69%。需要引起重视的是，前几年中国房企债务严重违约对国际金融市场带来巨大冲击，在企业诚信问题上，历来都是“毁树容易、种树难”。随着利好政策持续落地，中国房企信用评级有望提升，从而提高境外融资机会，但可能准入严格、条件苛刻。

总之，中国房地产业复苏已经曙光乍现，但这是一场持久战，这在客观上要求各方必须“知己知彼”，否则，任何的盲目乐观、自以为是都将于事无补。

自国内房地产市场开始衰退，房企接连暴雷之后，标普这样的境外评级机构对中国房地产市场的评级也越来越负面，比如碧桂园，评级从“Baa3”掉至“Ba1”，正式掉入“垃圾级”，之后宣布撤出评级。不光碧桂园，去年下半年的统计中，估计有70个房企撤出了境外评级，可以看出我国房地产行业的整体性衰退有多严重。现在标普开始上调对中国房企的展望，或许跟政府一方频繁出台支持性政策有一定关系，但是我们依然不能因为标普评级的改变，就断定中国房企们最困难的时刻过去了，要知道现在各项支持政策已出，市场依然不温不火，消费者持观望态度，这才是我们面对的现实。