证监会启动不动产私募投资基金试点

住宅类reits的尝试，可能信号意义大于实质意义。在点评其对于当前房地产市场的意义之前，不妨回顾一下当前房地产市场所面临的主要困境：1. 三道红线等主动刺破泡沫政策之下，房地产投资大幅下滑，房地产企业流动性出现问题；2. 房地产价格下跌的预期，至少是不涨的预期当前已经形成，房地产交易陷于停滞。那么，针对第一点困境，试点的基金规模相对于存量住宅总盘子而言，可能是九牛一毛。而且，底层资产如果是优质房企的资产，优质房企大概率并不缺这少量的流动性，如果底层资产是陷于困境的资产，那么reits产品本身可能就存在风险，投资人也因此并不买帐，因此对于房企流动性的实质改善意义有限；针对第二点困境，住宅reits可以让一些愿意买房的机构投资者或者自然人绕过限购、限售这些限制，从而提高交易活跃度，这显然没有直接取消限制交易性政策更有政策效果，体现了监管者谨慎的尝试。从房企融资支持三支箭到住宅reits，纠偏的政策在一点点添拾稻草石块，试图阻止跷跷板那头的房地产大象快速下沉，但目前来看还远未达到平衡点。

昨晚朋友圈被这条消息刷屏，各方反应不一，也可见当前房地产市场的斑驳：
长租公寓运营商朋友：喜大普奔，Pre-REITs基金的政策终于来了！
律师朋友：上一轮爆雷的私募基金还没清理完，重新披挂上阵，有一个显著的要求在于，认购的起点金额不能少于1000万元，而且会对投资者做穿透核查。换一个角度看，这也是一种进步：做好投资者适当性管理，其他都交给市场，这才是监管本色。
地产基金朋友：政策规定至少50亿不动产基金在管规模的门槛，能达到这个门槛的有几家？
AMC朋友：感觉管理人门槛不低，但盘活不动产存量，交由专业的人打理，可以提高资产效率。只是不知道还有多少优质资产适合投资。
开发商朋友：和之前的政策对比下来看，商业地产、保障房、QFLP都是早有的东西；从管理人的门槛资质要求来看，这个政策短期内主要是为保交楼的权益出资打开政策空间，至于房地产的“春天”是否来了，现在欢呼为时尚早。

地产链昨天全线大涨，盘后出来利好，证监会启动不动产私募投资基金试点。

之前房地产救市，三支箭都是金融支持房地产政策，是解决房企融资难等问题，解决的是供给端的问题。现在是不动产私募投资基金直接投资买房，这是在需求端直接帮助房地产企业。

​政策工具箱里面法宝的数量和质量，超过了很多人的想象。只要成交量涨不起来就继续刺激，直到达到政策预期为止。

就证监会此次启动不动产私募投资基金试点的目的而言，显然是为了促进楼市回暖而将之前已经涵盖了商业地产、保租房、长租房、基础设施的REITs试点范围扩大到特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房等。

为慎重起见，监管部门对不动产基金管理人也提出了较高的要求，须股权结构稳定、公司治理健全、实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方方，须为具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。

同时也对不动产投资基金设定了较高的投资门槛，首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。而且不动产基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

另外就不动产基金对被投资企业借款或者提供担保也规定了较为严格的条件，要么需要持有被投企业75%以上股权，或者持有51%以上股权且被投资企业可实现资产控制和隔离。试点的备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离，也就是说虽然没有规定底层资产必须出表，但是却不得借助和依赖原始权益人的主体信用来进行增信。

就试点工作程序而言，也对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。

总之，在积极推进不动产私募股权基金试点扩大范围到特定商品房，以发挥不动产私募股权投资基金作用促进房地产融资和推动房地产行业复苏与市场回暖的同时，为稳妥推进不动产私募股权投资基金试点而采取了提高投资者准入标准、严格监管、加强行业指导等审慎措施，可见证监会在推动不动产私募股权投资基金试点扩大至特定居住用房过程中积极推进与谨慎为之、严格监管并举的审慎态度。

解决地产整个产业的资产盘活问题，最终还是要依靠市场化手段，目前以大型AMC以及大型央国企地产商为主的方式只能解决部分重点项目资产，剩下则需要譬如REITs才能盘活注入市场的流动性，一个新的开端

不动产私募投资基金的设立，对于投资市场和房地产市场来讲都有重要的意义，对房地产市场来讲自然是可以盘活存量资源，而对投资市场来讲也多了一个投资标的。不过，不动产私募投资基金具有规模大、期限长等特点，能看到，国家对不动产基金采取了不同于一般股权基金的差异化监管政策，准入门槛更高、风险防范要求更为严格。而其中蕴含怎样的投资机会，可能就需要投资者们后续在实践中探索了。