经济学家马光远：房地产不需要救，需要耐心

近一段时间以来，有关放开限购、特别是一线城市限购的声音增多。先是北京师范大学教授董蕃建议全面取消限购、限贷、限售、限价，紧接着，《中国经济时报》也发表文章，认为限购等房地产调整的行政手段应适时优化调整，直至退出。

专家也好，媒体也罢，提出取消限购政策等的建议，是基于目前房地产市场持续低迷的现状，寄希望于通过取消限购政策等，能让房地产市场恢复到正常状态，最好能重回火热时代。

且不说取消限购能否再让房地产市场像过去一样处于亢奋状态，单就这些建议的出发点来看，可能也不是很纯的，并不是真的希望市场走出低迷，从而发挥房地产对经济增长的拉动作用，而是想借炒房者之手，把房价再炒热，从而刺激居民的购房热情。因为，按照目前地方出台的各类刺激房地产市场政策，如果居民确实具有购房意愿，是能够释放购房热情的，为什么没有出现购房热潮呢？最根本的原因，就是房价依然坚挺，且出现了一些地方死保房价的现象。

事实上，就算放开限购，除极少数住房投资者之外，炒房者可能也不会再像过去那样继续炒房。因为，炒房的前提，就是房价有比较强的上涨预期。如果房价没有上涨预期，甚至可能出现降价，炒房者是不可能炒房的。而目前的市场，对广大居民来说，就算房价继续上涨，也不可能再出现前些年那样疯狂抢购的现象。更多的购房者，都在用理性主导购房需求，用理性控制自己的购房欲望。有一套属于自己的住房当然重要，不当房奴、不让正常的生活被购房所打扰、不想孩子因为购房失去最快乐的童年生活，也不想老人因为自己要购房而连病也舍不得看，更不想让自己过得极其狼狈而艰难。

正是在这样的心理支配下，指望广大居民、尤其是年轻人放弃正常的幸福生活去购买一套住房，甚至为炒房者牟取利益，是不大可能的。自然，取消限购可能产生的效果，恐怕与地方出台的其他刺激政策不会有太大不同。相反，会引起广大居民的反感，会让广大居民更不愿意购房。

真正令人担心的，是地方政府会不会再次用推动地价上涨的方式，鼓动开发商抢购土地。特别是一线城市和热点二线城市，借助需求较足、土地资源供给难度加大的特点，人为制造紧张空气，推动房价上涨，是需要高度防范的。眼下的地方政府，为了经济增长，也是都把眼睛死盯房地产市场的，是想方设法想让房地产市场恢复的。一旦地方政府重新介入到房价上涨的泥潭之中，扮演重要角色，房价很有可能再度回到上涨通道，导致房价出现新的水分。一旦房价回到上涨通道，炒房者的热情就会得到激发，新一轮的炒房也会出现。

显然，这是与“房住不炒”定位相悖的，也是房地产市场调控彻底失败的表现。如果说限购限售限价等是带来房地产市场从火爆趋于稳定的重要手段的话，“房住不炒”则是房价走向稳定的最重要砝码，也是最根本手段。如果没有“房住不炒”定位，房地产市场调控就不可能取得如此成效，房价也不会走向稳定。很有可能的结果是，房价在调控政策的变化中大起大落、极不稳定，广大居民也忧心忡忡，不知如何是好。购房者能够摆平心态，以更加理性的态度对待购房，就是因为“房住不炒”定位作用的发挥。

取消“房住不炒”定位，就是宣告房地产市场调控失败，也是对政府公信力的极不尊重和严重破坏。也正因为如此，限购政策等可以放开，尤其是一线城市，完全可以退出限购。但是，“房住不炒”定位决不能放弃。放开限购的目的不是为了推动房价上涨，而是要激励居民正常消费。如果允许炒房者推动房价上涨，那商品房的居住属性也就再一次被抛弃了，广大居民又要回到被炒房者疯狂欺压的地步，甚至会严重影响中国式现代化的实现。

中国式现代化是全体人民共同富裕的现代化，如果房价再度回到快速上涨轨道，广大居民就不可能共同富裕，也不可能过上幸福生活。“房奴”的日子并不好过，广大居民也没有义务为银行打工。而消费对经济增长的拉动作用，也决不能过度依靠住房消费，而必须是全方位消费。只要住房消费过热，其他方面的消费作用就不可能正常发挥。所以，在放开限购等调控政策的同时，决不能放弃“房住不炒”定位，房子必须是用来住的，而不是用来炒的，甚至不能是用来投资的。

马光远“房地产不要救”的观点也很直接，就是说开发商的“三高”模式已经走到极致，三线以下城市房子普遍过剩，需求饱和，房地产已经不再是最好的投资品，即使出台所谓的救市刺激政策，也没啥效果，而且还不利于房地产自身完成“市场出清”。

这话听起来没毛病，但马光远表示，现在是房地产调控政策退出的最好时机。中国已不需要房地产调控，也无法解决房地产未来的健康发展问题。限购、限贷、限售等调控措施都应该彻底退出房地产市场。我觉得调控是权宜之计，我支持调控，我也支持调控退出，毕竟它要因地因时制宜。可是如果取消限制政策，一线城市房价会大涨吗？

说白了就是不能只是在嘴上支持刚需和改善购房者，应该拿出实际让利措施来支持改善客群。现在问题就出在炒房者投资者不太敢买，刚需没钱买，改善因为没有具体政策支持没法买。

房价有涨有跌，那么调控也就有来有去，或许是真的需要放开限制政策了。马光远口中所说房地产不需要救，或是对的，也或是文字游戏。其实还是要放开所有限制政策来支持购房者。最重要的还在于通过这次市场调整一定要让大家明白，房地产不是一个只能涨不能跌的市场，这种惯性思维必须打破。

我觉得救是可以的，都被各种不适合市场化的各种 ZC 快弄死了，难道不可以救吗？

也许就是分地施策？一二线大城市也许还是不敢放开，其他地方也得具体情况实事求是，不然不炒则罢，炒了普通百姓就受罪。