王石表示：房地产市场不是结束了，而是刚刚开始，如何看待他的观点？

怎么看待王石“房地产市场还没有结束，新的市场才刚刚开始”的观点？

很久没有思考房地产市场了。一方面是因为感觉房地产市场的前景已经足够确定；另一方面是因为最近忙于一些琐事。这个端午假期，偶然得空看到了王石先生这个观点，感觉有必要陈述一下愚见。

开门见山，我对王石先生的观点是持赞同态度的。这倒不是因为迷信权威。首先，当局者迷旁观者清，王石先生现在是旁观者，他已经没有必要和动力自卖自唱了。第二，这个观点还是比较符合逻辑的。最大的逻辑其实就是人口数量的变化，根据国家统计局的数据，就业人口其实在2014年左右就已经达到峰值了，按照住房购买力这个最根本的需求动力看，房地产市场应该在2014年左右达到顶峰。但回头来看，房地产市场的峰值却延续了7年。原因何在？也许是劳动人口的购买力动力有个时差或者是地产政策的影响。

不管怎么说，房地产市场的峰值已经过去了，新房会越盖越少，存量房产会越来越多，这个大逻辑是不会错的。就是不看日本的房地产市场发展历史，简单思索一下人口发展趋势，这个大的逻辑是很好理解的。

理解这样一个大的逻辑，对普通人有什么启发意义呢？

第一，买到即赚到的时代已经过去了。除了人口净流入的几个城市之外，大多数城市的房价很难再暴涨了。预测房价短期涨跌几乎不可能，但是从长期来看，大多数城市的房价如果不是虚高的话，维持与通胀率一致的涨幅就是大概率事件。

第二，二手房交易和装修可能会孕育一个比较稳定和庞大的市场。如果人口流动和经济发展朝着一个良性发展趋势发展的话，二手房的交易和翻新改造会是一个比较大的市场。

第三，房地产已经基本恢复到原来居住、保值的基本功能了。有房子的不要奢望房子还会涨，因为需求动力减少了，特别是投机需求基本上归零了，卖房子只能平常心，如果急用钱，只能打折卖，不着急用，还可以慢慢卖，最起码房产保值作用还有一些。没房子的，也不要奢望房子会大跌，只要条件具备，该买就买，房子最根本的就是居住属性，也就是消费属性，既然是消费，就不要用投资的逻辑考虑买房子的问题了。一旦买了，后面的涨跌根本没有任何意义了。

第四，在新房市场持续萎缩的历史大背景下，未来客户对住房品质、环境的要求会越来越好。从这个意义上说，新房价格很难下跌，有些地产商的经营业绩不见得会一路下降。如果地产的正常更新周期是100年的话，新房的市场容量还会减少，这是必然的。

中国房地产一代创始人里，还活跃在聚光灯下，还能出来自由表达思想的，可能也就王石了。这位始终以职业经理人自居的企业创始人，早就开启了人生的第二春，登珠峰、玩赛艇、游学四方、破界时尚，平稳安排接班，70岁再创业，这样的丰盛人生是多少曾经财富超过他许多的前“地产首富”们羡之而不得啊。地产圈里没人敢说活的比他更通透，在他的掌舵下，不论地产行业变幻过几回大王旗，万科始终都是那个屹立不倒的实际头牌。这事非常耐人深思。

就在最近的2023年亚布力论坛第九届创新年会上，老爷子又出来说话了，这回说的还是房地产。他说：“房地产高速增长、高速发展的时代将要结束，或者实际上已经结束。这个进程结束后，是不是房地产就没有市场了？当然不是！未来更多的是如何进行建筑上的经营，增长服务收入，这样的转型刚刚开始。万科提出‘活下去’的口号是有先见之明的，实际上我们提出的是三句话：第一句话叫‘活下去’，第二句话叫‘活得久’，第三句话是‘活得好’。最终目的是要活得好，活下去还得活得久，不能活得昙花一现。”

这番发言高度总结了万科这些年的发展历程，也回答了为何第一个喊“活下去”的万科是头部房企里过雷阵最稳健的，也回答了万科看似烟火缭乱的多元化动作，为何明知转型艰难还在迎难而上。我查了一下万科历年来提出对标的企业，可以很清晰的验证它的成长过程。初始阶段他们的对标是新鸿基，做的是减法，专注专业；规模扩张阶段他们的对标是帕尔迪，提出了住宅产业化的思考模型，快速走出深圳布局全国；千亿规模之后万科已经是进入“宇宙第一大房企”之列，他们很敏感的发现管理才是决定生死的关键问题，于是向行业外对标，把汇丰作为学习榜样，狠抓内部治理架构（这也是他们能顶住野蛮人入侵的关键所在）；如今他们的对标是大和房屋，这是一家经历过日本房地产泡沫破灭后成功转型的日本房企，成功跨越周期，在新开工量持续降低的情况下经营收入却实现了数倍增长。大和房屋的转型源于成功的预见到“在追求物质丰富的同时，追求‘真正丰富多彩的生活’的时代已经走来”，这句话也正适用当下的中国，所以万科选择对标他们正是因为有相同的判断。

我有很多好朋友曾就职万科或正在万科承担重要岗位，万科也曾经是我心心念念想要加盟的公司，它最吸引我的地方就是集体的学习能力和持续的更新换代，它总能先行业一步发现危机、提前转舵、平稳着陆，这样的企业怎么不让人钦佩！我自己从跟他们的交流中学到最有价值的一句话就是“看得见未来，心才会安宁”，你会发现在他们内部创新都是抢着要去做的事，哪怕最后是失败，是被调整出局，或者最终是走向个人的创业，都是前赴后继勇往直前。你可以质疑他们犯过的很多低级错误，却难以否定他们转型的决心，只要他们真的想要去做的，几乎没有不成功的。如今，无论是物业、物流还是租赁住房，他们已经是业内头牌，商业、产办、养老等也正在整合蓄力中，离成熟也不远了。

有人会说，这是万科啊，有足够的资源供它腾挪，有充足的空间来一点点布局，哪里是其他家学的来的？我想说，其实之前比它规模更大的，或者背景比它更深的，不是没有机会去选，而是真的只能看的到眼前，而无法为未来布局。相反，我的老朋友盛柯是最没有存在感的省会城市南昌的文创园运营商，完全是拓荒式的从无到有在那样的城市打下一片天地，他是我们HuanXin最忠实的Xin使，也是学以致用做的最好的一位，从699到520，中间还历经疫情反复、教培行业崩盘、整体经济疲软等严峻考验，他愣是可以做成“甩手掌柜”，自己可以腾出大把的时间去做“人间值得”的事，而把企业、项目交给信任的伙伴，让大家跟自己一起成长，在三线城市做出了远远超出一二线城市同行的业绩。问他是怎么做到的，他会感谢是HuanXin让他走出了自己的盲区，可以看见更远的未来，看见更喜欢的自己，所以才知道该怎么放手，该如何和一群对的人一起共创未来！

下周我们就要出发去南京开启HuanXin三周年后又一轮的HuanXin之旅。最近在面试新人时有个特别明显的感受，就是原来可能是边缘部门的负责人（比如负责集团酒店和商办资产的）忽然变的很重要，甚至可能就是带领企业走出泥潭的关键！还有很多原来可能不过就是出卖智力成果的乙方和丙方，则忽然发现自己有了新的价值，离主业（建筑相关）越远的反而越有新的机会。我跟他们说，这就是时势使然，旧时代早已结束，再按惯性走只会走向深渊，而新时代刚刚拉开帷幕，早HuanXin就能更早的看见自己真正的未来。

有南京的商业老炮儿说我们这期的主题选的高明，大概是他也感应到“心神安宁”的时代呼声，做正确的事而不仅仅是正确的做事。临行前我又在脑海里过了一遍这次去南京要去看的项目和见的人，无论是被迫转行却做的比行内人更彻底的国创园，还是一路陪同南京文化街区持续迭代的升级的苏晓晴老师（他是南京1912、老门东以及如今的百家湖1912的商业顾问），或者一路下沉扎根做最实的事情的商业老炮儿潘韬（他是晓兰姐的前同事，我们会在颐和路见到他的团队），还有默默引领南京出圈的南京旅游集团（我们这次要看的熙南里和金陵style都是他们的作品，玩法已领先其他地方不知几个身位！），以及央企中交集团旗下良业在南京做的拿奖拿到手软的夜游产品“心印.中华门”（这可是央企进军城市更新的敲门砖哦），并拜访扎根南京的过江龙德必（我们会去看他们在南京的合资公司金旅德必操盘的两个项目，了解大时代里作为能力方的民营企业更好的生存之道），还有我们的老朋友旧物仓的杨函憬开在浦口火车站里的新作以及据说是最美图书城的锦创书城，去了解文化赋能商业的进阶打法。这其中我们还去看一个最新的商业创新案例——南京的万象天地，让你知道德基之外南京商业还可以到达的新天地，你还可以顺便了解一下已经开始受益消费REITs红利的华润未来还会如何开疆辟壤。

当然，最重要的绝不是去看这些多少还是在路上摸索的案例，而是去和一群同样在路上摸索的同路人一起去寻找答案。未来注定是长跑，没有耐心和体力的人是跑不下去的，看不见未来的人，注定半途而废！所以此行我们要去南京看见的，并没有一个标准答案，也没有包教会的老师，能得到什么，完全取决于你自己的内心。我们这里没有资源交换，只有心与心的交融，南京只是个起点，真正的Xin神安宁就看你自己的了。我会在那里迎来我的49岁，开始我的知天命之旅。欢迎你和我们一起上路，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索……

如何看待王石表态房地产市场刚开始，不是结束？
王石的表态是基于当前中国房地产市场的状况以及日本房地产市场的历史经验，他认为中国的房地产市场已经进入了一个新的阶段，即由高速增长、高速发展时代向高质量发展、服务化时代转型的阶段。在这个阶段，房地产市场的重心将逐渐由开发、销售向服务、运营方向转移。
从长远来看，王石的表态是有一定道理的。随着中国经济的快速发展和人口结构的变化，房地产市场将面临一系列新的挑战和机遇。例如，随着人口老龄化的加剧，房地产市场需要更多地考虑如何满足老年人的居住需求，如何实现房屋的适老化改造等问题。同时，随着经济结构的变化，房地产市场也需要更多地考虑如何与城市发展、产业升级相结合，实现可持续发展。
然而，需要注意的是，房地产市场的发展是一个长期的过程，受到众多因素的影响，包括宏观经济环境、政策调整、人口结构变化、消费升级等等。因此，不能简单地根据一时的市场变化就做出结论。未来房地产市场的发展方向和趋势还需要在实践中不断探索和总结。

当前房地产市场，本质上不能够忽视房地产企业这个市场主体的作用。任何行业都不能忽视企业作为行业主体的作用，不能够只是关注外部的金融环境或者政府政策等等。而是要聚焦这个行业的主体，对房地产行业来说，就是房地产的企业应当如何做？如何共同创造更好的行业未来？企业自身如何创造自己的更好的未来。
正如中国整个经济社会处于发展中一样，中国的房地产企业还是在成长的路上。今天的房地产业的企业之间的竞争，趋向于房地产企业核心价值竞争，即专业开发能力、经营管理能力、洞察消费群需求能力的综合竞争。
去掉投机的意识，而是把房地产当作一种可持续发展的事业来考虑，那么，以“消费群购买能力”和“客户终生需求细分”为导向的房地产开发运营模式就值得考虑。
房地产企业走专业化的房地产公司路线，走模式化、低成本开发之路，并对模式化开发进行持续改善，以适应消费群对商品住宅需求的多元化。其中，低成本开发策略很重要。
从长远看，中国正在和已经出现了庞大的、多元化需求的、具有不同购房能力的消费群体。
因此中国商品住宅开发的当务之急，不是担忧房产市场的泡沫破裂、国家政策问题。而是作为开发商业住宅的房地产企业，应着力于企业自身核心价值的打造。
什么是现代房地产企业的核心价值？致力于长远发展的房地产企业的核心价值包括：科学调研消费群人性化的细分需求；通过各种创新和技术进步，推进低成本模式化的开发；为不同的消费群，提供针对不同购买力和需求的多样化商业住宅。这是房地产企业和最广大消费群的双赢，是中国房产企业可持续发展之路。
（兆古德雪的原创文章）

在价格高位上运行的房地产市场，在等待一个拐点。这个拐点能够平衡市场运行与经济安全，是广大房产拥有者和购房者都能接受的价格运行机制。在拐点的上部，市场供需逐渐狭窄，而拐点下方则供需两旺。现在国内房产存量已经超过了现有人口的住房需求量，房地产由卖方市场转为买方市场，房价大幅波动的阻力大大增加，房地产市场的风险在需求侧被熨平，但是也造成了房地产市场很难再大幅增长的难题。
由于存量巨大，房地产市场仍然是影响经济运行的重要因素。宏观政策对存量市场的调控将受价格规律的制约，而对增量市场的干预是受制于居民收入水平的变化。房地产是居民拥有财富中的主要资产，在宏观与微观两个层面都构成影响经济基本面的制约因素。如何调动房地产市场对经济增长的促进作用？关键还是要看三点：一是居民收入增长变化情况；二是产业政策的增长动能；三是消费与投资的匹配关系。
要把房地产市场建成增量市场而不是存量市场：一是力争保持新楼盘的上市比率；二是促进二手房市场换手率；三是对老旧房增加淘汰拆迁率，让部分老旧房梯次退出房地产市场。关于房地产存量，仍然要保持房价的上涨趋势，而不是因为是二手旧房就让其跌价，这样做有助于保持二手房交易量和换手率及更新速度。
对新楼盘与老旧小区的改善居住环境和配套设施建设，应该注重加强中心区建设的政策，要建立多个城市副中心，发挥由点到面的辐射聚集作用。
金融支持房地产业的发展，对开发商提供充足的融资支持，保交楼。对购房者提供优惠利率的房贷也需要统筹谋划。房地产信贷的风险集中度在上升，一是房价有下跌的趋势，造成房贷价值缩水；二是有部分购房者收入不能持续，出现房贷出现断供的情况；三是房贷利率下调的受益者有限；四是房地产卖方的房屋质量与新旧程度呈现两端分化，即太新的和太旧的房地产上市率比半新半旧的高，这造成房产更新淘汰率降低，房价不能反应市场真实走向；五是房贷增加了买方家庭的负债率，而卖方家庭的储蓄率并没有普遍提高，造成家庭抗经济风险的资产储备量不够。
随着我国经济恢复增长的势头改善，未来数年内房地产价格仍然保持在一个较好的上升空间内。房地产居住改善型购买需求与首套房新增居住需求都在上升，市场需求的刚性增长仍然存在，这将推动房地产市场的进一步发展。

万科从房地产标杆，成功转型搞仓储物流，在中国仓储物流领域，独占鳌头。王石在亚布力演讲，对房地产市场的判断也是比较理性。表明，房地产大拆大建、高歌猛进的时代已经过去。如果继续延续过去房地产的思路写现在的文章，显然有点文不对题。因此在“房住不炒”的新的房地产立意下，整个地产行业在回归正常，而一些地产业的转型也是市场规律下的必然选择。

关于房子的功能，除了解决居住的问题，还有办公、工业、商业等属性，而且不断排列组合形成各种综合体。因此说万科转型，进入仓储物流领域，也已经不是严格意义上的商业和住宅用房。万科的转型本身，也是说明房地产原有的买地、盖房、销售模式早已不是地产业唯一的道路。包括万达在内，开启的万达广场模式，走商业地产之路，也是如此。王石举的日本的例子，也正是说明了这种转型。

对目前房地产市场的低迷的感觉，也是因为人们眼中，过去十多年地产业繁荣的景象印象太深。因为房地产的火爆，让产业链上的一切都热闹起来，包括土地财政，也让地方乐在其中。而当地产业的高速增长不再继续，一切都将重新面对。王石说得有道理，地产业不会没了市场，只是回归本来，是一个新的开始。

简单来讲我们市场的目标应该从“建多少新房子”变成“怎样更好的使用现有的房子”。

房地产作为一个重要的产业，在中国拥有巨大的市场。

虽然近些年来房地产的市场环境（政策、投资者心态等）发生了不少变化，但对于实际需求量大、城市化率在不断提高的国家来说，房地产市场的需求仍然非常巨大。
此外，房地产作为国家重点支持的行业之一，其产业链和相关人员数量庞大，为国家、城市和社区的经济发展提供了重要的支持。

因此，虽然房地产市场竞争非常激烈，但对于创新能力强、运营卓越的企业来说，仍然有广阔的市场空间。