惠州部分项目“骨折”价卖房后遭封盘

市场化的房地产行业和房地产行业的市场化，从来都是以市场之手解决国民住房保障和住房供给短缺、推动改革开放的重要力量，并构成中国过往四十年改革开放进程的重要组成部分。而市场和市场机制的核心，就是以价格来代替计划之手实现资源配置和平衡市场供求，这也是生产组织和市场运转方式转入市场化之路短短的几十年时间，中国市场供应就由全面短缺转向全面过剩的根本原因。计划经济是短缺经济，价格与市场管制必然造成短缺，这已是经济学领域内被理论和实践反复证明的不言自明的公理。

中国房地产行业和房地产市场发展到如今，之所以反而走上逆市场化之路，在之前的政府紧握地根和银根进行土地、资金双要素严密管控的同时，又通过管制市场准入条件（购房资格管理）和交易价格（备案价、参考价）层层加码走上了更强烈的反市场化之路，并非监管部门和宏观政策面不懂得依靠市场机制来维护房地产市场有机运行和可持续发展的的基本道理，而是因为作为房地产行业最大受益者的政府自身，以利益中人和公共政策制定者的双重角色合二为一地将自己推向了反市场之路。

以市场为表，以土地财政为里的行业特征，让房地产行业在高度依赖土地财政的当今地方财政格局之下被紧紧地与地方政府利益诉求实现了深度捆绑。一方面，土地作为最好的抵押品支持了地方政府多年来负债发展的融资需求，也反过来将金融体系的安危与地方政府的宏观财政能力紧密捆绑在一起；另一方面，地方国企和平台公司作为地方政府发展经济、支持城建的臂膀和“钱袋”，土地资产都以各种各样的形式成为其资产负债表上的重要组成部分。在三年疫情之后各地财政状况大幅恶化和财政自身流动性承压的情况下，保持作为抵押品的地价稳定以及平台公司资产负债表的表面健康，就成为防范地方财政与金融风险的核心要义。虽然说房价的上涨不符合政治正确的方向，但是房价的下跌则可能引发地价下跌以及土地出让困难和平台公司的资产负债表急剧恶化，这才是地方政府当前千方百计需要防范的最大风险。

也就是说，之前以防范房价过快上涨为诉求的房价调控与管制，目前已在实质上演变为防止房价下跌的市场调控和风险防范了。不过，即使之前的以社会公平为名义，以保障刚改需求防止房价过快上涨的行业调控背后，实际上还是有形之手在法定货币持续超发之下旨在实现自身土地财政收益最大化的土地供应节奏操控和信贷政策调控，从而让自己成为事实上的房价上涨的最大受益者。只不过这个名为打压房价，实为哄抬房价的有形之手在土地财政的内在驱使下被迫介入房地产市场的程度愈来愈深，终于到了债务缠身、流动性压顶而不得不抛弃打压房价的面纱，“图穷匕首见”地开始祭出禁止房价下滑，防范引发地价下跌以及由此可能触发的财政金融双危局来。

不过控制房价过快上涨有的是办法，增加土地供应、禁止房企囤地和促其加快开发入市、提高买房者的准入门槛、提高房贷条件和利率、提高房地产交易税费和手续难度等等都是屡试不爽的措施，但是防止房价下跌却犹如治理通货紧缩一样让习惯了扩张性宏观政策的央地政府都束手无策起来。降价促销是活跃楼市最有效的市场自我调节措施，而对降价促销的简单直接的限制，自然造成了市场成交量的下滑和企业现金流、行业流动性的丧失，反过来必然也影响到土地出让收入和房地产交易税费收入，让土地财政自身成为房价管制的直接受害者。

也就是说，对于房价自行下调的强行与简单粗暴的管控，从短期和直接诉求来看旨在防止房价下跌引发地价下跌，进而引发高度依赖土地财政的地方财政与金融双危局，但却必然以房企和房地产行业的流动性丧失为代价，自然也会最终危及土地财政本身。君不见，去年在土地市场十分活跃、名列榜首和探花的中建系和保利等央企，今年以来也都大大减缓了拿地规模与速度，而各地政府为了顺利卖出土地也都纷纷退出土地集中出让试点城市行列并频现地方城投、平台公司、地方国企与地方民企出来为当地政府站台的场景了嘛。

至于媒体报道惠州市部分项目“骨折”价卖房后遭封盘的新闻，只不过是行业监管部门干预房企自主调价促销的又一个案例罢了。而有形之手干预房价的实质，根本没有其所宣扬的那么冠冕堂皇以及旨在稳定市场和化解公众买房难问题，并也将最终危及自身。在房价上涨后获得虚幻收益而从不闹腾维权的那些购房者，在买房合同中并无保证房价不下跌条款的前提下，开发商根据市场变化和自身企业需要调整房价和降价卖房而施压开发商与政府，显然是十分荒唐的。有形之手借口开发商降价卖房引发群体事件而禁止降价卖房并予以处罚，则无论从法理还是逻辑上都是不成立的。家门口菜市场的小葱降价了，咋不见之前买过菜的市民闹腾和政府禁止小葱降价并对菜农、菜贩予以处罚呢？

如果企业失去了自由定价权，买卖合同也失去了契约性，买家和监管者成了既不合法又不合理的肆意蛮干者，你还好意思说这个房地产行业还是房地产市场吗？这么搞下去，不知道受害者都是谁，反正肯定不仅仅是“万恶的”开发商。

惠州部分房地产项目“骨折”，当看到这条新闻的时候会让很多读者觉得有点“震惊”。
一方面惠州是广东省的大湾区城市，而且又毗邻一线城市深圳；另外一方面降价幅度非常大，接近于“骨折”。
所以，不禁让人产生很多遐想——连靠近深圳的大湾区城市房价都开始跳水，中国房地产市场是不是真的开始进入了下降区间？

我们从三个方面和大家简析一下，希望能够给大家理清????思考的脉络：

惠州大亚湾片区的房价“跳水”其实已经不是第一次了
惠州整个城市的房地产市场在很多人看来就非常具有“分化性”，有人认为是“价值洼地”，有人认为是“泡沫深坑”。
惠州市面积超过11000平方公里，在整个大湾区城市群中算面积非常大了。惠州市面积基本上相当于广州、深圳、东莞三个城市面积之和，可开发的面积相对比较大。而且，惠州市各个区县发展不太平衡，惠东县、龙门县发展就相对慢一些。
在一些人看来，惠州房价具有很大的不确定性：有人看涨，认为是价值洼地；有人看跌，是一个泡沫深坑。
惠州大亚湾片区毗邻深圳，曾经在很多开发商和购买者看来，未来将是一个非常有发展前途的片区，因此那里很多开发商在那里扎堆。
其实，在10年前，这个大片区就出现过一次房价的“骨折”跳水，很多深圳购买者对此记忆犹新。

中国房地产市场进入一个表面稳定、实际分化的发展趋势。
惠州这次政府操作和实际情形已经说明房地产市场进入了一个“表面稳定，实际分化的趋势”。
从政府角度来讲，非常希望房地产市场和土地市场能够持续保持稳定、健康的增长；房地产拥有者更希望自己的房子价格持续上涨。
但是从整个中国经济发展的大的趋势看，其实已经很难实现房地产市场的价格整体稳定、健康的增长了。
虽然，有些城市因为指导价格的存在，出现了“表面稳定”；但是实际上不同的城市、相同城市的不同区域、相同区域的不同楼盘价格已经开始出现销售和价格分化。
未来这种分化也许会进一步加深，出现和中国经济的类似的“结构性”问题。因此，也可以称为“中国房地产的结构性问题”。

城市地方债务、房地产企业债务和居民债务三个因素将影响未来房地产发展的走势？

在过去的20年，很多人分析房地产都是从地理位置、交通环境、人口基数、城市发展趋势这些要素来分析房地产市场的，这些都是从供应侧来分析的，在那个蓬勃发展的阶段来说，这在一定程度上也是合理的。
但是，在目前中国经济发展阶段，房地产市场出现结构性过剩的情况下；我们是不是应该更多从需求端来分析，更为合理？
这个需求端包括居民购房资金需求端、房地产企业资金需求端和城市地方财政需求端；这三个资金需求端其实构成了一个需求的循环。
然而，目前看来，三者的债务问题都比较大，特别是房地产企业债务和城市地方债务更甚；而目前中国居民债务整体也到一个非常高的临界点。
在这三个因素的共同影响下，整体中国房地产市场发展趋势可能会越发明显。

据不完全统计，今年以来，至少包括浙江杭州、广东惠州、江苏盐城、吉林长春、河南洛阳、安徽铜陵、福建宁德等近20城发布“购房团购”相关政策及活动。如广东惠州规定，对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至八折；广西梧州市则于2022年9月25日出台政策，到2022年底前，参加团购优惠活动的商品房可享受不超过备案价30%的优惠。

也就是说，在如何刺激居民购房方面，地方政府在出台各类优惠政策、刺激政策的同时，还允许居民通过团购等方式，获得房价优惠。所谓房价优惠，也就是开发商可以对团购等实行降价售房，居民也可以通过团购等获得开发商的让利。如果能够在备案价的基础上，获得15-20%的优惠，可是比政府的任何一项优惠政策都实惠。如果再获得政府的政策优惠和扶持，就更是可以节约很多购房开支。同时，开发商也能通过售房，回笼资金，化解资金紧张矛盾，可谓双赢。

然而，这些很多地方已经推出的优惠政策、鼓励售房政策，却又在一些地方受到政府的打压和限制，甚至开发商降价售房，还要受到政府的处罚。如江苏省昆山市，就发生了该市住房和城乡建设局对两家降价售房开发企业处罚事件。根据该局下属的《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。因此，暂时关闭了这两家房企的网签，并将其不良行为记入年度诚信档案。

记住，在昆山市住建局的文件中，两家房企降价售房的行为，是被当作“不良行为”来处理的。也就是说，对开发商而言，只能是涨价售房，而不能降价售房，否则，就得按照“不良行为”处理。我们不禁要问，团购房降价，又属于什么行为呢？难道在降价问题上，开发商没有自主权吗？购房者也没有要求开发商降价的权利吗？既然开发商没有降价权，那政府出台鼓励团购的政策又是为了什么呢？难道这不是自相矛盾吗？

一手拿着矛，要求开发商必须对团购房等降价，一手又举着盾，对愿意主动降价的开发商实施处罚，这样的行为，显然是非常可笑的，也是会影响政府公信力的。房地产市场放开已经二十多年，在过去相当一段时间，房价都是被当作市场化行为运行的。特别在房价出现较大幅度上涨、广大居民意见很大、呼吁控制房价的声音很高的情况下，政府都是以房价是按照市场规律上涨来回应的。那么，为什么到了房价需要下跌、开发商也愿意降价的情况下，地方政府又通过行政手段干预房价的下降呢？同时，为了让居民多购房，帮助开发商缓解资金矛盾，又要求开发商对团购房降价，这种自相矛盾的行为，开发商也好，购房居民也罢，该如何看待政府的行为呢？

能够想到的一个方面是，在房地产问题上，一些地方是非常矛盾的，也是比较功利的。面对市场持续低迷，开发商资金链断裂风险越来越大，地方经济也因房地产市场过于低迷而备受影响，就想通过各种手段鼓励居民购房，以缓解开发商资金紧张矛盾和减轻地方经济下行压力。而在房地产市场有所反弹，居民购房热情稍稍恢复后，面对开发商想趁机扩大销售、回笼资金，通过降价售房，地方又觉得机会来了，不需要降价了，就对降价售房的开发商实施处罚。这种过于功利的行为，确实对房地产市场的发展非常不利。

我们并不认为，房价应当大跌才对。按照目前开发商与金融部门的关系，房奴与银行的关系，房价过度下跌带来的风险也是非常大的，是不可行的。但是，适度的降价并没有问题，地方为何要阻止，阻止的真正目的是什么，与团购房降价是不是相矛盾。实际上，对广大居民来说，他们也不希望房价出现大幅下降，特别是已经购买了售房的居民，也希望房价稳定。而开发商心里也非常清楚，他们的所谓降价，也是在自身可承受范围内，不可能让自己背上太大风险。地方对开发商降价行为的处罚，实在太过激进，是给出台团购房降价政策的地方当面一记耳光。

现在房地产市场就是面临这样一个尴尬的局面：房地产市场萎靡，消费者购买意愿不强，房地产商打折售卖促销，消费者才愿意来买一买，但是打折促销的话，不是遭到老业主维权，就是遇到当地政府阻拦。

惠州这个楼盘面临的就是这样的局面。这个楼盘的降价力度确实很强，而从消费者认购热情来看，消费者的市场需求还是有的，就看地产商能不能降价降到位了。

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